本报记者　秦正长 通讯员　陈焕春

　　十月的杭州楼市似乎波澜不惊。截至10月30日，“银十”的成色已然明朗：成交又破万套，这已是2015年第七个住宅成交破万套的月份。虽然没有超越9月，甚至与5月、6月尚有差距，但楼市整体的能量还是不容小觑。

　　一方面市场容量已经非常可观，另一方面市场的分化日趋明朗。随着政策利好不断出现，房价的上涨预期也有所抬头，二手房市场表现仍活跃，土地市场也没有因为新政戛然而止。

　　这样的十月，预示着杭州楼市怎样的未来呢？

　　十月，杭州八区商品房成交10725套，共113万平方米，比起前几个月份的成交量都不算高，环比下跌1%，同比下跌24%。今年1至10月杭州商品房共成交97737套，同比增长52%。截至今年10月底杭州商品房成交套数已经成功超过2014年全年的成交量89136套。

　　而供应层面，10月该市八区商品房新增供应11010套，共105.6万平方米，环比减少9%，其中住宅新增供应6162套，共67.5万平方米。目前杭州市八区商品房存量已达到160111套，面积为1814.2万平方米，存销比为12.4。存量依然凶猛，存销比的走势也并非确定性走低，因为将近年底淡季，接下来两三个月成交量减少的几率很大。

　　据汉嘉地产的统计，从存量结构上看，项目存量在5万平方米以上个数占比为16%；从存销结构上看，90~140平方米存销比有上升趋势，且由于赠送面积新规与90指标放宽，90~120平方米产品供应量将加大，未来去化压力将持续放大。

　　10月，杭州楼市迎来一波又一波的开盘潮，当月共有34个楼盘推新的房源，其中萧山与余杭仍为推盘主力，在“银十”后半场持续发力迎来最高峰，一周更有12个楼盘开盘，包括万泰城章、雅居乐国际花园、金地艺境、西溪蓝海等刚需楼盘。同时，9月新增供应量猛增，很多楼盘拿出预售证，可见后续供应仍然后劲十足，只要开发商抓住一切机会推出房源，年底前的市场很可能淡季不淡。

　　十月各板块冷热不均。奥体板块目前最火热，绿地·旭辉城近一月已涨价2000多元/平方米，此外萧山区、城北的楼盘也纷纷涨价，主流板块仍保持高价位。但郊区盘以及刚需盘仍然在打价格战，例如位于余杭区闲林板块的雅居乐国际花园以6588元/平方米的低价开盘等。

　　刚需改善需求逐步释放，首置产品均价上升，刚需仍为市场成交主力，占比持续保持60%左右，改善型户型绝对值同比逐步上升；总价110万元以下产品占比下降，可反映出首置产品均价有上升趋势。此外2015年10月杭州商品房表现分化，市场集中性加剧，其中38%的楼盘销售金额在2亿元以上，占据87%的市场份额；50%的企业销售金额在1亿元以下，仅占6%的市场份额。

　　十月杭州市八区商品住宅的冠军楼盘是钱江世纪城的顺发·美哉美城，共成交409套，成交均价为18073元/平方米，成交总金额为6.84亿元，占据成交套数与成交金额双冠。能占据第一的位置，首先顺发是萧山本地开发商，客户对它认可度较高，其次赠送面积很多，“偷面积”一流；此外，融科·东南海也不示弱，当月成交389套。当月市八区住宅TOP10相差不大，排名第十的广厦·天都城也成交了99套。从区域上来说，销售飘红的多为萧山区的项目。

　　目前，货币政策的力量已经在房地产市场上显现，“回暖”的证据日益增多，因此整体房价仍然会沿着稳中缓慢向好的方向发展。

　　而在具体层面，分化已成定局。板块的分化、同板块内产品的分化、不同品类细分市场的分化、土地市场的冷热分化，甚至房价走势的分化都在时刻发生，因此涨价和以价换量共存，仍将是大概率事件。

　　与此同时，需求理性回归之后逐渐走向自觉，产品层面的创新也更有针对性，因此更值得期待。近来杭州刮起的“微墅”风潮就十分亮眼，绿城的桃李春风、万科的竹径云山和桂语里，不仅仅是面积缩小了，更是抓住了庭院、风格、精装修等需求点，大有一时风靡之势。这些产品上的创新，才是推动行业不断螺旋上升的基本力量。