宗卫国：地产界几个著名的话题已经谈了很多年了，从房价三千多元的时候就谈崩盘，从来没有消停过。其实市场过去十年一直在健康地发展，除了2008年受全球经济危机的影响出现了下滑，包括万科上市公司的业绩也是在2008年唯一一次销售规模出现了下滑之外，从房地产作为主营业务以来，一直伴随着整个大行业的发展在健康发展，去年达到了前所未有的顶峰，中国房地产市场的总销售规模，达到8万亿。所以，在高幅度增长的市场情况之下，能做的空间很大，大家活得都比较舒服，或者相对比较舒服。

　　我觉得一个8万亿的市场是不会转眼说没就没了的。一个市场自身培育，从1万亿到8万亿有它的过程，从8万亿再往下发展，也有它自身发展的规律。今天这个单一的市场已经足够容纳很多房产企业。

　　这个市场今天来看，甚至从2014年来看，全国市场依然可能是一个增长的市场，只是可能增长的速度会放慢。而万科最看中的第一个指标就是市场规模，市场容量有多大。我们进入一个市场，只要这个市场有规模，它就有很多的可能。比如杭州去年的市场规模1600亿，对我们来说千亿的市场都很有吸引力。一个8万亿的市场，我觉得它的发展不会说有就有，说没有就没有。至少到目前为止，它只是增长的速率下降了，但是市场的增长趋势还是存在的。2012年中国房地产市场总销售规模接近7万亿，到2013年底达到8万亿，同比2012年增长超过百分之十几，杭州从1300亿增长到1600亿。

　　这个市场有它自身的发展规律，所以我觉得这个市场足够大，在中国到今天为止已经发展成为一个足够大的单一市场。这个市场有多大呢？不妨与电影市场作个比较，中国所有的电影总票房，去年是270亿人民币，300亿人民币不到。我们看到所有的导演，所有的演员，这么多人忙活了一年，才300亿不到的市场规模。

　　杭州1千多亿的房地产市场规模，我们身处在这么一个巨大的市场当中，还是比较幸福的，而且这个市场还保持增长；虽然增长速率变慢了，但还是维持正增长的趋势。

　　从我们最近接触的情况来看，还是有很多国际资金通过各种各样的管路进入中国地产市场，这是客观存在的现象。市场有一个信心的问题，有人进来就有人离开。我觉得只有这样的市场才是一个平稳的市场，才是一个健康的市场。从我们看到的情况来看，它还是有人愿意进来，当然也有人用各种各样方式离开这个市场。

　　当下，这个市场已经进入了下半场，购房者的需求越来越回归，或者置业的需求越来越回归到居住属性。这体现在几个清晰的驱动因素上。一个是家庭生命周期驱动的购房因素比重越来越清晰。过去我们研究整个地产市场，做市场细分的时候，发现这个市场是多元化的市场，可能有人有钱就买了，很多人出于保值的诉求就买了。我们经常说国外的市场每六年一个周期，因为六年是居所重新置换的一个周期。当这个市场开始回归本来价值的时候，无论是改善也好，安居乐业也好，它越来越呈现跟一个家庭周期相关联的特征。所以，我觉得从某种角度来说，这未尝不是一件好事，它可以给一些踏踏实实、认认真真愿意在这个市场中长期经营的开发商，提供更长远的发展机会。大家发现万科在杭州愿意做配套，我发现做配套对吸引人们购房有帮助，我们愿意做童玩中心，愿意建会所，这些对购房者有吸引力，他愿意住下来。这个市场回归健康的时候，也许是对过去修正的过程。我说的意思，第一，这个市场它足够大；第二，调整也许会让它更健康。

　　我们看到一个非常鲜明的现象，因为限购和限贷，这个市场很多需求是被压抑的。从2013年和2014年来看，越来越有意思的是，购房者对于区域的认识越来越模糊了。为什么？不是这个区域变模糊了，而是这些新进入城市有安家需求的人，越来越占据现在市场的主流。传统的杭州人对于区位有很强的认识，但我们发现现在的客户对东西南北都会考虑。我们在杭州东西南北都有项目，经常发现在各个项目现场，比如滨江的项目，经常有人问能不能从城东房子退一套，然后买滨江这套。我发现这个比例越来越高，因为限购和限贷，很多本地的改善型客户，换房的需求因为政策的调整延迟了，这个市场越来越呈现出政府所希望通过政策慢慢制造出来的简单市场，首置的需求特征越来越明显了，这是一个非常突出的现象。

　　我来杭州之前，听大家说对杭州的印象，都说杭州是一个环境优美的地方，应该是一个改善型需求大的地方。来杭州之后发现，杭州的市场需求70%以上都是90平方米以下，而且这个比例还在呈不断攀升的趋势。我觉得这个跟我们原来对杭州的印象完全不一样，原来我们以为杭州就是一个改善型需求大的地方，就是人间天堂让人享受的地方，但是现在发现它的成交结构跟长沙、武汉一样。其实在这一轮调整中，每个城市并没有呈现出各自城市的特点和优势，因为限购和限贷，各个城市的成交结构完全趋同化了。

　　在限购、限贷之前，我发现上海的成交结构是橄榄形的，再改和首改的比例特别大，两头小。还有些城市是金字塔形的，有些城市是圆柱形的，上下都差不多。但限购、限贷之后，城市成交结构越来越趋同化了，都是三角形的。回过头来，我觉得其实本轮调控是倒逼政府放松行政干预，让市场回归正常，至少我觉得这一届政府从政策去干预市场的想法和动作少了。这未尝不是市场健康发展的一个机遇，一个信心。

　　对于立志于长期在市场发展的开发商来说，我们并不希望政府只是简单地救市，而是希望还这个市场长远发展的良好市场环境，这个市场竞争和主体能够更好地服务客户，更好地做自己专业的事。让开发企业来主导和推动这个市场，可能才是这个市场长远发展的一个幸运。如果说这一轮调整能够使得政府对市场的干预变得更少，回归市场的属性去主导的话，我觉得对这个市场未尝不是一件好事。而且我清晰地看到了这么一个希望，比如退出限购的政策，退出限贷的政策等等；这也是市场一个巨大的机遇。

　　市场确实需要一个动态的平衡。发达国家房地产六年一个周期。我们来了杭州之后，发现杭州基本上三年一个周期，而且这个周期越来越短，不知道未来会不会变成两年一个周期，一年一个周期，比开发商开发的周期还短。三年一个周期，等同于拿地到开发到交付的一个周期了，基本上快跟这个周期平衡了。2008年一轮，2012年一轮，2014年又来了，还没有消停，周期越来越短。

　　目前情况下市场有周期，证明它有波峰就有波谷。即使2013年市场不错，创了1600亿的次新高，我相信可能在座的各位跟我一样，有些月份感觉还是比较happy的，有些月份也挺难受的。其实2014年也一样，有些时候很难说。我觉得有些时候市场会给你一个小的回报，给你喘息的机会。比如五一，我们就觉得还不错，销售额比去年五一还要高。市场是一个动态的平衡，因为它真实的需求还存在，这个需求可能或早或晚地释放，但是它是在不断地动态自我平衡。

　　其实我们在判断一个市场买地的时候，关注的第一个是人口；第二个是投资；第三个是就业，有人口、有投资、有就业的地方，都是可以做房地产的地方。就杭州来说，一个1600亿的市场，如果再加上这些因素去慢慢释放的话，这个市场还是有很大的空间。大家都知道，我们做的行业本来就是一个周期性的行业，你就要等待新一轮市场周期的可能，而且这个过程不断有大反转，可能还有小反转。这些市场的变化，有些可能是市场的气氛造成的，有些可能是开发商主动创造出来的。就整体而言，我归纳一下，短期有压力，中期有希望，长期很看好。

　　我再谈一下对市场的观点，确实这个市场要把它从短期、中期和长期结合起来去认识，这也是万科为什么持续做这个行业的一个重要原因。今年是万科成立30周年，前两年我曾经听到郁总谈到一个激动人心的愿望，我们未来要为1%的中国人造房子，我觉得这个事还可以干很久。现在有200万人住在万科的房子里，至少距离我们定的目标还有一些空间。我们判断，这个8万亿的市场还是会相对平稳地走；即使这个市场回到5万亿，它也是中国电影市场的无数倍。

　　陈恒六：房地产行业要做的事真的是太多了。如果问这个市场到没到尽头，我要说这个市场才刚刚开始，不存在到头的事，市场还没有真正建起来，好房子还没有真正盖出来。房地产真的需要我们好好研究市场怎么开拓，好房子真的有待我们好好来做。包括我们现在和绿城的合作，中式也好，法式也好，我自己感觉还有很多可以改进之处。一个家庭怎么住得更舒服，还有很多可以研究的。中端市场更需要好好加以研究。最重要的是，我们真的得有好的研究人员、好的媒体，共同为促进健康的生活方式去努力。现在很多家庭的房子，房间很多，你要那么多房间干什么，你家有那么多人吗，没有那么多人要那么多房间，真是有点问题。另外，一步到位的观点也有问题。你现在总想买一套房子住一辈子，实际上是替30年后的需求着想，30年后换一个房子不就完了嘛。现在还没有孙子，却先把孙子的房间预留出来，可你现在儿子都没有出来。现在你先自己住得舒服一点，十年之后家里人口增加了该买房子再买，这才是真正健康的生活方式。所以，我们的社会需求，房子的建设都有很多可以改进的地方。

　　我个人的看法，中国的房地产市场远远没有到头。对中国的房地产市场，我不仅是长期看好，短期也特别看好。对房地产企业，不一定市场做大了要看好，做少一点也可以看好。你去年销售了20亿，今年销售了8个亿，那不是不好，要看利润率。你的房子造完之后，如果能找到特别喜欢你房子的客户，你的溢价能力就能出来。

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