杭州楼市进入新一轮拼搏

　　高性价比产品方能得到市场认可

　　潜雄斌

　　今年杭州楼市真正意义上的第一轮价格拼杀，起于年初德信北海公园清盘降价，此后价格战在杭州多个板块此起彼伏。随着购房者观望情绪凝聚，杭州楼市长时间陷入胶着状态。打破这一僵局的是杭州限购政策的全面取消，杭州楼市重新活跃起来。

　　血拼楼市：

　　解限之后的金九银十

　　7月29日与8月29日，“部分放开限购”和“全面放开限购”的政策利好横空出世，杭州为期4年的限购史彻底终结。解限之后，很多楼盘来电来访量大幅上升，购房者下单的犹豫度明显降低，整个楼市信心也得到了显著提振。从开盘来看，暌违多时的“售罄”、“日光”等热销现象再次出现。

　　但必须要认清的是，热销现象仍是个别现象，从基本面来看，杭州楼市仍难言回暖。在部分低价入市楼盘销售表现极尽抢眼之外的，是大多数楼盘仍深陷滞销泥潭。这说明限购取消并不能让所有楼盘都热销，楼市“野蛮”时代真的一去不复返了。

　　从近期金茂悦、赞成杭家、欧美金融城等热销盘来看，促使购房者毫不犹豫下单的因素是价格。上述楼盘无一不是低价入市，撬动了板块的价格体系。观察可见，开发商只要是诚心提供高性价比的产品，自然就能得到市场的认可。

　　在目前“热销楼盘与滞销楼盘并存”的行情下，滞销楼盘必然要加大折扣、优惠力度，调整价格以求扭转局面。此外，随着九十两个月杭州楼市库存量增加，开发商仍面临市场带来的压力。因此可以判断，尽管蛰伏半年之久的开发商遇见了政策利好的金九银十，显得十分吊诡的是，杭州楼市却正在进入新一轮价格拼杀。

　　现实是残酷的：

　　多数楼盘仍在滞销

　　位于杭州未来科技城板块的欧美金融城一周内两次开盘，先后成交500多套房子，是杭州楼市8月成交量较大的楼盘。在此之前，万科未来城自限购松绑以来先后两次开盘，也是这两个月以来的热销盘代表之一。

　　值得一提的是，金茂悦放低“身价”入市，受到市场追捧，据开发商公开的数据，当天全部售罄。几乎同时开盘的赞成杭家也迎来“日光”。9月5日，近800人涌入赞成杭家开盘现场，折后均价约7800元/平方米，184套房源2小时便一售而空。9月13日，大家运河之星首次开盘，均价9500元/平方米左右，三小时去化9成。

　　自限购放松以后，杭州不少聪明的开发商借助政策利好的势头，迅速执行开盘并取得好成绩，加上舆论造势，容易让人误以为杭州楼市已经火速回暖。但“热销”仍只是个别现象，热销的背后其实是开发商“以价换量”的结果，而且定价也十分讲究，并不是只要降价或低开就能获得热销。在定价上，一定要将潜在客户的心理预期研究透彻，否则开盘只能差强人意，这样的失败案例最近不胜枚举。

　　热销楼盘是少数，多数楼盘仍陷滞销泥潭。据调查，不少楼盘开盘后对外发布数据去化7至8成的，其实真实的成交率可能仅仅只有三四成。尽管不能跟“楼市大热时开盘不是售罄就是去化七八成”相比，但在目前这样的行情下，三四成的去化量可以算是不错了。

　　更不济的是，即便是限购全面取消的情况下，杭州仍有不少楼盘开盘超过一个月之后，成交率仍不足一成。比如城东新城板块某楼盘，定位为该板块单价2万元级别的首改型楼盘，推出181套房源，但一个月过去，仅成交十几套。如果说由于限贷政策造成了改善楼盘去化困难，那么丁桥板块的某个刚需盘同样遭遇这样的尴尬情况，这个刚需盘最新推出302套房源，但一个月之后的成交数据仍不足一成，相当不理想。

　　这就是杭州楼市的开盘基本面，呈现出冰火两重天的两极分化。不过限购取消之后，由于开发商积极推盘，杭州楼市成交量上有不少涨幅。由于大量楼盘集中在“金九银十”开盘，比如计划在9月份开盘的楼盘就有54个之多，可以预见的是，杭州楼市接下来几个月成交量可能会保持高位水平。

　　但与成交量一同上涨的是杭州楼市的库存量。杭州全市可售房源总量比上月前多了2000多套，其中住宅有9.27万套。有机构预测，到今年底，杭州库存量很有可能突破15万套大关。

　　这也就是说，来自市场的压力不减反增。对于开发商来说，加紧去化是较长一段时间里的最重要的目标。而接下来，未来供应量明显很大的板块，同区域内楼盘同质化严重的板块，以及缺乏产品竞争力的项目，要想在下一个轮市场竞争胜出，可以引用媒体报道过的一个观点，即“除了降价之外，恐怕再也找不出更好的销售利器”。

　　实探杭城各大板块：

　　信心正在重塑 实际影响有待观察

　　金九银十作为房地产的潮汐性旺季，加之上半年开发商的推盘节奏普遍缓慢甚至推迟，到了今年的这个节点，多数开发商都选择“有所作为”。据统计，9月份杭州预计开盘项目有54个之多，如果不出意外的话，10月份开盘数量不会比9月份少。

　　蛰伏了半年的开发商遇见政策利好的金九银十，于是积极推盘；犹豫了半年的购房者遇上供应会井喷的金九银十，又一次站在了楼市有利的一方。只不过，这两个“遇见”会给杭州楼市带来怎样的嬗变？全面取消限购之后，杭州购房者最真实的想法又是什么？

　　由于限购取消，杭州楼市整体信心正在得以重塑，但供应量巨大的临平北、未来科技城、申花、城北勾庄等板块仍没有完全恢复信心。跟以往购房者严重的观望情绪不同，有少数购房者产生了恐涨心理，但大多数购房者仍然保持着理性。开发商对后市并不乐观，虽然没有开发商明确表示要降价，但明显感受到“开发商趁着金九银十积极以价换量，老带新、低首付等促销活动越来越多”。开发商、购房者都在期待限贷放松，并普遍认为“若是限贷不放开，限购取消带来的利好会后劲不足，楼市行情依然难有起色”。限购取消以来，对各个板块带来的影响十分有限，有开发商表示“解限是有利好，但未达预期”。

　　以城东新城为例，该板块一直以供应量巨大备受市场关注。目前城东新城区域内在售楼盘20余个，据透明售房网数据，截至9月13日，城东新城可售房源4785套，可售面积49.7万平方米。从数据上可以看到，城东新城的市场压力犹在。

　　杭州某机构分析，从目前对杭州楼市研究来看，下半年楼市行情仍只是谨慎乐观，房价还没有出现上涨的任何迹象。但限贷若是放开，那对楼市会产生比限购取消更深远的影响。“一旦限贷放开，那后市就不好预测了。”