我爱我家市场研究中心　马恒玲

　　临近岁末，杭州二手房市场大局已定。全年呈现市场淡季——市场博弈——年末翘尾的行销轨迹。根据透明售房网统计，全年，杭城二手房成交25497套（保守估计，预计12月成交2800套左右），与去年同期31559套相比，成交量下降19.21%。成交均价19820元/平方米，较去年同期19437元/平方米上涨1.97%。

　　大户型好卖了

　　从购房面积来看，尽管90平方米以下的中小户型仍占绝对地位，但大户型成交占比有所增加。今年杭州二手房成交主力仍是刚性需求，但改善需求活跃，释放较为明显。这部分换房改善需求，多有稳定经济基础，出于子女入学、兼顾老人等诸多因素而考虑置换居所。以往受制于资金、购房资格等因素，无法换房，不过“9·30”信贷新政发布后，这类客户群的二套房首付比例由六成降至三成，不仅有效提高了他们购房能力，也降低了买房成本及贷款成本。而11月央行降低首付比例后，改善型客户的资金支持更具优势，进一步刺激了二手房市场的成交量，也带动了大户型成交占比上升。此外，不少首套房客户在条件允许的情况下，不再选择先小后大，逐步递增的购房模式，更愿意选择一步到位，从而也促使三居室及以上户型交易量上涨。

　　今年总价100~200万之间的二手房最好卖了，成交占比高达51.28%。100万以下的房源成交占比为26.96%。以上两个价位区间的房源占据成交总量和近八成。而200-300万区间高端房源占到15.25%，成交占比最少的是总价在300~400万及400万以上的房源。

　　100~200万区间内房源的热销，说明在以刚性需求为主导的市场，价格已经成为购房者的首要考虑因素。大部分刚需受资金实力等的限制，更多的把目光锁定在小户型、低总价、交通便利的房源上，因此主城区内45~90平方米、100~200万元左右的中等户型受到青睐。这部分购买群体主要集中在30多岁左右的年轻人，但市场上符合这种需求的房子又比较少，不是面积太大、总价太高，就是位置太远、交通不方便，所以一旦出现各方面条件比较符合的房子，就会出现挂出即销的现象。

　　一次性付款的人多起来

　　今年一次性付款和组合贷款的比例有所增加，客户选择公积金付款方式的占比为18.64%，同比上涨2.74%，组合贷款占比为19.01%，同比上涨2.35%。这说明支撑二手房市场的主力是刚性需求的事实。受制于经济实力，这部分刚性需求多选择公积金贷款方式支付。此外，为刺激市场回暖，政府不仅放松公积金贷款门槛，在认定方式上，较以往有更大的操作空间，基本上有条件使用公积金贷款的客户均可以使用。公积金贷款利率下降，也令今年选择公积金贷款付款方式的客户有所增加。

　　值得注意的是，受公积金贷款存在可贷额度的限制，运用纯公积金贷款买房的客户多倾向于单价相对较低的房源，以便在有限的预算内买到面积户型更适中的房源。统计显示，单价在15000~20000元/平方米左右单价二手房源，最受纯公积金贷款买家青睐。

　　而对于按揭和一次性付款的方式而言，杭州本市居民按揭付款的比例比较大，这主要是由于本市具有刚性需求的购房年轻人占了较大比例的缘故。按揭贷款可以有效地降低他们的购房门槛，快速解决他们的住房需求问题。外地人购房选择按揭方式比较人并不多，多数人选择的是一次性购买方式。这说明了杭州外地购买群体多数都具有较强的经济实力，出于降低购买成本的角度考虑，他们果断地选择一次性付款方式进行置业。

　　买家脸孔越来越年轻

　　从成交客户购房年龄来看，置业低龄化的特征愈发明显。

　　21~30岁购房占比从2013年的31.45%增长到今年的34.22%，增加了约3个百分点。主要原因：

　　一是担心利率上浮或房价会上涨，直接影响了购房者的买房决策。目前市场上的购房人群以中低收入者居多，他们主要采用按揭付款的方式，所以利率浮动变化对其购房成本产生直接影响。为避免日后房价上涨，还不如尽快出手，购房者对政策的恐慌心理，让很多年轻买家匆忙入市。

　　二是中国人向来就有买婚房的概念，从人口的趋势看，1985~1990年那波生育高峰已进入婚房需求的爆发阶段，这部分人群多为首次置业，全部为自住需求，目的是购房结婚或在杭定居，这也使得杭州二手房市场出现了越来越多年轻人的身影。

　　不过从目前来看，购房年轻化的现象虽然越来越普遍，但市场上31~40岁年龄段的购房者由于本身经济实力较好，购房能力相对强，在家庭、子女或改善等多重因素的影响下，其购房需求的比例明显高过刚性需求，成为二手房市场的中坚力量。此外，虽然50岁以上的购房者市场占比并不突出，但他们的购房目的多是为子女购房。