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00022版:乐活人居·焦点

豪门争地价格攀高 中小房企渐行渐远

杭州土地加速流向“大鳄”

  本报记者 蒋敏华

  随着楼市加速回暖,今年的杭州土地市场呈“低开高走”之势。尤其是在最近的2个月中,杭州市区(包含萧山、余杭)多宗土地高溢价成交,月度土地出让金均超过100亿元。不过,获得“补仓”机会的仅仅是少数实力房企,越来越多的中小房企已沦为这场豪门盛宴的看客,而这将对今后的楼市生态产生深远影响。

  大鳄激战地价攀新高

  10月27日,绿城联手九龙仓历经27轮鏖战,最终以16.25亿元的总价拿下滨江34号一线江景宅地,创下21046元/平方米的楼面单价,一举超越6年前由绿城明月江南创下的15397元/平方米的最高楼面单价记录。

  然而,滨江的“地王”仅仅在三天之后易主。10月30日,中国金茂从16家竞拍房企中脱颖而出,最终以38.84亿元的总价将滨江中兴单元R21-06地块收入囊中,溢价率高达66%,楼面单价达到21512元/平方米。

  这只是近期杭州土地市场“豪门之战”的一个缩影。尽管今年下半年以来,杭州土地市场供应量明显增加,但由于“身价不菲”,总价动辄十亿甚至数十亿,令众多实力不济的中小房企望洋兴叹。

  “去年的杭州本土房企,全年销售额只要超过10亿,就差不多可以挤入本土房企销售前十。可是一年的销售额,还不够买到一块像样的地。”杭州一家本土房企负责人向记者透露,他们公司虽然也希望今年在土地市场上有所收获,但是在强手面前根本就没有任何拿地机会。

  比如10月27日的滨江34号宅地争夺战中,本土房企中除了有绿城、滨江报名之外,德信、大家、中天也都曾报名并出现在竞拍现场。记者发现,27轮报价中,德信和大家只报过一次价,中天未报过一次价。显然,在土地竞拍场上,没有资金实力的中小房企,也就丧失了话语权。

  土地向少数房企集中

  如果说房产销售比拼的是品牌、品质以及营销能力,那么土地市场比拼的纯粹是资金实力。由于资金实力悬殊,土地加速流向实力房企,也是近期杭州土地市场的一个显著趋势。

  10月10日,杭州万科同时拿下大江东工业(仓储)用地和未来科技城宅地,至此杭州万科创下了杭州拿地史上的一个奇迹——从9月11日开始的一个月之内,先后拿下7宗地块,总斥资45亿元。如果再加上今年1月拿下的良渚地块,杭州万科今年已经在杭州拿下8宗地,总金额达到57亿元,占杭州市区今年1-10月出让金总额(485.9亿元)的11.7%。这就为万科未来一两年实现在杭州市场的高份额,打下了坚实基础。

  中铁建也是今年杭州土地市场上的另一个赢家。10月,中铁建连夺三宗地块(其中一宗与滨江、平安联合拿地),而在8月也曾夺得萧山一宗10万平方米以上建筑体量的宅地。10月30日一战成名的中国金茂,凭一宗38.84亿元的地块占据杭州市区今年1-10月出让金总额的8%。中国金茂由方兴地产更名而来,是一家颇有实力的房企,在杭开发的首个楼盘黄龙金茂悦数度热销,其负责人放言年内还将在杭州再拿一宗地。

  值得一提的是,这些房企拿地并非没有章法,而是专注于自己的“优势区域”。就比如杭州万科,在良渚已经营多年,可以说是其“大本营”,每当有优质的良渚地块推出,杭州万科都会参与竞拍,几乎无一漏过。此外,城西以及未来科技城,也是万科近几年布局的一个“重地”,其区域优势不言而喻。中铁建今年拿下的多宗地块位于萧山,再加上之前的青秀城、江南国际城等项目,其在“江南”的势力大增,总开发体量高达96万平方米,因此被业内形象地称之为“江南王”。

  本土中小房企求转型

  “土地越来越向实力房企,尤其是外来大鳄集中,这是不可逆转的大趋势,是房地产行业集中度提高的一个表现。那些无力拿地的中小房企,必将逐步退出房地产市场。”汉嘉地产副总经理陈焕春认为,这是房地产市场发展的一个必然结果,中小房企的生存空间必然会被挤占。

  事实上,杭州本土房企中,除了绿城、滨江、天阳、德信等少数房企依然活跃之外,以金都、野风为代表的一批老牌本土房企,已经有多年未现身杭州土地市场。而像华元、欣盛、宋都、广宇等房企,虽偶有拿地动作,但地块都位于非主流板块,难有起色。甚至还有少数房企,比如华门,因资金链断裂而宣告破产;比如郡原,去年谋求重组。

  大鳄激战之下的楼市,中小房企不得不面对如何应对以求生存的问题。早在几年之前,不少杭州本土房企就已开始谋求转型。而随着市场形势的进一步发展,未来的转型还将进一步提速,涉及的房企范围也更广。

  杭州的上市房企中,浙江广厦已于今年8月宣布,3年内完全退出房地产市场,转而进军影视产业。这样的转型对于负重累累的浙江广厦而言,也许是个不错的选择。莱茵置业也宣布退出房地产,全力进军体育产业,并于今年7月正式更名为莱茵体育。

  作为杭州老牌房企的野风房产,近年在土地市场上是颗粒未收,主城区的楼盘也早已售罄,可以说是沉寂多时。野风房产已低调转型,企业发展重心已转向医药等非房地产业务。顺发房产虽然继续恋战房地产市场,但是开发重心已转向三四线城市。

  可以预见的是,随着土地市场马太效应进一步加剧,越来越多的本土中小房企将被迫转型,彻底退出房地产市场。 (下转第二版)

  (上接第一版)

  断言市场垄断为时尚早

  土地市场的一系列变化,毫无疑问会对今后的楼市产生直接影响。随着大鳄登场,大量中小房企纷纷转型,未来活跃在楼市中的房企数量将会逐步减少,这显然是大概率事件。

  土地市场的两极分化,必然造成楼市的两极分化,而这一显现已经在今年杭州房产销售中得到明显体现。据统计,今年前三季度中,销量前20的房企,卖房数量占了整个市场的三成半。占有越多土地储备的房企,也必将在销售中占据更大市场份额。

  “一方面,我们应该认识到这是一个必然趋势,任何一个行业的发展也是大抵如此。经过行业洗牌,市场中会出现一些‘巨头’企业。但是房地产市场毕竟不是一个垄断性市场,尤其是在销售环节,面对的是社会大众,不可能形成垄断。如果在一段时期内房企利润有所增加,势必会吸引其他行业的一些企业加入。”浙报地产研究院院长丁建刚认为,土地加速向一些大鳄集中,这对房地产市场和购房者而言,都未必是坏事。毕竟,这些实力房企的品牌和品质相对更高,而有了规模优势之后成本也更可控,资金安全更有保障。

  “在当前供大于求的市场环境下,即便一家房企拥有多个楼盘,也不太可能形成市场垄断。大鳄对市场定价有一定的话语权,但是这个话语权也是要充分尊重当前的市场价。而且如果一家房企在同一个区域同时开发多个楼盘,这些楼盘之间本身也会有竞争,这样的例子在杭州楼市并不鲜见。”陈焕春表示,在当前的市场环境下,认为土地向大鳄集中会形成市场垄断,这样的担心是多余的。但如果市场供小于求,而土地又集中在少数房企手上,那么这种担忧就很可能会成为现实。


浙江日报 乐活人居·焦点 00022 杭州土地加速流向“大鳄” 2015-11-05 浙江日报2015-11-0500009 2 2015年11月05日 星期四