本报记者 蒋敏华

　　日前，新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》获得通过，将从10月1日起正式实施。最为引人注目的是，《规定》提高了新建商品房预售门槛，而这将对楼市带来一系列直接的影响。

提高预售门槛防范烂尾

　　只要完成地下工程（正负零），就可申领商品房预售证，这是已在杭州执行多年的规定。与外地一些城市相比，杭州的这一规定相对宽松。

　　根据新规，今后开发商要申领预售证可没那么容易了。商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。

　　“提高预售门槛，这当然更有利于降低烂尾风险。”商赢机构总经理章惠芳认为，当前杭州已发生多起烂尾事件，甚至个别热销楼盘也陷入烂尾尴尬，在这样的市场背景下出台新规，显然是出于防范市场风险的考量。当然，要真正杜绝烂尾，对购房者而言最理想的状态是现房销售，但目前并不具备现房销售条件。新规征求意见稿曾提出结顶之后方可预售，但这个步子迈得有点大，最终通过的《规定》算是一种折中之举。

　　记者了解到，此前杭州开发速度最快的一个楼盘，位于临平的景瑞御华府，从拿地到开盘只用了5个多月时间。新规出台之后，景瑞御华府的“神速”将成为历史。

　　房源充裕市场冲击不大

　　提高预售门槛之后，意味着一些楼盘的开盘节点将延后，势必会对房源供应造成直接影响。而这，又将会对市场带来什么影响？

　　“由于当前杭州楼市总体上仍是供大于求，因此新规实施之后，不太可能造成房源紧张。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，虽然新规会对楼盘的入市周期产生较大影响，但是杭州市区当前的可售房源总量为15万套左右，购房者的选购空间很大，新规由此产生的市场冲击也就会大打折扣，在一段时间内出现“断流”现象的可能性几乎为零。

　　此外，新规只针对10月1日之后出让的土地，这也就意味着此前出让的土地，包括目前在建的楼盘，均不会受到新规影响。而10月1日出让的土地，最快也要到明年下半年才能入市，对市场的影响要到那时才会真正显现。

　　“新规对市场的影响并没有外界想像得那么大。如果市场接下去出现了一些趋势性的变化，那也一定不是由新规引发的。”对此，章惠芳也认为，新规仅仅是对预售门槛的微小调整，不会改变市场大势。

　　行业迎来更大规模洗牌

　　尽管新规不会对市场走势产生决定性的影响，但是对房地产行业的洗牌，却会产生不可忽视的影响。

　　以当前最为普遍的20多层建筑为例，按照一个月两层的建设速度，工程过半需要半年左右的时间。“对于有实力的大开发商而言，延期半年开盘问题并不大。但是对于那些中小开发商而言，意味着推迟半年才能回笼资金，财务成本将会大增。”陈焕春说，新规对中小开发商的影响将是巨大的。中小开发商的融资成本年息大多高于10%，新规很有可能成为压垮它们的最后一根稻草，从而迎来新一轮更大规模的洗牌。

　　正因为如此，早在今年3月新规征求意见阶段，一些业内人士表达了担忧。预售门槛提高，这对利润早已大不如前的房地产业而言，产生的影响不容小觑。很多在盈亏边缘挣扎的开发商，可能就会根据新的形势研判去留的问题。

　　此外，新规对刚需楼盘和中高端楼盘的影响也各异。当前杭州的刚需楼盘普遍微利甚至亏损，新规增加的开发成本，一定会直接体现到房价上去。中高端楼盘的利润空间相对较高，且原本就不像刚需楼盘那样追求速度，因而影响要小得多。