终结“拆迁时代”　开启“阳光征收”

　　杭州创新房屋征收模式

　　助推城市和谐发展

　　城市在发展中，每翻开新的一页，都要面对旧的舍弃。就杭州而言，城市地下交通网的形成、新区新城的崛起，这些事关民生的民心工程，都要从“房屋征收”出发。

　　11月25日，杭州召开城市房屋征收座谈会，让专家来为杭州房屋征收的创新把脉，进一步推进“阳光征收”。

　　眼下，杭州正紧扣时代脉搏，不断剖析城市房屋拆迁“梗塞”症状，积极探索从“拆迁时代”迈入“征收时代”，并在互联网的时代背景下走出了房屋征收新路径。在为民、便民、利民、惠民的和谐征收新局面下，有力地助推了杭城发展。

改变：

房屋征收模式从“拆迁”变“征收”

　　城市要发展，涉及很多方面，大到城市整体规划、小到危旧房改造，而这些大大小小的改变，往往会涉及到要拆除房屋等环节。而这个环节被叫做“拆迁”，这个观念在很多人心里根深蒂固。

　　但是，随着2011年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布施行，房屋征收模式就取代了原来的拆迁模式，对被征收房屋所有权人合法权益的保护、房屋征收决策、征收程序、信息公开等要求都提到了一个新的高度。

　　事实上，很多人对“拆迁”和“征收”的区别并不是很清楚，对“征收”的概念也不了解。

　　对此，杭州市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，“征收”是基于公共利益，必须为了公共利益的需要才能去征收居民的房屋。而“拆迁”是一项许可行为，只要相关建设手续都是符合条件的，政府批下许可证，就可以实施拆迁，这也是最主要的不同点。

　　形象来讲，如果说原来的“拆迁”工作中，政府是一个裁判员，那么“征收”开启后，政府则相当于其中的一个运动员，是直接作为征收人去跟被征收人进行征收补偿的，是当事人其中一方。

　　另外，按照原来“拆迁”的概念，如果在拆迁补偿标准方面谈不妥，作为政府是可以介入进行行政裁决的，就跟运动场上的裁判员一样，可以判断行为是违规的还是合法的；

　　而“征收”就不一样了，政府直接作为当事人之一，如果被征收人不接受补偿标准，政府则先发一个征收补偿决定。如果被征收人还不配合，政府可以申请法院进行后续的强制措施，但这个强制措施是需要法院审核和裁定的。

破题：

推行四大创新点，每个步骤都在“阳光”下

　　作为杭州主城区最大的一片旧城改造区域，近3平方公里的望江地区今年以来征迁、建设步伐明显加快，这里原先随处可见的危旧房、老厂房正被一幢幢拔地而起的安置房所取代，公园、学校、体育馆等公建设施将日趋完善。其中，凯旋路三期在2个多月内签约率即突破85%，地铁4号线南星桥站统一码头地块更是在5个月内完成全部签约工作。

　　其实，望江地区的“征收速度”只是杭州创新房屋征收模式的一个缩影。为了破解房屋征收难题，杭州市住房保障和房产管理局探索出一系列创新点，重点推行“四个征收”。

　　拓展民主参与维度，开创“柔性征收”。建立“两轮征询”制度，旧城改建项目90%以上被征收人同意方可启动，签约期限内补偿协议签约率超过80%征收决定才继续生效，由被征收人共同决定“征不征”的问题。完善“补偿方案征询意见”制度，补偿方案公示30日征求公众意见，半数以上被征收人提出异议的还要组织听证，充分听取民意，让被征收人参与决定“怎么补”的问题。创新“房屋收购柔性模式”，对住户强烈要求征收但条件尚不成熟的项目，根据市场价格合理确定收购补偿方案，住户根据各自情况自主决定是否实行收购，满足多样化需求，破解“没法征”的困局。

　　加大公开透明力度，实现“阳光征收”。创建“杭州市阳光征收信息系统”，整合政策发布、产权查档、直管公房查询、补偿结果查询等功能，通过市、区联网实现网上审批、网上签约、网上备案，并通过在征收现场设置自助查询机、上墙公示等方式，实现征收计划、征收决定、补偿方案、评估结果、分户补偿结果等5大类15项信息的主动公开和自助查询。推广应用“十步工作法”，在宣传发动、项目启动、调查登记、补偿方案征询、征收决定发布、评估机构公选、评估结果公示、网上签约、选房安置、补偿结果公示等十大环节全面实现规范操作和阳光透明。

　　构建多元补偿机制，形成“人本征收”。大力推行“货币化安置”，最高给予原房评估价值42%的补贴和奖励，鼓励被征收人实行货币安置并根据自身需求在房地产市场上选购合适的住房，提升补偿安置的自主性。创新提供“搭桥预订”服务，通过“互联网”等技术手段搭建购房平台，整合各类资源提供房源信息、商品房预定、房价优惠、房款结算等服务，为被征收人选购住房提供便利。实行“安置房源统筹调拨”，对市级各类安置房源进行统筹管理并根据各征收项目实际需要统一调拨，满足被征收人对安置房地点、户型、面积、档次的不同需求。推进“现房安置”，各征收项目均提供一定比例的现房房源供被征收人选择，减少在外过渡租房的不便。

　　深化人文关怀路径，营造“和谐征收”。实施“补偿价格保障”，按“从高原则”实施被征收房屋价格评估，并实行价格公布前和公布后专家内审与复核两轮核查，保障补偿价格不低于一般市场价。实行“保底补偿”，对住房困难家庭确保安置面积不小于48平方米，实现与住房保障制度的无缝衔接。实行“住改非补贴”，正视住宅改作非住宅经营住户的历史成因和现实损失，另行给予不超过合法经营部分房屋价值20%的补贴。多部门协同处理历史遗留问题，首创宗教包租、换约续租等特殊房产的产权人和承租人“双重安置”政策，还对未登记建筑组织开展合法性认定并依法给予补偿。

政策：

推行“货币化安置”，达到计算精准

　　其实，房屋征收对于老百姓来说，最实在的就是有合理的“货币保障”。为此，杭州市政府办公厅在今年5月7日发布了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，主要涉及征收国有土地上房屋征收的货币化安置政策。

　　根据杭州市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，房屋征收对住户来说有两种选择，一种可以选房子，叫产权调换安置，也就是实物安置。另一种选择就是货币化安置，也就是说，房子值多少钱，给多少钱。

　　就货币化安置来说，新出台的政策是，如果选择货币化安置并在一年内买房的，总计可以额外得到42%的奖励，对住户来说具有一定的吸引力。而这个政策的实施，也有不错成绩，已实施的项目平均有50%以上被征收人选择货币化安置。

　　负责人进一步介绍，实行货币化安置，一方面政府职能可以更加明确，政府开展征收补偿，而补偿用货币化可以计算得非常精准，甚至可以精确到1块钱、1毛钱。对政府职能来说，可以更加明确而且更加高效。

　　第二个方面，对于住户来说，可以更加灵活地选择房子，而且还可以大大缩短过渡期。以前杭州安置的过渡期往往会达到三四年，甚至长一点的达到七八年，这个过渡期对住户来说很漫长，因为要在外面租房子，影响生活、影响孩子上学等等。

　　第三个方面，对房地产市场来说，也是盘活市场存量比较有效的措施。因此，货币化安置将是一个根本性的方向转变，也是未来房屋征收的重要方向。

成效：

在实践中改进，不断完善“阳光征收”

　　不论是四大创新点，还是出台住房保障新政，目的是让老百姓生活得幸福，让城市快速地发展。而杭州一路探索创新房屋征收模式，也带来了好成绩。

　　截至目前，杭州累计作出房屋征收决定68项，征收房屋建筑面积65.59万平方米。被征收人4932户，其中六城区作出房屋征收决定50项，征收房屋建筑面积51.8万平方米，被征收人3900户，除今年新作出征收决定的项目外，大部分项目都已完成。通过房屋征收，被征收人告别破旧逼仄的旧居，住进了环境优美、设施完备、配套完善的新房，且户均住房面积增加60%以上。

　　实际上，实行“阳光征收”后，不仅完成征收项目的平均用时大幅减少，征收进程大幅加快，而且征收过程中的纠纷量也明显下降，近年来征收信访数量较拆迁时期同比减少约40%，而且没有出现恶性事件。可以说，“阳光征收”在推进房屋征收、获得群众支持两方面取得了双赢。

　　随着征收工作的推进，杭州市住房保障和房产管理局将把所有主城区开展的征收工作，全部纳入“杭州市阳光征收信息系统”管理，并在推进“阳光征收”工作的同时，对阳光征收信息系统进行不断地完善，在实践中不断改进。

　　听听专家怎么说

　　浙江省房地产业协会会长贾宝林：

　　工作难难难，拆迁是第一难。杭州市住房保障和房产管理局把第一难的工作作为今年的创新项目很难得。面对重点、难点问题，进行了大胆创新且成果明显，这在全省乃至全国都是走在前列的。杭州在房屋征收与补偿方面有五个特点很明显。

　　一是形成了比较完善的征收补偿条例，但是条例要落地还需大量政策扶持才能真正落实好；

　　二是建立了比较规范的工作机制；

　　三是构建了多功能的征收补偿信息体系，这使得征收公开、公证、有效率，通过互联网手段，使政府的行政更加透明；

　　四是打造了多元补偿的征收模式，在维护被征收人权益的同时，也有合理的征收安置办法，比较符合老百姓的客观诉求；

　　五是取得了征收补偿工作的显著成效，算好“政治账”、“社会账”、“经济账”三笔账。

　　浙江大学公共管理学院教授、地方政府创新研究中心主任陈国权：

　　面对“拆迁难”这一社会各界普遍关注的问题，杭州创新征收工作各项举措，这一工作做得很好，在浙江乃至全国处于前列，尤其体现了绿色、开放、共享、民主促民生、城市有机更新的新理念。

　　浙江大学光华法学院教授、杭州市政府法律顾问方立新：

　　杭州经过调整城中结构的过程，在房屋征收方面的工作不断人性化和精细化，这在全国来说是做得比较好的。从法律制度方面来看，杭州突出依法行政，“阳光征收”工作也在依法行政的轨道上运行。而“阳光征收”要做到程序上的合法化和实体上的刚柔相济。其中，实体上的刚柔相济是指在基础设施建设、公共设施建设等方面要“刚”；在旧城改造、危旧房改造等方面要“柔”。

　　浙江省建设厅房地产处副处长叶登：

　　从全省来说，杭州的经验可以说是一个标杆，主要有三个方面创新可以做推广。

　　一是开门办公，广开言路。比如召开座谈会，请专家把脉创新模式，就是一个很好的例子。

　　二是核心理念，以人为本。房屋征收的主体参与者是老百姓，杭州在这个工作过程中，不断调整，从过去的以“我”为主，转变为现在以老百姓为主。

　　三是具体工作方面创新，主要有六个方面，就是制度保障、以人为本、整合服务、安置方式、公平合理、效率成绩。