•中国房地产还有没有市场

　　•养老地产会不会成为主流

　　•市场在细分的过程中还会发生一些什么样的变化

　　•中小房企还有多少生存空间

　　•互联网模式可能会给房地产业带来哪些革命性的变化

　　地产未来十年的五个疑问

　　本报记者　　秦正长　　通讯员　　陈戈　　王钏

　　本版摄影　胡元勇　钱永安

　　来自国内各个城市的地产新闻，正在持续刺激着地产界的神经。

　　5月5日下午，浙报传媒大楼，浙江省内五位重量级房企大佬，与著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚一道，纵论未来十年房地产发展的道路与方向。论坛话题更多地落在浙江，落在杭州房地产市场——

　　主 持 人：浙报传媒地产研究院院长 丁建刚

　　特邀嘉宾：莱茵达控股集团有限公司董事长 高继胜　　 融创中国杭州公司董事长 陈恒六

　　滨江集团副总经理 朱立东　　 浙江万科南都房产副总经理 宗卫国　　 浙江港中旅置业有限公司总经理助理 彭伟

地产“白银时代” vs 楼市刚刚开始

　　高继胜：说句实在话，现在一些地方政府在忧虑，相当多的人对房地产也持悲观的态度，很多人甚至说中国的房地产已经到了崩盘的前夜，正在重蹈1991年日本房地产的覆辙。

　　从整体来讲，中国的房地产整整走过了20个年头。我个人认为，1993年海南房地产所谓局部性区域崩盘之后，中国才真正产生了房地产行业。1993年之前都是建筑公司搞的一些地产项目，严格意义上说，它没有综合的社区，不属于房地产。1993年前五年和2000年的后五年，房地产发展处于一种非常快的形势，所以中国房地产比较成熟的发展时间是20个年头。

　　回头看看这20年，对我来说在生命中是何等的重要，很多媒体人说高继胜与地产热恋。到今天为止，我不是说地产业前景已经都是漆黑的。我的战略是且战且退，一下子退不那么容易，而且也恋战；但要是你不做一些准备也不行，因为各自有各自的状况。大的企业可以一如往前，因为他们的实力可以保证其继续下去。对于中小企业来说，你不得不留一手，不得不有第二个选择，预备市场的不测。总体来看，我觉得中国的房地产黄金时代已经一去不复返了。所谓的“黄金时代”，那就是土地存在着巨大的差价，房地产开发商只是在做成产品之后，把土地的差价套现了而已。

　　所谓白银时代的到来，是指土地的差价不会那么大，土地增值不会那么快了。如果现在开发商没有一定的规模，没有一定的实力，没有一定的管理能力，不像制造业那样来管理地产，那么将来亏损是很难避免的。因为现在房价减去地价和市场成本，剩下的差价已经很小了。

　　现在，一不留神，你的房价会降两千块（在杭州来说是完全有可能的事），一降，你马上就出现亏损，这就是这个时代的特征。由此我就想到，中小房企的生存在这样没有弹性的市场面前，是非常困难的；如果这种状态持续两三年，中小房企有50%、60%必须以不同形式出局。最悲惨的当然是倒闭，资不抵债。意识到转型的话，还有可能在房地产产业链上找到自己的位置。你不一定做开发商，你可以帮助开发商做开发。

　　所以我就想，今后是不是一定自己做开发呢？我如果管理很精细，管理很有能力的话，我就给绿城去做现场管理。或者上市公司有融资的能力，我就和上市公司合作。一些中小型房企应该在产业链上寻找自己的定位，寻找一个好的出路，并不一定自己要做开发商，自己融资买地开发。况且现在情况下，去买杭州的土地，不联合一些大的有实力的企业，或者几家抱团，你想继续做独行侠已经很困难。

　　至于这个市场未来会怎么样，我觉得一言难尽。因为房地产绝对不是一个独立的市场，它在国民经济当中份量已经很重。到现在为止，我们还没有权威的机构说中国房地产已经不是国民经济的支柱性产业，事实上，它的确影响国民经济总量的扩张和提升。现在房地产一不好，GDP就下行，它对家电、纺织、家装等行业的带动作用，是明摆着的。尽管这个行业是传统行业，生产力和生产手段发展还比较低下，但中国的实际情况是，要保就业，如果都机械化了，每年增加的两千万劳动力就业岗位到哪里去找。所以地产行业不是一个相对独立的行业，它涉及的深度和广度是任何行业所不能代替的，它和国民经济紧密地联系在一起。国民经济整体下行，那么房地产整体下行是无可挽回的。房地产下行，当然整体的经济得往下拉，这是没有办法的。

　　但是，要知道中国的经济总量尽管很大，但政府的政策影响也很大。市场自己决定市场是有条件的，在限购、限贷这些政策面前，还怎么市场化运作？但是这个市场的弹性系数我认为还是有的，尽管不一定跳得像过去那么高，因为它的体量已经很大了，很胖了，弹跳能力有限，但是毫无疑问，在中国现阶段情况下，弹跳能力还是有的。

　　另外，我们要看到，市场总是起起落落，即便是总量萎缩的情况下，当一部分人转行了，一部分人淘汰了，一部分人出局了，生产能力减少的时候，市场可能忽然又大起来了，又豁然开朗了。这个市场就是这样。如果是总量下降，产量降得更快，两三年之后这个市场可能忽然又放大了，柳暗花明又一村了。最近我和一些香港地产人交流。香港现在也是哀鸿遍地，新鸿基最后一个盘开出来一万三一平方呎，过去要一万八一平方呎，下降幅度很大。它只有下狠手才能回笼资金，这说明它也急了。但是，从长远看他们很聪明，因为香港地产十年一周期，他们觉得这个很正常。当然在这十年一周期，把中小型房企全部赶出去，只集中保留了前五家，最多也是前七八家的范围。香港地产这种态势，我觉得是未来内地的一个缩影。一部分人出去了，生产总量下降了，市场又起来了。我倒觉得关键还是看远一点，这个大企业会更从容。可以把眼前的东西暂时放一放，自己怎么样做好自己，可以看得更远一点。