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00015版:人文·社会万象

小区停车位产权不清导致纠纷频发

我的车位,谁给登记

  本报记者 黄宏 通讯员 洪叶

  花了钱买下停车位,手拿买卖合同却没法办产权登记,这是一些城市小区业主遇到的难题。如今,随着温州鹿城区法院的一纸司法建议,停车位终于有了说法。

  记者了解到,由于存在法律空白,长久以来花钱买了车位,却只能以租赁的形式出现,这已成行业惯例。在全省各地,车位产权的不确定状态较为普遍,这让不少车位拥有者增添了不小的风险,目前这一难题仍未得到彻底解决。

  一纸身份,九年纠纷

  2006年10月,王某花23万元购买了温州鹿城区龟湖路“名豪园”小区地下停车位,2009年车位交付后,王某缴纳了6900元契税,但始终未得到办理车位产权证的消息。原来,和她有相同情况的还有该小区另外28户住户。

  去年3月,王某等业主将房产公司告到鹿城法院,请求法院判令对方办理权属登记手续,并支付违约金。

  法庭上,房产公司大倒苦水:他们也向产权登记部门提出,但产权登记部门认为停车位不属于不动产,不具有固定界限,不能独立使用,不符合登记的客体要求,所以不予登记。

  办案法官发现,房产公司的说法并非空穴来风,对于地下车库停车位,现行的法律法规并没有明确规定,因此,近年来地下车库的登记工作一直处于停滞。

  之后,鹿城法院向市有关部门提出了《关于规范商品房地下车库权属登记的建议》,建议对已出售的符合条件的地下车位给予办理产权登记,对新建商品房地下车位则在出售前明确能否登记产权。之后,温州市政府出台相关通知,规定停车位不单独颁发房屋所有权证,但可在业主的房屋所有权证附注栏中备注说明。

  “房屋登记中心开始陆续登记车位了。”房产公司和业主之间闹了近9年的矛盾终于化解,业主们购买的机械车位经过房屋登记中心登记之后有了“身份”,包括王某在内的29户住户全部撤回了起诉。

  法律空白,麻烦不断

  据了解,因为法律空白导致停车位的“身份”缺失,在我省各地较为普遍,导致出现一些纠纷和争议。

  在嘉兴,有房地产开发商通过“以租代售”将停车位“卖”给业主,有的签约期长达70年。但有关人士表示,这种没有产权的“销售”在法律上等同于租赁,而我国《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年,租期70年不受法律保护,风险不小。

  由于车位产权没有明晰或者不能办理产权证,导致业主、开发商、物业公司多方矛盾时有发生。杭州市民张某购房时,与开发商签订了一份车位使用协议,约定小区内某个停车位由张某长期使用,张某交付两万元使用费。但其他业主认为这个车位是小区业主的,可以先到先用。为此,张某和开发商打起了官司,最后法院处理,判这个车位可以由张某独用。

  法律风险还是有的。海盐的赵某夫妇在预付了两万元停车位的费用后,因为开发商办不下停车位产权登记,把开发商告上了法院。但因为没有法律依据,赵某夫妇的起诉被法院驳回。

  如何破题,在于确权

  小区停车位该如何确定产权,在国外有着不同的做法:有的认为停车位是房屋的附属品,必须随房子一起买卖;有的则认为是小区业主的共同财产。

  “美国不同的州,对停车位的归属有不同的规定,有的州可以登记,有的州不可以登记。一般而言,遵循两条原则:不许小区业主外的任何人拥有小区的停车位;停车位不允许单独卖卖。”中国社科院美国研究所刘卫东研究员说,在美国,有的州法律规定,小区内的停车位是业主的共有部分,为小区内全体业主的共有财产,这就不可以登记;有的州法律则认为小区内的停车位界定为房屋的附属部分,只能随房屋单元转让,这是可以在不动产凭证上加注的,是可以登记的;还有的州承认可以通过协议,将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用,但仅有使用权,这也不可以登记。

  在日本,法律认为停车位是全体业主共有,不可以进行产权登记;德国的法律规定,停车位可以单独登记,但不能出售给小区业主以外的人。

  在国内,因为停车位分属不同的性质,一直以来存在难题。杭州市曾规定,权属清晰的地下车位也可申请土地登记,之后武汉、南昌等地出台新规,明确小区配套的地下停车位可以登记。

  停车位产权之争,一直困扰着业主和开发商。有关人士表示,希望有关部门出台更详细的政策,让停车位权属问题得以彻底解决。


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