同策咨询研究部总监　张宏伟

　　港资房企过去几年在内地布局的特征，主要有几点：第一，其拿地选择目标就仅仅局限于一二线城市市中心优质地块；第二，擅长于高端物业的开发，一般来讲所开发项目基本瞄准当地高端市场；第三，擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发；第四，所拿地块一般来讲开发周期比较长，通过比较长的市场周期博弈市场培育期，届时地块本身升值，房价上涨，从中获得比较大升值收益。

　　正是由于这些港资企业擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，从地方政府来讲，出于对这些港资企业的成功经验、地方政府税收、就业等诸多方面考虑，地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资，甚至短期内会给予税费、地价上的优惠，以此博取中长期的税收与就业的效益。

　　因此，我们看到过去几年港资房企在内地房地产市场大展拳脚，收益也颇丰。但是，港资房企在内地房地产市场并非一帆风顺，尤其是在今年市场低迷期，受银行信贷紧缩影响，大多数城市库存量攀升，去化周期拉长，开发企业面临去库存的压力，港资房企也不例外，也受到整个房地产大环境变化影响。

　　当前，港企在内地房地产市场的策略发生“分化”，有的房企选择撤离内地市场，有的房企选择继续加码投资，有的房企则放下高贵的身板开始高周转，更加现实地面对市场的变化。那么，为什么这些港资房企的布局策略会出现“分化”？其背后是否有共同的原因？有哪些企业自身的因素？

　　目前而言，内地房地产行业进入白银阶段。第一，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高；第二，标准化的操作流程的建立，品牌开发企业通过标准化操作实现“快速开发快速销售”的高周转策略，而高周转的背后是行业利润率逐渐走低；第三，企业必须通过修炼内功提高自己的盈利能力；第四，产品力表现上港资房企已经不再是唯一的优势，当前，内地开发企业产品开发能力已经基本上赶超了港资等境外房企，港资房企产品已不具备完全的竞争优势；第五，房地产行业竞争焦点聚焦到产品开发完之后的社区服务、物业服务等方面。

　　从这个角度来说，由于内地房地产行业进入白银阶段，港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多，也会迫使各家港资房企策略发生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局与发展策略，寻求企业的中长期稳健发展。

　　但是，各家港资房企内地市场布局策略发生变化的背后原因也是不一样的。

　　有些港资企业仍然坚持自己布局内地房地产市场的策略。比如新鸿基、嘉华、丽丰控股还是陆续拿了些新项目，继续布局内地房地产市场。

　　而李嘉诚的布局策略则与上述房企大为不同。这两年李嘉诚的公司在内地几乎没有再拿过新项目，而将主要精力投入到海外。这主要是由于国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，此时，李嘉诚几乎“买下整个英国”，成功实现“低买高卖”的资本大挪移。对于李嘉诚而言，此时出手海外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定其继续积极布局海外市场。

　　而对于有些港资房企来讲，在经历了几轮内地房地产市场周期调整之后，面对今年的市场变化，适度调整了策略，项目定价策略相对也比较灵活，在几个城市内项目联动销售，以更加贴近市场的策略进一步融入市场，开启了其高周转之路，比如九龙仓。

　　当前，对于大型企业来讲，既然银行信贷紧缩已是既定的事实，其势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、无锡、广州、成都等城市楼盘大幅降价的背后都含有港资品牌开发企业布局战略调整的身影，比如九龙仓等。

　　对于部分港资房企来讲，首先针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。