我国房地产仍处于库存增长阶段（四大一线城市除外），去库存阶段还没有到来。当前的巨大库存是5年来逐步积累的结果，库存的去化也不可能一蹴而就，都需要足够的耐心。

　　笔者认为，去库存需要在需求侧和供给侧双向发力，总的原则是扩大需求，同时抑制和改善供给。

　　扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等等方式。从金融政策看，当前货币政策相对宽松，利率不断下调，首付比例已有所下调，未来还有下调空间，限贷规定也可以考虑适当再松绑，可以积极谋划公积金贷款证券化，增加资金来源，优化改善公积金提取与贷款流程，稳步推进住房银行的设立，金融租赁要向房地产积极拓展，以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显的作用。财税政策方面，可以考虑适当推迟房产税，契税尚有减免优惠的空间，保障房建设上可考虑直接购买部分商品房，棚户区改造须加大货币补偿比例，促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面，主要是户籍要进一步放开，另外限购规定也可以考虑适当再放松一些。过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑，主要是担心房价过快上涨，现在这个顾虑小多了，因为供应泡沫背景下适当刺激需求，一般不太可能引发房价快速上涨。

　　供给侧是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看，刺激需求和供给较易，抑制需求和供给较难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力，不能一方面在想方设法消化库存，另一方面土地还大量出让，这样去库存永远实现不了。对于地方政府来讲，当前财政收入增幅快速下滑，地方债务压力巨大，通过降低土地出让规模来积极消化供应泡沫执行起来相当有难度，但不控制问题更大，怎么办？主要办法是要有土地控制总指标考核，去库存要纳入地方领导干部重要考核内容，地方债务要中央解决部分，并积极开拓地方政府新的融资渠道，加快推进分税制改革，通过两创、服务业发展和产业升级来增强城市发展后劲，培养财税来源，减轻房地产依赖症。

　　另外供给侧还有两点需要高度重视和改善。首先是改善城市公共资源的均等化配置，当前各城市中心区域开发量日渐减少，主要供应量都在新区、郊区和卫星城，库存主要也集中在这些区域，但这些区域学校、医院、交通、商业、菜市场等等公共设施和配套却普遍比较薄弱，较大影响了购房者的积极性。必须高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题，这对去库存十分重要，一方面在规划上要更加科学和完善，另一方面要加快建设。

　　其次，改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好，导致开发商的内功修炼普遍不够，很多开发商还是以产品为导向，没有建立以市场为导向的经营体系。供应泡沫的形成与很多开发商对市场不敏感、盲目拿地盲目开发也有一定关系。在供应泡沫背景下开发商应该向制造业学习，下大工夫研究市场，研发出符合市场需求的各类房地产产品，创造和提升附加值，在服务上多做文章，积极和互联网结合，更多地采用快速周转、薄利多销、价格上随行就市的策略，对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断，同时一定要谨慎拿地。另外，当前开发商普遍负债较高，部分企业资金紧张经营困难，资本市场应进一步放开对开发商的支持，增加开发商股本融资，降低资产负债率，加快行业并购整合力度，化解流动性风险。

　　总之，去库存需要足够的耐心，不仅需要在需求侧给予支持，更需要在供给侧下大工夫；唯有如此，去库存的步伐才能加快，房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。

　　（民生银行地产研究院首席研究员 冯焱东）