高继胜：谈到老年地产，这十年我没少跑过。我去过日本、澳大利亚、美国、加拿大，真正成规模的老年地产真的不多。倒是有一些低调的，跟地产结合的规模更小更精致的老年地产项目。

　　动辄十几万平方米的老年地产需求根本不可能。政府要卖高价地，你怎么做老年地产。老年地产的问题没人少探讨。孟晓苏做过一个反向按揭的办法，走了十几年，走到今天，我觉得前途还是渺茫的。

　　现在看看文化地产还有旅游地产，虽然是两个老概念，但真正做得好的也不多，如果有兴趣挖掘这里面的空间，我感觉前景还是比较大的。

　　宗卫国：万科现在正在做养老地产，像随园嘉树差不多将近两年了。这个市场和我们之前的认识是一样的。

　　一开始做养老地产的时候，我们就清晰地认识到，千万不要把养老市场当做下一个中国市场中单一庞大的市场。中国健康产业市场差不多有10万亿的规模，但是包含十到二十个行业：可能有5千亿的护理市场，5千亿的保健品市场，大概有1万亿或者2万亿的养老地产市场，可能有1万亿的居家护理市场等等。通过我们的研究，这个市场可能不会像中国的住宅市场、商业地产一样，单极发展，从几千亿到上万亿，然后一路高歌猛进，通过各种各样信贷松动的刺激，变成今天8万亿的巨大市场份额。

　　为什么还有这么多人关注养老市场呢？是因为这个趋势在，这个趋势就是中国人口红利的趋势。60后今天也有50多岁了，70后40多岁，再过10年，这些人过了50岁、60岁，在这个年龄段拥有社会财富超过社会平均数的人，迈入老龄化阶段的时候，可能会催生出一个市场空间。

　　它就跟今天所说的首置首改的需求是一样的，首置是刚性的，有钱没钱都要买一套房结婚。而改善性需求，如果限贷、限购了，就会等一等。但是养老这个市场也许是反过来的，50多岁要买一套房子去享受人生，我可以等一等。到了80岁需要照顾的时候，这就是个刚性的市场。因为中国这一轮城市化带来很多副产品，其中有一项重要的副产品就是把中国原来的家庭结构给打散了。对美国人来说，什么是好城市，哪里有机会进入就是好城市，今天中国也一样，于是北京、上海就成了好城市，雾霾、堵车，一样没有阻碍每年80万人进入北京，一样没有阻碍每年70万人进入上海。为什么？因为有就业机会，有经济活力。因为这样城市化的进程和就业机会而迁徙的结构，原来的家庭照顾关系已经在改变了，大量的照顾需要靠社会等方式去解决。这个其实是刚性需求，这个需求总要有一个场所的，它跟住宅市场相比也许是反过来的。

　　今天的这个市场，我们做是盈利的，也许是因为良渚文化村的土地是十年前拿的，所以成本也比较低，利润还不错。也许很多企业拿了今天地价的成本再去做养老，利润不高，甚至很难赚钱。但是还是有这么多企业进来做这个事，其实是大家共同看到了趋势，这个趋势就像到了更高年龄的时候，首置需求和刚性需求是一样的，它是一个刚性需求，躲不过去，需要每个人都去面对的一个事情。回过头来面对这个问题的时候，谁能够在这个市场中占据一席，或者能够在市场中获得比较好的收益和回报。养老市场不缺钱，不缺地，其实是缺能做好业务的有能力的人。今天我们对于养老市场的认识，第一，在于这个市场不是类似于住宅市场的单一市场。做好养老，它不仅需要有盖房子的人，而且需要服务的人，更需要做配套的能力，我们为了做随园嘉树这样一个大型养老社区，自己建了护理院，实际上是半医疗性质的。我们还建了随园嘉树的护理学校，能够保证不断培养培训合格的护工和护理人员为这个社区进行服务。我们还要建符合长期、短期的不同产品，甚至我们和浙一合作，要把浙一门诊部搬到良渚来。最终你要在这个市场当中生存，可能需要一整套体系的能力，不是单一的，像住宅市场这样把资源整合在一起，买到地，融到钱，委托很多乙方把房子盖出来，再通过代理公司卖了，这个市场未来可能更分散，对能力要求更多一点。如果没有这样的认识和准备的话，我是觉得以房地产的心态去做它，可能往往会觉得这个市场是收益很小的一个市场。

　　如果换一个角度去看，养老地产其实是一个增长非常迅速，而且非常可观的市场。过去两年，我们越来越清晰地认识到这一点。

　　在可以预见的五到十年内，它可能就像一个刚出生的住宅市场一样，增长速度每年倍增。去年杭州1600亿的房地产市场，我相信养老地产份额不足2%、3%。未来随着人口和财富的转移，其实这个市场还是一个巨大的增长性市场。包括刚才说的物流地产、养老地产，其实地产本身是经济重要组成部分，很多也是为经济活动做服务和配套的，我们今天所说的住宅，只是为所有城市居民提供居住配套的，未来每个行业的兴衰，地产都有可能去创造一个更新的细分市场。过去的电子商务市场，五年内催生了千亿级的普罗斯，很短的时间，它的发展非常迅速。未来每一个中国经济的转移和变化，其实对地产来说都有一些新的细分市场产生。

　　回过头来，再总结一下我的观点，我还是充满信心的。很重要的一点，可能需要抛弃过去单一希望这个市场再出现一个8万亿的市场，这样的市场可能确实不会出现了。未来可能是这个5千亿，那个5千亿，你在两三个市场中占据10%的份额，也活得很好。

　　朱立东：像开发住宅那样开发老年地产，不一定是一种方向。为什么呢？别人说以锦江岭为例，因为五六年前，甚至在两三年前，整个市场大家都是叫好不叫座，真正去买的人不多，市场的热度不高。即便现在买了，这个房子本身也有增值，但是它的增值比商品房要差，要弱，这个跟我们消费的行为有很大关系。

　　老年地产，你说买，它是一个投资的行为，老年人消费的能力相对是弱的。同时，一般来讲家庭的子女对父母亲去买那个房子支持程度不高的。这两年一下子好了，那它为什么好呢？它主要好的是护理的那部分，为什么？因为到了这个点了，80多岁了，躲不过去了，有这个需要。所以我觉得今后运营的主体，它应该有护理的技术。我们有一大批人应该说经济上已经能够承受，现在价格也很便宜，一间房子才三千多，即使四千多、五千多，一般的家庭也能够承受，因为它毕竟只是一年、两年、三年的行为。同时大家要面子，要尽孝心，这种盈利模式相对是契合的。所以说现在护理式租的那一块要排队。前两天听说有人想退，结果后面排队有八九个；想想退掉之后今后租不回来了，他又不退了。养老这个东西是到了这个节点上，在富裕的一些城市里面，肯定是可以作为房地产市场细化里面的一个类型。但这个类型并不是主流房地产的开发。第一，它的市场规模绝对不可能说还有几万亿。第二，它的开发模式，应该不像现在做那种传统房地产的套路。第三，老年地产市场应该是逐步加速度的。

　　彭伟：关于养老地产，其实属于目前国内房地产行业比较前沿的研究，很多企业都在做探讨，包括我们。养老地产到底怎么做？包括企业最终的使命是股东利益最大化，怎么样转变盈利模式？

　　我个人的观点，传统意义上讲，养老地产在中国传统文化里面是不被接受的。

　　传统的观念，把父母送到养老院，这个在中国传统文化里被认为不孝。为什么国外也在提这个观念，更多的是从人的生活需求方面衍生的概念，通过我们的服务和产品，让人的身心，包括健康达到更大的效率。未来养老地产应该朝着这个方向发展，应该按照养生、长寿、健康这种领域去发展。未来做某一特殊领域的地产，它不仅仅由一家企业，或者由一类企业来做，更多的是由擅长做的一些企业去做。有些企业他们擅长做细分的，就是因为协作的概念，而不是说一个企业一家独大，整个链条全部吃透。