房地产市场一定会加剧分化

　　——专访省房地产行业协会会长贾宝林

　　本报记者 蒋敏华

　　站在当下，如何看待中国房地产市场的过去和未来？影响未来房地产市场发展的因素有哪些？如何理性认识杭州房地产市场的机遇和挑战？近日，省房地产行业协会会长贾宝林接受本报记者专访，讲述他对房地产市场的深刻理解。

　　记者：中国房地产市场经过这么多年的发展，它究竟步入了一个什么样的发展阶段，业内人士莫衷一是。从中长期来看，您认为中国的房地产市场是涨还是跌？

　　贾宝林：我向来认为分析判断中国的房地产市场，必须要从经济社会发展的大局出发，且不同区域不同城市之间的差别很大，关键看供需关系，不能一概而论，不能简单地说涨还是跌。一般来说那些人口导入或者拥有创新活力的一二线城市，我认为它们的房地产市场还有较大的发展空间。而那些人口输出或吸引力不强、缺乏产业支撑的城市，房地产市场必然会面临更多的困难。此外，各地的住房消费习惯差异也会对房地产市场产生较大影响。

　　有人把前十年房地产市场叫做黄金时代，现在已经进入白银时代，也可以从不同的角度去理解，所谓黄金时代，我认为政策环境、市场环境、消费环境等，都应该是符合市场和行业发展规律的，供求是相对平衡的，市场应该是健康稳定发展的。我国的城镇化还远远没有结束，还有较长的过程，包括户籍制度在内的各项改革也是大势所趋，未来还将有大量的人口流入城镇。还是要就具体的城市或者区域，来谈房地产市场。

　　当然，中国的房地产市场经过多年发展，商品房已经结束了短缺时代，很多城市的人均住房面积也在逐年提高，比如我省，人均住房面积已经达40平方米左右。有人根据人均住房指标，得出房地产市场趋于饱和的结论，实际上这样的论断要区别对待。因为人均是一个笼统的数字，它掩盖了家庭之间住房面积不均衡的事实。为此我们曾多次向有关部门呼吁尽快进行住房普查，掌握居民的实际居住状况，这对未来的房地产市场规划而言，意义重大。

　　记者：在这一轮房地产市场调控中，浙江省可以说是首当其冲，在今年的全国百城房价排行榜上，跌幅最大的5个城市竟然有4个在浙江，其中杭州跌幅居首。您如何看待浙江以及杭州的楼市？

　　贾宝林：我认为房价稳中有降是市场正常的反映。其一，浙江的房地产市场起步较早，市场化程度比较高；其二，前十年的房地产市场调控也积累和遗留了不少问题，没有得到根本解决，其负面效应逐步显现。其三，浙江和杭州的房价前些年涨得相对较快，价格基数较高，在市场调控之下冲高回落也是必然。其四，由于市场供应量较大，库存量不断攀升，市场预期发生了变化。其五，浙江市场高总价的楼盘相对占比较高，前几年受“限购”、“限贷”影响较大，房价也就不可避免地出现调整。

　　从多个统计数据来看，浙江的房地产市场正在朝着健康稳定的方向发展，比如投资增幅有所回落，经济对房地产的依赖程度下降，销售量大幅上升，价格基本稳定，土地供应、新开工面积和竣工面积有所回落，这将有利于减轻去库存压力，供需关系得到改善，市场趋于稳定。这显然有利于产业结构调整，也有利于企业转型升级。

　　当前的杭州市场，1~5月投资增幅高于全省平均水平的十多个点，高于全国平均水平近二十个点。销售面积、销售额增长也较快，但是它现在面临的最大问题，仍然是库存量较大，需要用时间去消化。杭州市政府也采取了相应的政策措施，比如控制土地供应节奏，支持住房消费等。虽说杭州无法跟北上广深这些一线城市相提并论，但是它毕竟是浙江的中心，拥有很多优质的城市资源。这样的城市即便遇到了一些困难，也只是暂时的，它一定还会是全浙江人就业创业和居住所向往的杭州。

　　记者：最近几年的杭州市场，发生了很大的变化，就比如外来大鳄蜂拥而入，而很多曾经风光一时的本土开发商，市场份额逐渐萎缩，甚至被迫退出市场。您怎么看待这样的一种趋势？您认为中小房企该如何突围？

　　贾宝林：从企业角度来说，一定要适应新常态，要从传统思维模式中解放出来，方能在市场中生存下去。中国的房地产市场，行业的集中度越来越高，区域差异化更加明显，企业分化趋势加剧，物业形态更加细化，这也是行业发展的必然。

　　中小房企转型，必须要把培养创新型人才团队，作为重中之重来抓。原先很多房企的业务比较单一，人才团队跟不上，转型能力也就大大受限。没有人，什么事都做不成，因而加大人才队伍的建设力度是很多房企的当务之急。

　　如果说2014年是开发商纠结的一年，那么2015年无疑是开发商抉择的一年。为什么这么说呢？在经济新常态和互联网等新兴产业崛起的背景下，大牌房企适应全新市场的能力较强。但是对于中小房企而言，更重要的是要先做好选择题，是去还是留。因为市场不会等你，做出选择的时候一定要快速而果断。

　　当然对于那些选择坚守的中小房企，应该尽量选择适合自己的发展区域，寻找大鳄留下的市场空隙，打造自己的优势产品，提升产品品质。此外吸取和依靠业内及跨界的智慧和资源，走合作之路也将是一种降低风险的选择。

　　记者：自去年下半年以来，在接踵而至的政策利好刺激下，楼市出现了回暖迹象。对于接下去的楼市政策，您有哪些预期？

　　贾宝林：我觉得与其去预测接下来还有什么政策，倒不如去仔细研究分析中央的政策导向。准确把握住了政策导向，可能比单纯去预测某个具体的政策，意义要大得多。

　　首先，中央对房地产市场的调控目标是明确的，那就是促进房地产市场的平稳健康发展。中央的调控意图很明确，防止市场大起大落。其次，要鼓励自住和改善型需求。正因为有了这个方向，才有了后来的二套房首付比例以及房贷利率下调的新政。国务院在去年四季度还提出重点推进六大消费领域，其中多个领域也都与房地产业相关。同时中央还十分重视加大保障房建设力度，存量房可转为公租房，鼓励企业将一时难以销售的商品房进行装修后改为自己持有，组建住房租赁机构向社会出租。还有一些地方政府，鼓励拆迁房进行货币安置。这些政策大多是鼓励和推动住房消费，有利于拉动市场需求。

　　我们需要理性认识的是，在接下去的一段时期中，支持合理的住房消费需求，这个大方向是不会变的。至于具体的鼓励政策，一定会是多方面的，有的可能已经落地执行，有的可能还要细化完善。我个人认为仅目前已出台的这些政策，如果都能执行到位的话，对市场来说会是利好。