汉嘉地产顾问 陈焕春 唐琼

　　2014年，杭州楼市发生的故事就剧情而言可谓精彩异常。当我们还没有从绿城蓝城的所谓理想主义的宿命感慨中走出，限购，这个令宋卫平有切肤之痛的政策，7月29日在杭州范围内放松了。主城区、140以上，这些字眼又无疑让我们不得不想到现在已经物是人非的绿城。于是有人想起了马云的名言：“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但大部分人都死在明天晚上，看不到后天的太阳。”

　　果真如此吗？如果绿城真的是杭州高端楼市最唯美同时也是最现实的写照，此时此刻，杭州的高端住宅市场正在经历怎样的戏剧性变化？如果仔细分析近几年的数据，或许你会发现，事实真相总会跟想象之中有些许不同。

　　2013年成交量有非常明显的上涨

　　按照成单价3万以上的房源数据来分析，近四年来，杭州市高端住宅市场有比较剧烈的变化。这其中有一个非常容易被忽略的重要事实，那就是2013年的亮丽表现。可能在限购之后，我们本能地认为高端市场就应该哀鸿遍野，所以也就对去年出现的一个非常好的行情选择了不关注，甚至不相信。

　　2011和2012年两年，杭州高端住宅市场成交量仅为1555套，这非常符合我们先入为主的哀鸿遍野的印象，而2013年成交量有非常明显的上涨，甚至超过了前两年的总和，共成交3410套。虽然这个数字在2013所有的住宅成交中仅体现出了一定比例的提升，但请不要忘记，2013年，我们仍然处在限购之中。而且当年也并没有针对房地产的特殊利好政策，因此我们有理由相信，这一年其实是体现了市场真正的力量。

　　我们也看到，到了2014年，行情又陷入低迷，1-8月（数据截止8月18日）杭州市场共成交1299套，同比下降42%，市场销量出现明显回落，整个市场的观望情绪严重。今年的成交均价方面也有较大波动，主要受到成交结构影响。5月份受柳浪东苑等楼盘影响，成交均价一度升至53000元/㎡，8月份，随着限购政策的取消，成交均价也有上升趋势。不过政策调整后我们并没有看到成交量的一个爆发。

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　　“解限”首周井喷，后期表现平平

　　毫无疑问，限购政策的放开与否，对于高端住宅市场的影响是非常大的，因为其客群大部分受制于购买资格，而真正的刚需其实还真无所谓，仅仅是整体上信心提升了而已。那我们要仔细分析一下限购放松后，高端住宅市场到底有哪些异动。

　　杭州市7月29日放开限购，规定购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录，购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。自此，杭州实施4年之久的限购政策放开。29日前的市场，延续今年以来相对低迷的走势，7月前四周豪宅市场周度成交套数约为34套，成交面积为0.5万平方米，限购解除的首周，豪宅市场成交量和成交金额出现集体“井喷”现象，共成交73套，金额达8.3亿元，其中武林壹号成交10套，均价66268元/㎡，进账2.48亿元，斩获头筹，并在解限后的24小时内成交6套，创下1.6亿元的日成交销量；在武林壹号尝到了头啖汤后，其他高端住宅楼盘也同时发力，滨江·城市之星成交8套，创下了1.3亿元的销售额。随后绿城兰园、绿城·西溪诚园、望江府、新华园等也均有斩获，即使一直少有动作的别墅楼盘“云栖玫瑰园”也有成交。

　　尽管在限购解除的首周都表现出不错的成交量，但是豪宅市场的这种成交速度，并不具有持续性，成交量中的大部分并不是第一次看房后就购买的，绝大多数是由之前的线下合同转签为线上合同交易。解限后的第二周，市场表现明显回落，仅成交了46套，成交金额将近回落一半，仅4.7亿元，第三周成交53套，成交金额为5.0亿元。云栖玫瑰园、十方别墅等成交量再次归零，新华园、和家园等准豪宅成交均价有所回落，采用“平价跑量”，君玺、武林国际、城市之星的成交量也降为一二套。

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　　虽然没有观察满一个月，但数据已经有一定说服力，因为就在解除限购后最疯狂的一周里，我们似乎也仅仅看到了一点点去年的背景而已。背后真正的原因是什么？其实是左右高端市场非常重要的因素是各方综合作用下的信心，而且经历了这么多年的调整之后，高端市场也已经回归到了住家时代，产品回归到了的居住价值本身。

　　至此我们不禁要问，到底什么才是杭州高端住宅市场的暗夜和黎明？你认为限购是暗无天日的黑夜吗？2013年是限购中的一年。你认为放松限购是这个市场最根本性的曙光吗？为什么我们仍然有些眼前晦涩？