谁也想不到，今年楼市的改善性需求发力，4万元/平方米以上，处于金字塔顶端的那批高端物业回暖会来得这么快。

　　刚刚过去的5月，杭州主城区销售金额排名前十楼盘中，单价4万元以上的楼盘就有3个：武林壹号、钱塘印象、武林外滩。

　　杭州楼市“3.30”新政后的改善性需求发力终现端倪。专家认为，继前年开始的90平方米以下刚性需求有所减弱后，改善性需求全面“接棒”，而这拨需求和股市大涨、资金回流也不无关系。

销售前十榜单中，

单价4万元楼盘就占了三席

　　5月24日 ，绿地华家池1号开盘。张女士花400多万元一次性付款，买了一套90平方米的精装修户型。“我先生是专业做股票的，这400多万元是股市的获利资金，转移到楼市‘落袋为安’。”

　　6月16日，滨江·华家池公寓首日启动认筹，总共推出224套房源，总共认筹已达95%，价格为46000元~50000元/平方米。开盘当天，有记者在现场看到，即使是这样的600~1000万元总价的房子，意向客户还是“黑压压的一片”。

　　截止目前，继世茂天宸3月底开盘后，华家池三个楼盘悉数亮相。也许是入市点刚好处于高端需求爆发的节点，华家池三项目的亮相效果均令人满意，特别是滨江·华家池公寓，开盘当天9成的认筹量在高端物业市场中还是非常罕见的。

　　一直以来，4万元以上单价是杭州高端物业的“分水岭”，高于这个“分水岭”的物业一般拥有绝版地段，拥有高高在上的资源和金字塔顶端的客群。这部分房源因为总价高，是受限购限贷打击最为惨重的一类。然而，限购限贷政策松绑后，受“3.30”新政的刺激，这类高端物业回暖的速度非常之快。

　　据杭州透明售房网数据，5月份，杭州主城区销售额排名前十的楼盘中，4万元单价楼盘占了三席。第一名的是市中心的武林壹号，成交金额约13.7亿，成交均价59229元/平方米；第二名的是位于钱江新城的钱塘印象，成交金额约5亿，成交均价42861元/平方米；第九名的是处于市中心的武林外滩，成交金额约2.3亿，成交均价45980元/平方米。更有意思的是，这三个楼盘的目前在售主力户型均为200平方米以上的大户型：武林壹号235~640平方米，钱塘印象168~220平方米，武林外滩206~360平方米。也就是说，总价销售在700万元~4000万元，1000万元以上的客户相当普遍。

总价千万元物业，首付资金股市回流占一半

　　1000万元一套的房子，怎么有这么大的成交量？怎么一下子多了这么一些出手阔绰的大户？记者随意调查了一些成交抢眼的高端盘发现，除了“3.30”新政后，二套房首付由原来的六成降到四成、两年免营业税让换房速度加快这些政策刺激外，去年以来的股市火爆也造就了不少买楼一族。

　　武林外滩今年4月至今主力成交的均为206~360平方米的大户型。据营销总监唐友云介绍，4月以来，销售额一直处于上升势头。据透明售房网数据显示，4月、5月武林外滩均跻身销售金额前十榜单。其中，4月销售额总计2.23亿，5月销售额总计2.3亿。“6月放量更明显，离月底还有一周，目前成交（包含认购）金额已达3亿，其中一半为股市套利资金。”唐友云说。

　　和家园，这两个月的主力销售也是180平方米以上的公寓及排屋。“这段时间，和家园的成交主力均为最高端的物业。”坤和营销总监梁细清说。5月，和家园以3.5亿的总销售额排名主城区销售榜单第四位，其中2个亿的销售额就是由2000万左右总价的鼎园·九礼及鼎樾180平方米的大平层“贡献”的。“客户的首付大多为四成，成交客户中有四成首付来自股市套现。”

　　位于河东路的昆仑公馆，5月中旬至今，310平方米的大跃层也“走”了11套。“4月前，来询问的多是180平方米的客户，5月开始，来询问310平方米大户型的客户明显多了不少。”营销总监蒋纯莉喜不自禁。“在和客户的交流中，拿股市套现资金付首付的有不少。”

刚需客退市，高端客接捧

　　当下的楼市明显正进行着一拨需求的“接力”，那就是，改善性需求有望替代刚性需求，成为楼市成交主力。

　　杭州透明售房网针对5月二手房成交做了一个面积段的统计：90平方米及以下户型占了55.55%，90~140平方米户型占了31.76%，140平方米以上户型占了12.69%。细心的读者可发现，90平方米以上的改善型需求已占到44.45%的比例。

　　众所周知，改善客特别是有1000万元以上购买力的购房者基本上属于换房一族。“3.30”新政后，由于营业税征收时间由满5年降为满2年，二手房更容易出手了，换房一族的动力也大大增加。“我们的客户大多是按揭购房，等手中的二手房卖掉后再还贷款。”多个高端盘营销负责人都这么说。

　　而90平方米以下的刚性需求经过这两年的集中消化也明显减少。改善性需求则刚刚入市，随着楼市回暖，其成交量的放大只是时间问题，取代90平方米以下户型成为成交主力可能性很大。

　　今年的股市则为这批高端客的入市“推波助澜”。“分析我们的排屋成交客户，不少是几千万乃至上亿身家的上市公司老总，今年股票大赚，他们减持一部分股票市场非常正常。”梁细清说。有专家分析，之所以股市套现在高端物业表现得较为明显，是因为股票赚大钱的多为高端客。

　　而张女士的心态也代表了眼下不少股市赢利人士的观点。“今年的股市涨得这么高，风险肯定越来越大，而楼市刚刚回暖，虽说库存量还很大，但房价跌总跌不下去了。”

　　在这样的节点，转移风险不失为一个好选择。