后限购时代，杭州楼市何去何从？

　　开发商在浙报集团“华山论剑”

　　王钏

　　杭州长达3年多时间的“限购”，终于在7月末迎来了调整和松动，政策利好和市场回暖迹象频现、房贷松绑苗头初现等一系列新动向，伴随着开发商五味杂陈的心情，成为杭州楼市一段不可抹去的记忆。未来市场多重可能叠加，机遇与挑战并存；开发商继续以价换量，迅速回笼资金；带有互联网新思维的住宅产品频现等。

　　8月20日下午，浙报传媒地产研究院成立后的第二次大型活动“后限购时代市场走势分析会”在浙报集团举行。100多家开发商代表到场，10多位开发商高管、营销总监围绕“解限后的复苏迹象能持续吗”、“解限以外还有哪些政策热点”、“购房者心态回暖了吗”、“开发商又该采取怎样的应对策略”等热点问题展开讨论。

考验房企核心竞争力的时候到了

浙江省房地产协会会长 贾宝林

　　上半年政策处在逐步调整中，市场出现了一些积极变化，房产市场还是在往积极向上的趋势发展。

　　关于后限购时代的市场和政策，我认为：取消限购只能作为一种政策调整的信号，对于增加市场的信心可能会起到一定的作用，限贷、金融政策的改变才会对整个市场产生更大的作用；从政策趋势上看，未来去库存可能会成为各级地方政府出台相关政策的工作重点；真正考验房地产企业核心竞争力的时候到了。如今企业正形成一种分化的趋势，兼并合作可能会成为一些常态。

要随时提防“倒春寒”

杭州滨江房产副总经理 朱立东

　　目前来说，无论是市场政策、信心还是表现，都充满暖意。

　　解限政策出台后，线上线下成交都有明显上升。新盘以价换量，也有了有效的回应。而真正判断市场的，应该是看老盘的成交。

　　市场有没有“倒春寒”呢？新开楼盘的成交是没有包袱的，因为新盘“轻装上阵”，只要把量铺上，就没有问题。而老盘卖不动的时候要动的则是价格，价格动到什么程度？如果动到比新开楼盘更低，该怎么办呢？

　　企业要随时提防“倒春寒”，唯一有效的办法，就是趁现在市场窗口打开的时候积极做工作。另外，平均数据不能说明具体的市场，每个企业应该根据自身不同的特点来应对。

对后市发展谨慎乐观

方兴地产杭州公司总经理 周晓峰

　　从大形势看，我觉得下半年整体经营环境都会比上半年更好。如果限贷放松这种更有力的措施实施的话，会对市场有更大的触动。因此，在这样的形势之下，杭州市场的成交量会逐步平稳放大，我们对楼市的后市发展持谨慎乐观的态度。

　　我们入杭的首个项目“黄龙金茂悦”至关重要，现在项目的开发节奏把握得很好，拿地半年后示范区开放，确保8个月内开盘。除此之外，我们也希望在“黄龙金茂悦”后，形成战略纵深，做进一步的布局。

应对大于预测

浙江万科南都房地产有限公司副总经理 宗卫国

　　所有想要在杭州生存并有所长足发展的企业，都必须面对杭州楼市高波动的这种特点。

　　尽管从现在的数据上来看，8月成交明显好于7月，也有望超过去年同期的91亿元；不过，当下的销售数据中有相当一部分比例来自于前期的预售，因此大家也不要盲目乐观。

　　对于万科来说，这些对于楼市走势的预测都不重要，我们一向强调的是“应对大于预测”，所以我们上周末就推出了九盘齐开的活动。因为预测并不解决实际问题，如果开发商能够把应对的速度加快、效率提高，那么面对高波动的市场，就会更加从容。

淡市下要调整开发节奏

景瑞地产集团副总裁 吴炜

　　景瑞地产素以高周转、快速开发而闻名，但景瑞地产还有着另一大特色鲜明的标签，那就是深耕长三角——景瑞在长三角布局了13个城市。然而，长三角却恰恰是本轮调控的重灾区。作为起锚上海、立足江浙的景瑞，对市场的起伏变幻体会更为深刻。

　　限贷以及土地供应速度仍需注意。我觉得目前最主要的还是供求关系上的问题，未来两年内，杭州可能有30万套的库存压力；按现在的去化速度，一年大约只能消化7万~8万套。

　　在淡市下，我们可能要调整一些节奏，会根据投入产出状况适当降低一些项目的开发节奏。

三方面入手适应新常态

旭辉集团杭州公司总经理 汝海林

　　尽管杭州市场波动性比较强，但旭辉仍然长期看好。可能下半年杭州各个板块会冷热不均，几家欢乐几家愁。各家开发商也会冷热不均，有的会急于寻求资金或者寻求突破，有一些会是战略性地完成自己的土地储备，这是未来一个常态。未来的话我认为主要应从三方面入手。一个是顺应市场，迎接市场的变化做好应对。第二，苦练内功，做好自己的产品。第三，尊重这个市场，善待你的业主。

两个现象 两个效应 两个认知

招商地产杭州公司总经理助理 寇建强

　　我有几个关健词，归纳起来有两个现象、两个效应、两个认知。

　　两个现象包括：第一，主流企业、主流地段、主流产品、亲民的价格，热销楼盘基本满足上述几个条件；第二，原先不积极观望的，或者说是比较沉寂的客户转变成主动观望和准备入场。

　　两个效应：第一是热传导效应，均价为14000~15000元/平方米的热销楼盘，很容易影响到均价为17000~23000元/平方米的楼盘，带动其销售；第二个效应是消费者的羊群效应，购房者普遍认为当下的市场很热了，要进场，从而更多的购房者会进场下单。

　　两个认知：第一，市场的需求依然存在，并且需求量很大；另外一个认知是对于杭州这个城市，从“小杭州”概念转变为“大杭州”的格局概念，也就是说购房者开始关注更多的板块。

抓住窗口期加速去化

宝嘉地产杭州公司总经理 张世泽

　　我们对杭州楼市的下半年还是比较看好的，认为成交量会上升，成交价格会保持稳定。后限购时代全线飘红的楼市成绩单，意味着先前已经探底的楼市信心，因为政府的出手正在逐渐回升。所以，对于已经完成4亿元销售额的宝嘉誉峰来说，当务之急就是抓住这个窗口期加速去化。

　　除了已经开盘的宝嘉誉峰外，宝嘉在杭州的另一处紫金港项目也将尽快面市并完成销售；宝嘉还将持续关注土地市场，争取再度获得高性价比地块。

增加产品竞争力

首开地产杭州公司总经理 任子龙

　　楼市在短期内不可能根本逆转，企业在应对过程中，要增加产品竞争力。

　　主城区整体供应有限，我们拿地还是比较积极的。我们的任务，一是积极准备；二是有可能调整开发的节奏。关于房地产市场形势，我认为信贷放开是很重要的一环。

走一条自己的路

建工地产集团副总裁 陈黎驹

　　楼市自双限政策推行以来，经过这几年的发展，房企的竞争模式开始分化。一类走的是“大而全”的模式，它不计一城一池的效应，会进行全国通盘考虑；另一些走的是“小而精”模式，在自己擅长的领域深入发展。不管是怎样的开发模式，打造自己的核心竞争力非常重要。

　　建工目前开发的欧美金融城(EFC)也会走一条自己的路，并不会受政策影响而调整自己的战略目标，因为我们已经找到适合自己的发展道路。建工做EFC这个项目，其实已经筹划了三四年时间，在项目中融入了一些互联网思维，以及分享和共赢的理念。

后市最核心的还是限贷松绑

杭州龙湖房地产开发有限公司营销总监 孙维强

　　限购打开之后，龙湖杭州旗下项目成交量确实有所上升，整体数据在向好的方向发展。除数据外，从接到的客户反馈来看，限购打开后，整个市场的信心确实有所回暖，然而限购放开对于想买房子但却被限住的人群，影响并不大。

　　对于后市，房地产核心与钱相关，最核心还是限贷的松绑，我觉得信贷会逐步、适当、微弱、试探性地放开，保持整个市场微涨的态势。

下半年对开发商是个考验

浙江城建房地产集团副总经理 姜莉雯

　　尽管杭州自限购放开以后市场有了回暖的迹象，但仍然不能过于乐观，下半年对于开发商来说是资金的考验和战略性的拐点考验。放开限购以后，主城区一些大的开盘动作得到了市场的响应，但这些响应带有配套性的支撑，以及后期对价格的想象空间，在面粉和面包价格整体有一些失衡的状态下，下半年竞争仍然激烈。