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00012版:乐活人居

外来房企市场分化加剧
杭城楼市迎来大浪淘沙

  本报记者 蒋敏华

  如果以万科并购南都的2006年作为外来房企抢滩杭州的元年,那么今年就是外来房企入杭的第九年。而随着2013年20多家外来房企集体涌入,杭州楼市已成为全国实力房企比拼的重要战场。但是,并非所有外来房企都像万科那样幸运,不少房企正遭遇首个项目亏损的厄运,甚至有少数房企已经败走杭城。

  近日,远洋4.4亿元接盘雨润杭州城东新城项目的消息,在杭州楼市持续发酵。雨润于2014年9月首入杭城拿下城东新城一宗4.2亿元的宅地,正当业内人士期待这个杭州楼市迟到的外来者会有什么样的表现时,它却以项目整体转让的方式撤离杭州,令人愕然。雨润此举虽有其他一些偶发因素,但不可否认的是,即便雨润坚守杭城,以城东新城新盘林立市场竞争之激烈,能否站稳脚跟也实在是个未知数。

  与雨润类似的境况,还包括河北天成。2013年首入杭城的河北天成,两年间投入近46亿元巨资,先后拿下申花热电厂两宅一商三宗地块,总开发体量高达41.6万平方米。然而,拿地之后的河北天成却显得后劲不足,最终在去年底将其中的两宗地块转让给中粮。比雨润的处境稍好一点的是,河北天成至少还保留了一个地块,算是尚未完全撤离杭城。

  而在更早之前的2013年6月,雅戈尔甚至甘冒天下之大不韪,不惜以4.84亿元保证金打水漂的巨大代价,退还两宗申花姊妹地块。2010年10月,雅戈尔以24.21亿元的总价拿下这两宗地,没想到之后的几年时间内市场行情急剧直下,项目开发前景黯淡。2014年1月,这两宗地块重新出让,被景瑞以20.76亿元拿下,市场证明雅戈尔当年拿地确实是买贵了。雅戈尔退地之举意味着撤离杭州市场,至少几年之内重返杭城的可能性几乎为零。

  近年入杭的外来房企中,除了无奈撤离杭城的,更有为数不少拿了高价地而被深套的。比如2009年12月拿地的中企御品湾,当年的楼面价高达18206元/平方米左右,由于种种原因直到现在还没开盘,开发成本已高达30000元/平方米左右,而目前这一区域(章家坝)的市场接受价不会超过25000元/平方米。正因为如此,开发商已经做好了巨亏的准备。也由于出师不利,中企在这之后并未在杭开发第二个项目。

  2013年5月首入杭城的安徽淮矿,以14711元/平方米的楼面价拿下彭埠宅地,创下板块地价新高。周边大多数同期甚至是晚大半年拿地的项目,目前均已开盘,然而安徽淮矿项目开盘却似乎仍是杳无音讯。毗邻的天阳尚城国际目前售价仅18000元/平方米,以安徽淮矿项目的拿地成本,实现盈利的难度很大。

  从数量上而言,2013年是外来房企进入杭州楼市最“凶猛”的一年。这一年,先后有27家外来房企在杭州首次拿地,屡屡大手笔:旭辉斥资47亿元连夺三地,融信34.6亿元拿下蓝孔雀两宗宅地,招商布棋申花和牛田……至此,“招保万金”以及千亿元俱乐部成员悉数到杭。如今,这些房企在杭首个项目大多已经开盘,浙报地产研究院去年曾做过一项调查,这些项目中有一半以上出现亏损。而今年,尽管楼市加速回暖,但是大多数楼盘的房价并未实现反弹,部分楼盘的亏损面进一步扩大。进入2014年,这些外来房企拿地热情明显回落,与其首个项目盈利前景不佳,显然有着直接关系。

  当然,这几年入杭的外来房企中,也不乏万科、中海、龙湖这样的成功者。比如万科,不但跻身销售额前三甲,且在杭城完成战略布局,已成为市场领头羊;比如龙湖,凭借过硬的产品以及出色的营销,几乎是一路热销。而2014年首次入杭的方兴地产,在众多初入杭城的外来房企中也算佼佼者,在杭首个项目黄龙金茂悦自去年年中首次开盘以来持续畅销,并且成为当前为数不多的涨价楼盘之一。

  可以预见的是,随着房地产市场加速洗牌,那些产品竞争力一般、市场应变能力不强的房企,将会被逐步淘汰出局。事实上,这几年中,不少杭州本土房企也渐渐淡出房地产市场,一些原本实力并不弱的本土房企甚至已有两三年未拿一块土地。而对那些看似实力雄厚的外来房企而言,进入杭州市场还仅仅是第一步,能否站稳脚跟才是关键。一方面会有新的外来房企入杭;另一方面也会有更多的外来房企败走杭城,这是一种自然的市场现象。


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杭城楼市迎来大浪淘沙
2015-06-11 3912615 2 2015年06月11日 星期四