记者 李丹超

　　11月27日开始的浙江省第二十二届房博会在浙江世贸国际展览中心举行。相比往年，今年的房博会不仅来得晚，还被认为是规模最小的一届。不过从3天房博会现场看，那句“支持住房消费、促进创新发展”的主题口号并非空穴来风，不管是房企还是购房者，都在楼市的“百般历练”中摸出了门道。

　　正如本届房博会论坛主讲者之一、中国房地产业协会副会长冯俊所说：“未来老百姓对住房的需求不再是单一的，购房更趋理性。‘十三五’期间，住房的功能将会从简单的休眠空间向综合的服务空间发展，让老百姓居住得更加舒适、更加幸福。值得高兴的是，有很多的浙江企业已经在开始做了。”

　　本届房博会上究竟透露出哪些变化的苗头，本报记者为你一一打探。

　　房企：

　　转型谋求新增长点

　　几乎得到业界一致认定的是：本届房博会展区面积大幅缩水，外地知名房地产商缺席。不过参展房企似乎更加用心。

　　在浙江世贸中心二期一楼，本地房企绿城包下了整层展位。展位设置了斑马线、红绿灯、电话亭，替代原本古板的房产推介、沙盘展示，整个展区变身一副时尚街区的模样。细看内容，已经涵盖了医疗、教育、农业等各方面配套，击中了许多购房者的痛点。

　　“从我们购房者的角度来看，除了房价和地段，开发商的品牌和服务也很重要，特别是生活配套和教育医疗等。”趁着周末，杭州人刘女士带着家人一起来逛房博会，此行的主要目的并不是买房，而是来看看开发商的诚意。对于绿城摆出的有机蔬果、智能身体检测和孩童娱乐天地，刘女士的脸上露出了满意的笑容。

　　事实上，去年的房博会上，房企争打服务牌的现象已经显现：宋卫平的蓝城集团除了地产之外，盯上农业、颐养等产业；嘉凯城把“城市客厅”的布局带到展会现场，表示要实现从“传统房产开发商”到“城镇生活服务平台商”的战略转型。今年，高举“颜值”牌的房企队伍再度扩充：位于未来科技城的楼盘西溪蓝海，在现场放了篮球架，主打运动主题；保利地产展位上甚至搬来了VR眼镜，全景模拟住房体验。

　　绿城集团执行总经理傅林江说：“我们探索的是传统房地产行业的转型，是转型而不是转行。现代农业其实也是为我们居民和业主们服务，提供放心的有机产品，让业主身体更健康，定期调理，定期运动指导。”

　　转型，成为房企寻找新增长点的手段，也是不得不顺应现状所迫。国家统计局有一个反映房企资金面的核心指标：房地产开发企业到位资金。2014年这一指标同比下降0.1%，而过去十几年增幅多在10%以上。

　　克而瑞杭州机构研究经理谢刚认为，传统的房地产行业，已经达到天花板了，这是一种倒逼的压力，需要继续生存、发展的企业，就不得不做纵向的，甚至横向的扩张。比如另一家本土房企德信在产业链延伸上做足了功夫，他们的触角伸向金融、物业、海外开发，甚至出现在创投和影视行业。

　　购房者：

　　可以从容挑房子

　　如果说贷款买房是现代楼市交易的1.0特征，那么集合较大购房面积争取较大购房优惠的方式应该是少数人享用的2.0版本。在本届房博会上，记者看到了购房体验的3.0模式：众筹建房。

　　“众筹建房指的是通过O2O或C2B的方式，集合对特定项目共同感兴趣的购房者与投资人，筹资取得项目并筹智定制，分得成本价的房产或投资收益。”在世贸中心二期的二楼展区，一个写着“筹房”字样的展位让许多年轻购房者停下了脚步，工作人员递上一份宣传册开始讲解起来。

　　这份宣传册，和一般的企业宣传彩页不同，沿左侧虚线撕下就是一份调查问卷。记者现场填写了一份问卷，其中包括了对房屋类型、位置、单价等基础需求，也涵盖了文化邻居、配套服务、梦想与需求等个性化社群定制。问卷填完后，将被录入大数据平台，再与其他受访者的信息进行交叉匹配后，生成一组基本满足受访者需求的参考数据，然后与项目开发商一起监管建房。

　　“这套模式，由于客户已经确定，建房资金已回笼，保证项目能顺利开工，同时由于公布各项成本支出明晰了房价组成，房价的折扣可以达到65%到80%。”筹房网现场工作人员介绍，购房者定期收到项目详情报告，也有权查看项目营造资金使用情况，真正参与自己房子的营造过程。

　　一方面，团购买房、众筹建房等为购房者提供了更多个性化购房的选择，另一方面专家建言做参考和货比三家的心态让购房者变得越来越理性。

　　“9月后土地市场强劲复苏，多个板块地价创新高，地价与在售商品房价格出现脱离，甚至高于二手房的成交价。不过从近一年的数据观察来看，市场呈现出地价走势、商品房价走势、二手房价格走势分离的局面。”28日下午，在本届房博会的论坛区，浙报传媒地产研究院院长丁建刚正在发布《2015杭州楼市报告》，台下的就坐区已经座无虚席。这些人中有正在挑选新房的年轻情侣，有准备投资买房的四五十岁的大叔，还有来帮孩子们听听专家意见的七八十岁老奶奶。

　　“来参观咨询的人很多，遍布各个层面的需求的都有，但达成购房意向的不多。”一位参展商告诉记者，靠展位来积累客户或提高成交量几乎不大可能了，参展的开发商大都是为了来展示下企业形象。

　　因为有一种现象越来越成为常态：想要买房的人更愿意花时间去“挑房子”了，而不是在价格战中赶趟。

　　专家：

　　楼盘分化将延续

　　关于杭州楼市，有两组数据总喜欢被人拿来调侃：据透明售房网统计，截至11月28日，杭州市区新房交易量已连续8月突破万套；截至11月24日，杭州市区新房库存量突破17万套，再度刷新历史纪录。

　　这个看似矛盾的市场到底暗藏何种深意？透明售房研究院专家介绍，本月以来，新房供应量连续3周保持较高水平，进水量远大于出水量，显性库存也相应出现了较大幅度的增长，但主城区住宅潜在供应量近一年来已出现了明显减少，当前住宅潜在供应量约865万平方米，这一数值已低于5年前。

　　在业界看来，杭州楼市的库存量已在小幅下降。商品房的实际库存，既包括了已领取预售证的显性库存，也包括购置土地尚未开发和开发商未领取预售证部分的隐性库存。2015年前11月，杭州商品房销售面积1116万平方米，其中开发商购置土地可建面积720万平方米左右，实际库存净流出约400万平方米左右。

　　当然，高库存背后还隐藏着日渐分化的“二八现象”。可以发现本届房博会参展热情高的房企，基本都是最近市场上的热门楼盘。德信集团营销总监俞柏全说：“有些卖得好的项目一直卖得好，量价都是齐涨的。有些产品定位不是特别符合市场需求的，还是处于滞销状态，现在很多库存都是属于这种。”

　　2015年杭州市区商品房成交金额排行前十的开发商成交金额占市场份额的比重达37.2%，成交面积占市场份额的27.2%。“在多数开发商比较艰难的情况下，少数开发商销售金额突飞猛进。这种分化的现象在2016年的杭州楼市还会持续。”丁建刚说。

　　在丁建刚看来，2015年创最高历史交易行情，既有政策大幅度、购房成本降低等因素的刺激，也有2011年以来限购限贷政策压抑需求的释放，大家所观望的2016年，或许将出现更多政策利好，比如按揭贷款利率进一步下调，政府回迁安置和部分保障性住房改为货币化安置，减免部分契税、减免部分二手房的营业税等；但地段之间、开发商之间、楼盘之间分化的现象将会继续沿着2015年的趋势，甚至有所加剧。

　　“从价格来看，无需太担心高地价的影响。房价的上涨并非地价传导，历史上很多高价地并没有传导出高价房。价格始终由供求关系决定，但价格分化也是大趋势，很可能出现的情况是你想买的房子涨价了，你不想买的房子不涨价，甚至还降价了。”丁建刚说。