记者 黄宏 通讯员 洪叶

　　小区会所的所有权，归全体业主还是归房产开发商所有？10月10日，温州鹿城区嘉鸿花园业主大会和开发商对簿公堂，要求法院确认该小区内1015.64平方米的会所，属于全体业主共有。

　　小区里的那些事，剪不断理还乱。问题的关键，在于业主大会和业委会的尴尬身份。这起案件中，嘉鸿花园业主大会从2013年起就具有独立法人资格，所以就能直接打官司了。业主大会“法人化”，还能给小区管理带来什么？记者就此展开调查。

　　身为法人，作用不小

　　鹿城法院开庭的这起案件中，嘉鸿花园业委会主任王茂友是原告方的关键人物，虽然案件结果还有待法院的判决，但王茂友已充分感到业主大会“法人化”带来的好处。

　　王茂友说，3年前嘉鸿花园业委会成立后，就和房产开发商和物业公司开始了“拉锯战”。主要争执有：小区配套幼儿园是不是能出售、小区会所究竟归谁等；业委会还曾试图辞退物业公司，结果物业公司拒交有关文件资料。

　　王茂友发现，纠纷不断，很重要的一个原因在于业主大会不具有法人资格。“没有法人资格，人家就不怕你告他。”王茂友以这次嘉鸿花园和开发商的官司为例介绍，没有法人资格的业主大会，想要起诉开发商，必须有70%以上的小区业主同意，这些业主所拥有的建筑面积也要达到小区建筑面积的70%以上，难度可想而知。

　　两年前，嘉鸿花园业委会在征得业主大会同意后，向鹿城区民政局申请社团法人资格，并在2013年3月获得登记，成为全国首批获得社团法人资格的小区业主大会。

　　成为法人后，嘉鸿花园业主大会立即在银行开户，电梯广告费、小区公共部位和经营用房收入等资金陆续汇入。而这些款项，没有法人资格的业主大会因为没法设立公共账户，往往由身为企业法人的物业公司“代管”，因为缺少业主大会的监督，账目问题和资金去向往往成了业主和物业产生纠纷的根源。

　　“现在，我们和新的物业公司关系非常好，原因就在于成为法人后，我们手里就有一个很有力的武器。”王茂友说，钱物分清后，两年来业主和物业公司之间矛盾少了很多，关系就比较融洽。

　　小区矛盾，纠缠不清

　　前段时间，温州龟湖路名豪园的29名业主，为了小区停车位的登记问题，和开发商打了10年“持久战”后，向鹿城法院起诉。

　　类似的问题，在温州就有不少：温州市区曼哈顿小区数百户业主和开发商为车位产权登记产生矛盾，争执仍在继续；金迅达大厦、永嘉大厦和英豪花园也和开发商有产权纠纷。

　　温州市业委会协会会长蒋成富曾涉及一次纠纷：他所在的东方大厦辞退了原来的物业公司后，发现预缴的水电押金不见了，经过3年多的奔波后，虽然凑齐了业主的联名签字，却因为旷日持久，很多业主押金单据已经丢失，最后法院判物业公司赔1万元。“押金绝对不止这个数，但没证据，大家也没办法。”他说。

　　在全国各地，业主和开发商、物业公司之间的纠纷并不少。在上虞，虞慈物业管理有限公司和业主因物业费纠纷，准备一次性将占小区一半的约600多名业主告上法院。该公司总经理说，实在没办法，“如果业主大会或业委会能承担起收物业费的责任，我们也不会走这一步。”

　　破冰之举，期待跟进

　　瓯海区业委会协会会长叶德红认为，业主大会成为法人后，物业公司要用经费，可以到业委会来申领，重大事项由业主大会表决通过，更加公开透明，也能避免纠纷的产生。

　　近年来，小区业主维护自身权益的呼声日益高涨，但同时也遭遇法律空白。现行《物业管理条例》规定：业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。

　　两年前，温州市探索对业主大会进行创新管理。2013年3月，鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团法人登记，试点定在温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区。

　　记者了解到，北京、天津等一些城市也在开展类似的试点。

　　对这一创新，蒋成富认为，获得社团法人资格的业主大会，具有独立的财务制度、人员管理制度，对业主维护权益非常有利。嘉鸿花园业主大会出示的社团法人登记证书显示，其业务范围为：制定、修改小区物业管理相关制度，维护业主的合法权益。

　　浙江锦丰律师事务所主任樊德珠认为，按照法律，小区业主认为权益受到开发商、物业公司损害时，可以个人身份提起诉讼，但在现实中，这种情况很少发生。“毕竟打官司要费精力，还需要专业知识和足够财力。”她认为，业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，可以作为原告提起诉讼，摆脱个人势单力薄的状况，起到积沙成塔的作用。

　　据蒋成富介绍，温州市业委会协会由180多个业委会组成，目前只有3家具备法人资格。而业主大会审批法人资格程序较为严格，仅试点就需要两年时间。“我们希望这一创新能持续下去，也期盼更多的业主大会拥有法人资格。”他说。