“互联网+”时代，房地产迎巨变

　　本报整理报道　文/王钏

　　早期仅仅作为房企以及消费者小打小闹的营销噱头的房地产“众筹”，已逐渐兴盛起来。随着房地产“众筹”波及范围的进一步扩大以及移动互联网的强势崛起，更多“房地产+金融”“房地产+互联网”的案例正在不断涌现，如万达投资快钱、平安投资碧桂园、远洋与京东金融平台进行合作等。随着互联网和金融元素的融入，传统的房地产行业正在进行最激烈的行业变革。

　　【众筹篇】

　　2014年，被业内誉为房产众筹元年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。

　　参与绿地众筹的一位营销高层人士认为，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。

　　除了众筹买房之外，去年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。

　　在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。

　　据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”，业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。

　　平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，预期投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购；如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。众筹需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与众筹买房相比，众筹开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。

　　然而实际上，众筹开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。

　　“即使通过众筹拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平？这也是个问题。

　　站在房企的角度，众筹开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服众筹参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让众筹者放心，从而沦为“伪众筹”。

　　全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。

　　【“互联网+”篇】

　　日前，国内首家互联网社区医院——恒大互联网社区医院开业。在“互联网+”的浪潮下，房地产和互联网的结合是必然趋势。而近来，很多有名的房企如万科、恒大、万达等争相向互联网靠拢，加速互联网与房地产的结合。

　　互联网+医疗

　　在进军矿泉水、粮油、乳业后，恒大的多元化扩张再有新动作。恒大集团旗下的恒大健康于日前宣布推出新型国际医院、医学美容等四大业务模块，全方位进军健康产业领域，首家“互联网+”社区健康管理中心开业。

　　据悉，该管理中心引入先进的医疗技术及设备，借助互联网技术，为社区居民提供全方位的医疗健康服务。养老产业虽还未正式出台具体项目，但恒大健康也有意向在全国多个中心城市设立满足老年群体对健康生活各项需求的养老服务机构。

　　在恒大之前，宜华地产、世荣兆业、泰禾集团等房企均表示将进军医疗行业或与医疗企业合作。在这轮声势浩大的房企转型潮中，医疗产业无疑是一个热门的转型方向。而随着我国进入人口老龄化时代，养老医疗需求将出现井喷，医疗产业拥有广阔的发展前景，提前介入这一领域有望分享未来巨大的市场蛋糕。

　　据了解，相对于其他行业进入医疗领域，房地产企业具备一定先天优势。首先，医疗或医院等项目前期投入大，房地产企业资金实力相对雄厚，有能力建立高标准医院和聘请更好的护理人员，以实现与现有医院的差异化竞争；其次，开发商与政府部门的密切联系，可以方便企业更好地把握本地医疗社会需求和发展方向；此外，大型房企还可将医疗等资源与住宅社区结合，提升产品的竞争力。

　　但是，目前绝大多数房企进军医疗行业仍处于筹划阶段，距离盈利仍有较大距离，最后能否转型成功仍是未知数。

　　互联网+金融

　　金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。而房企与险资和银行进行合作，在某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。

　　除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。日前，保利地产(600048)宣布将与民生银行(600016)推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。

　　此前，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台“绿地地产宝”启动。此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。万达于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，预期年化收益率为5.6%至7%。

　　据悉，目前针对地产行业的互联网金融平台多是从营销端口以O2O模式卖房，再配以部分金融增值服务。当中，房地产和互联网的联结多数局限于产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资。更多的房企互联网+金融，大部分都还处于平台搭建初期，尚无实质性项目落地。