实习生 陈戈

　　5月9日下午，省、市房协领导以及会员代表200余人在之江饭店会议中心举行省房协暨杭州市会员会议。

　　会议邀请了土地、金融以及市场方面的三位专家，分别以新型城市化、金融形势走向以及高库存下的市场风险三方面，剖析当前的房地产市场，探索房地产行业进一步平稳健康地发展的方向。

　　杭州城市化率达到74.3%

　　据杭州市国土资源局的朱欢介绍，2012 年末杭州市城市化率达到74.3%，已处在城市化加速推进的中后期，高于浙江省平均约11.1个百分点，高于全国平均约21.7个百分点，但远远低于北上广深这些一线城市。目前杭州正面临一个转型升级、创新发展的重要关口，新型城市化被寄予厚望。

　　他认为，城市化建设并不是单单的城市建城，或者是房地产开发，或者是城市推进推新的概念，城市化的核心恰恰应该是“三农”问题，恰恰是要解决工业反哺农业、城市反哺农村的问题。一个农业转移人口的市民化可以带来25万消费的提升；一个点的城市化可以带来1300万农村转移人口的市民化，可以带动4%到5%的GDP增长，可以带来6万亿的直接投资，城市高效发展带动农村快速发展。

　　有些人认为要发展卫星城市、小城市，限制大城市。但并不是说小城市就不会有城市病，小城同样会有交通拥堵、环境问题、规划脱节等。这不在于城市的大小，关键在于规划的引领和政府高效率的管理。应该做到符合经济规律，要让市场发出更多的声音，政府主导、规划先行。

　　浙江部分地区在解决处于临界状态的农民工安居和迁徙中，有一些具有实际意义的探索。如何充分尊重了农民工的选择，进一步推进了城市化进程，是一个非常值得关注的话题。

　　提升核心竞争力最重要

　　2014年一季度数据显示，浙江商品房销售面积同比下降25.6%，销售总额同比下降29.4%，增加值同比下降4.9%，但房地产开发投资1315亿元，同比增长了16.2%。房地产市场的盈利水平在下滑，僧多粥少的局面愈发明显，经济转型下的浙江省房地产行业压力巨大。楼市盛传：这次真的“狼来了”？

　　建行省分行的专家郑晓泳认为，危险期的说法言过其实，调整期和分化期的表述才恰如其分。区域、客户、产品的分化明显加剧，三、四线城市风险加剧，资金实力弱小的中小房企确实会比较难熬。商业地产的去化量在杭州周期会拉长，随着企业成本、人力成本和财务成本的增加，利润率将继续走低。价格下去了，成交量却没有上来，观望气氛浓厚。这就是目前浙江楼市现状。

　　为什么城市化要强调“新型”？以前的城市化简单说就是“将农民赶上楼”，往往以土地综合整治来增加土地供给为目的。而现在的城市化是让农民能享受到城市化的福利，包括交通、教育、医疗等方面，这样对于房地产企业其实就有很多项目可以去做，而且这些项目往往时间快、周期短，利润率也不会很低。

　　怎么样从粗放走向精细，提升核心竞争力，这对于房地产企业是最重要的。新型城市化的本质就是人的城市化，怎么样迎合消费者个性化、人性化、科技化等需求，是房地产企业又一重大课题。房地产行业卖的不应该仅仅是个建筑，更应该是一种人文关怀。

　　房企“僧多粥少”局面形成

　　中国最大的房地产信息综合服务商克而瑞（中国）的刘晨光认为，浙江省的很多城市都应该用“退逻辑”来进行思考。浙江有的城市，基本上没什么大学，这么多年的人口是净流出，每年新增的高素质人口又不多，虽然从经济上看是中国的二线城市，事实上应该退半个等级，以2.5线甚至是3线城市来考量。浙江小型乡镇发达，城市集聚程度没法与北方城市相比。

　　杭州整个住宅库存量大约是13个月，相对较好，存储比表现健康；商业整个库存量是52个月，风险也并不是很大，因为杭州市集中商业存量很小，只有20万平方米；酒店式公寓是10个月，整个新增供给少，去化周期短，存在大量机会；办公楼是50个月，加上机会本来就很小，去化周期将相对较长。

　　刘晨光认为现在僧多粥少的局面已经形成，很多企业的战略思考要提上议程，发展自己的核心竞争力。未来可能有很多房企将梯次退出，布局其他行业，同时也有一部分企业要做好被收购、重组的准备。