（上接第2版）

　　总之，我觉得房地产的前景乐观。我一直觉得房地产前面发展太快了，太快了之后，大家都占地盘，其实那个地方不是你的。我不相信未来就是万科的天下，我也不相信高端市场就是绿城的天下。房地产市场真的刚刚开始，重组太厉害了。在这种变化的过程中，我相信人们会慢慢意识到自己真的需求是什么，愿意把钱往哪儿花。

　　业界的人说以后会有很多裁员了，得上别的地方去了，我是真的不这么看。我是觉得房地产从业人员，专业的、有一技之长的人员还真的远远不够。现在房地产企业招人很难，特别是好的设计师。我们行业上下游的产业找人都很难，找懂石头的也很难，找懂精装的也很难，找懂景观的也很难，到处找人都很难的情况下，说我们这个产业好像穷途末路了，好像就没有明天了？我不认同。

　　朱立东：讲到市场，我是很赞同刚才陈总讲的，不要讲尽头。看到很多媒体说拐点、崩盘啦，我也很忌讳。我们小的时候学过辩证法，真的拐了，拐过去能不能再拐回来呢，崩盘了之后会不会起来呢，会不会重生呢？什么是尽头？我也不太清楚。这种思想这种话语从方法论的角度来讲，本身是经不起推敲的。再者，如果说放到现实场景的角度，比如说国外或者我们国家有些先行的地区，他们的昨天可能就是我们的今天，很多人喜欢跟台湾，尤其是跟日本的房地产业来比。台湾的房地产发展了几十年，日本的房地产发展了几十年，我粗算算，至少有40年左右比较快速的发展，我们才发展了多少年？同时我们还存在着东西部比较大的差距。

　　我到英国去看过，实地也看了，材料也看了，英国的伦敦到现在为止，它的房子每年还在涨。而台湾，其他城市是不涨了，但是台北还在涨。再说香港，1997年总算是崩盘了，房价基本上跌了一半，这两年又涨回来了，还比原来更高了。所以说从现实场景的角度来看，从其他的相类似发展的地区国家来看，我觉得我们的房地产现在就开始说崩盘，说拐点，说到尽头了，我觉得既不符合方法论，又不符合现实。

　　但是，今后的房地产市场发展跟前面的十年也好，或者是将近20年的发展也好，可能它表现的方式特点有不太一样的地方。比如说，我觉得全国的城市和地区市场是会分化的，刚才大家都说了，二三线城市，尤其是三线的城市，由于城市人口是导出的、流失的，这样的地方房地产要高速发展，这是不可能的。而像杭州这样的城市，最近的人口普查是2012年第六次人口普查，第五次人口普查是2002年，10年相比，每年新增人口18万，这是很明显的。现在这几年我不太清楚，具体数字不掌握，但是总体趋势应该是上升的。我们每年有18万的人进入到这个城市里。同时从人口结构来讲，杭州也非常有意思，就是0到15岁的常住人口，它的比例是下降的，下降了3%左右。15岁到59岁的城市人口增长了5%，这部分是迁徙进来的人口，你说15岁到59岁人口的增长，那肯定会对这个城市带来人口的红利。城市肯定不是“一刀切”了，肯定不是全国山河一片红了，有些地方会好，有些地方可能会走下坡路。市场是分化的。

　　第二，功能是会变化的。确实以往的商品房，它既具有最基本的，作为遮风挡雨居住的功能，同时它又有金融的功能，投资保值增值的功能，这个功能我相信往后它会继续存在；但是居住功能会进一步显现，其他的功能可能相对来讲会弱化。

　　第三，竞争是一个常态。不要房地产一碰到困难，大家就说日子过不下去了，加上媒体一炒作，就有天塌下来的感觉。今后的市场肯定不会是线性的，总的趋势向上，但更多是呈波浪状的。如果说过去也存在波浪，波浪的曲线比较陡的话，今后相对比较平缓。

　　总之，我觉得房地产市场没有到尽头，也不可能到尽头，但今后的市场与以往来比肯定是有自身的特点，是有差距的，表现形式是不一样的。

　　彭伟：很多朋友包括跨界的朋友都提到，现在一边倒的舆论，说房地产要走到尽头啊，要崩盘啊。这个理论是怎么来的？它是拿了其他国家和其他城市过去走过的一些案例去套的。但是，我觉得最关键是要分析中国的国情。我们看到上世纪90年代初的时候，放开了食品行业，肉类、禽类，市场也有一个短期急剧增长，但慢慢就会回到市场的本质。实际上过去房地产十年是黄金的十年。什么是黄金的十年？就是遍地是黄金，都会去捡。过去的十年，我们还在解决市场温饱的问题，只要有房子出来都好卖。未来的十年，我觉得过去只是吃干粮，未来要吃大餐，有人会挑了，消费者也会挑。不是说做好了房子，买了地马上就能升值，房子就能卖得出去。

　　需求是存在的。首先是城镇化。大家为什么要到城市生活，是因为城市里生活比过去在农业社会里，更多集约化利用土地，包括能够享受到过去传统农业粗放式的生产之外更多的工业产品、文明和资源，包括一些医疗服务。城市化趋势是永远存在的。我们现在为什么要去城市，为什么要去大城市，浙江人谁不想在省城买一套房子，我也想在杭州买一套房子，但是买不了，我限购了。真正讲到商品房，商品经济，就应该回归市场的本质。

　　我一直跟身边的朋友讲，城市化不仅仅是住宅化，虽然说目前住宅占整个房地产市场比例大一点。房地产更多的还提供一些生产资料，比如说物流地产、养老地产。所有的商品都有一个属性，就是满足到人的需求。人的需求包括什么？简单来讲，衣食住行。实际上我们的房地产是纵深到整个经济各个领域的，我们过去过多地关注到存量，包括市场的拐点、调控。实际上，如果真的没有很多需求，或者已经走到尽头了，还需要调控干嘛，这个市场自然会调整。真的是因为它需求过旺，所以才需要调控。房地产市场远远没有走到尽头，恰恰相反，还处于初期阶段。下一个十年应该是房地产精耕细作的十年。

　　丁建刚：房地产业远远没有走到尽头。影响房地产发展的主要因素包含三个方面：人口、城市化进程以及资源配置。从中国发展的现状来看，城市化进程依然将持续下去，在城市化的过程中，存在着大量的房地产开发需求，包括拆迁改造、房产换代等等。未来十年，随着中国城市化进程的逐步推进，房地产也依然将持续发展，只是，可能会出现不均衡的发展态势。

　　未来十年，在中国的一线城市、部分大城市以及沿海发达地区等等人口流入集中、城市资源集聚、产业支撑有力的地方，正享受着城市化带来的“红利”，因此这些区域的房地产开发需求可能仍将持续旺盛。

　　反过来看，在一些资源不发达、缺乏产业支撑、劳动力净输出的中小城市、县城以及城镇，可能会出现空心化现象，在这些区域房地产不太可能蓬勃发展。

　　综上所述，未来十年，房地产的发展依然将持续进行，但是可能会产生比较明显的分化现象，呈现出不平衡的发展态势。

　　对于房地产的短期发展，个人持较为悲观的态度。因为房地产行情的实际表现，并不一定能够全面真实地反映出市场供求关系。房价的涨跌，和群体性的预期密切相关。

　　在房价高涨的时候，背后是购房者群体性的预期看好，这种看好可能是非理性的、盲目的，最终也许会造成与市场实际情况大相径庭的购买狂热与价格飙升。

　　同样的道理，当购房者群体性预期低迷的时候，即便价格一再下跌，也依然难以促使购房者作出购房决策，而这就是杭州楼市目前面临的现状。

　　在当前的市场环境以及心理预期之下，需要政府作出一些前瞻性的“救市”准备，而“救市”的实质，是拯救预期，拯救信心。