张宏伟

　　银行信贷紧缩的市场背景下民营经济低迷，城市房地产市场基本面表现供大于求，大型企业战略调整等诸多因素，导致今年长三角区域楼市首先暴露出市场问题。具体来讲：

　　第一、近两年，长三角区域民营经济还没有明显好转，加上去年下半年以来银行信贷政策转为适度紧缩，影响到实体经济的复苏与好转，从购买力的角度来讲，会影响到民营资本或投资客持续投资房地产市场的能力。

　　第二、此轮降价的市场或板块本身存在供大于求的问题，比如一些城市降价项目所在板块或区域，基本表现为供大于求，加上部分楼盘定位偏高端，影响到整个项目的去化速度。从上述角度来看，企业或项目层面必须适度调整销售策略，方可快速回笼资金。

　　第三、大型企业战略调整首先表现在长三角区域楼市。

　　在银行信贷紧缩的市场背景下，首先，大型企业会针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目，将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域；同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。

　　总之，当前杭州、宁波、温州的等浙江省重点城市，面临着比较大的去库存压力。

　　但是，今年房地产市场走向低迷并不是浙江独有，也不完全是因为去年年底政策“阶段性”的从严执行导致，而是2013年年底以来的银行信贷紧缩的结果。

　　因此，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约风险。何况对于杭州、宁波、温州等城市来讲，目前还面临比较大的去库存压力。

　　从目前浙江省重点城市市场来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；拿地成本与其他成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。尤其是再叠加银行信贷紧缩的市场因素，上述城市或区域会首先暴露问题。

　　因此，从银行信贷紧缩对于浙江省重点城市房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：

　　第一、前期炒作较热、地王频现、房价上涨较快的市场区域或板块。

　　第二、供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力。

　　第三、从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。

　　在银行信贷紧缩的市场背景下，浙江省重点城市市场销售量趋于平淡。大型企业先知先觉，尽早采取措施先发制人。

　　如此，使当前的市场态势更加明朗。当下市场博弈，能否真正降价到位，是激活的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　不过，当前大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征。这样状况不会持续太久。从心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高。预计浙江重点城市多数开发企业，会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

　　在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，第二季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。