盘点2014杭州土地市场

　　高价土地绝迹 开发商热衷抱团

　　罗兰/文　何肖霞/图

　　2014年的杭州土地市场，相较2013年显然受到了楼市宏观调控的影响。有数据统计显示，杭州市区全年成功出让土地金额达844.9亿元，处于史上第三。根据有关机构关于全年出让金额走势的统计，可以看出，2014年总数据的继续辉煌其实是延续了2013年的翘尾行情。

　　开发商调低心里预期

　　从相关数据看，无疑是土地市场明显降温的一年：涉宅用地溢价走低，全年未成功出让地块多达35宗，主城区从去年2月份开始长达半年时间没有推出宅地；个别板块边缘化甚至无人问津，做地主体普遍调低心理预期；即使宅地出让，看客也多于参与者。

　　此外，绝大多数开发商不敢增加土地储备，合作拿地也越来越普遍，开发商正在以合作模式抵御风险。继2013年17家大鳄涌入杭州后，2014年全年竟没有一家全国性大型房企进入杭州。

　　数据回落四大主因

　　2014年1~12月，杭州市区总计成交经营性用地152宗，成交金额844.9亿元，同比下跌36.3%。刨去超全年成交额4成的1月成绩，后11个月成交仅505.36亿元，月均不足50亿元。

　　这是多重因素作用的结果。

　　一、客观遗留问题

　　1.历经2013年大量宅地出库后，具备出让条件的优质地、高价地在源头上供应不足。

　　2.在2008年前和2013年两波地产大鳄入杭高峰后，资金实力优越、开发经验丰富、布局意识强烈的全国性大型房企基本已付出战略代价，外来势力压迫渐小，竞争削弱。

　　二、销售受阻

　　二级市场向一级市场的逆向作用显著：销售佳、去化快、存量少、拿地需求旺——这是一个正向的市场轨迹，反之亦然。楼市销售受阻，商品房供应攀升，土地推出压力增大。

　　2013年是杭州土地史上“疯狂”的一年，前三季度成交金额就已破千亿。这种“疯狂”延续到了2014年1月，从2013年中期首次供应量破10万预警，到2013年末杭州市区商品房存量达113602套；再到2014年2月杭州出现了首个降价楼盘……土地市场迅速降温。

　　杭州市区土地自2014年2月成交92.2亿后，直到12月才有微弱的复苏迹象。

　　商品房销售对土地市场的影响，在区域上也非常明显。截至2014年12月30日，杭州市区145300万套的存量中，余杭区占比最大，而余杭区也是土地出让金额下跌最明显的区域——2014年，余杭区总计成交经营性用地55宗，成交金额119.48亿元，不到上年总额的45%。

　　三、预期改变

　　全年152宗成功出让的土地中，历来抢手的涉宅用地占了62宗，大多数溢价都在1%以内，溢价在20%以上的仅6宗，还不足总量的一成。

　　整个2014年，进入保障房面积投报阶段的出让数量为零。竞争惨淡的背后，是因为来自两方面的预期改变了：地块出让方主动重新评估地价，以及拿地单位注意投资风险。不少地块经历“撤销”或“中止”后，重新挂牌时起价都打了折。

　　四、亏损警示

　　2014年6月，来自浙报传媒地产研究院的报告显示，杭州市区有42个项目面临亏损或疑似亏损。这个数字，在年末扩大到了120个。这其中2013年新增项目是亏损或疑似亏损的主力，占比达35%。其中，首开、招商、江苏新城、旭辉、阳光城等多个2013新入杭房企榜上有名。

　　热门板块竞争更激烈

　　相较2013年成交总额的疯狂、外来房企入杭潮的汹涌，2014年处于冰封期的杭州土地市场缺乏亮点。但是从相对低迷的市场行情中，仍然能看到不少值得关注的现象，以判断后市。

　　一、高价“面粉”消失了

　　杭师大、蓝孔雀地块集中出让后，杭州市区不仅在成交额方面大幅下滑，单宗地块楼面价也不温不火。全年为数不多的重点地块中，备受期待的文教区杭电大宅地、老汽车东站商住地，都没有卖出区域新高，市场难觅高价“面粉”。

　　甚至在个别中心城区的单元，出现了板块楼面价的回落。融创·河滨之城的地价较同板块2010年出让的西溪诚园五期、富越·香溪以及2013年的中节能绿建项目都有明显下行。城东新城彭埠单元的宅地更是在评估价上做了一定程度的理性调整，并且首次出现了无竞争成交。

　　二、自买自卖上榜首

　　在《2014年杭州市区单宗地块成交金额前十》和《2014年杭州市区开发商拿地金额前十》两个榜单中，杭州金融城与杭州地铁集团都位列前三。其中，杭州金融城以86.11亿元拿下了位于三堡的金融城两宗商地，而杭州地铁集团以44.41亿拿下了七堡车辆段综合体项目。

　　一级做地、二级开发，都是政府下属企业“吃下”自己做地范围内的项目。

　　三、合作、转型成趋势

　　相比攻城略地，房企在这一年把更多注意力放在控制风险上。合作拿地及投资转型是两种方式。仅去年12月，就有平安金地联合体、万科大家联合体与绿城九龙仓，分别在余杭区、萧山区拿地。房企甚至有转投其他性质用地的趋势：杭州市区去年溢价排名前三的地块既非宅地也非商地，而是两宗加油站用地和一宗停车场用地。

　　四、市场降温后的竞争力

　　从各板块排名看，2014年，一些边缘板块乃至曾一度大热的板块逐渐退出视线，其中萧山区与余杭区板块尤为明显。

　　比如，2013年首次被外来房企作为进入杭州突破口的萧山区，2014年却未吸引到新的大型房企。但是，万科大家、龙湖、绿城九龙仓都于去年在萧山区出手，绿地也如愿拿下了博奥板块的双塔项目。相较于余杭区，萧山区依旧受到大鳄们关注。这与地铁2号线东南段的开通不无关系。土地市场如期降温后的竞争力，或许是板块乃至区域最大的生存价值。