杨君华 程立新

　　近年来，介于二、三产业之间，以电子、信息服务、软件研发、物联网、文化创意等为代表的新兴产业类型迅速发展，这些被俗称为“2.5”产业的项目用地却因为没有明确标准，只能参照工业用地或商服用地标准。这既与产业发展特点不符，也不利于提升土地利用效率，还在一定程度上影响了该类产业的发展。

　　杭州市近几年来不断探索规范创新型产业用地管理方式，通过建立创新型产业用地管理机制，规范用地准入评估、达产验收制度，实现了产业用地差别化与精细化管理，有力地推动产业结构调整与经济转型升级。日前，杭州市将这些实践成果提升到制度层面，制定出台《关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》，明确了2.5产业的用地机制，规范了用地准入评估、达产验收等相配套的用地管理制度。

　　用地刚性强，坚持

　　“优地优用与严进严出”

　　作为一个“现代感”与“传统美”兼具的城市，杭州市立足城市定位，格外重视支持实体性创新型产业的发展。

　　杭州市明确创新型产业用地坚持“优地优用、严进严出”。“严进”，就是严格创新型产业用地身份与标准。杭州市制定了创新型产业分类指导目录，严格限定了创新型产业的范围、要求，只有在目录里面的产业类型才能取得主体资格。有了“通行证”还要“高标准”：创新型产业用地的投资强度不得低于450万元/亩、单位用地产值（营业收入）不得低于850万元/亩、单位用地达产税收不得低于35万元/亩、万元增加值综合能耗不高于0.05吨标准煤/万元，容积率不低于2.0，一系列指标凸显了“创新型”应有的标准。据杭州市国土资源局相关负责人介绍说，这些标准在目前工业项目建设用地控制标准中也处于高端水平，旨在从政策准入上淘汰低端落后的产业。

　　所谓“严出”，就是建立严格的创新型产业项目用地达产验收制度。杭州市规定，创新型产业项目达产后，要对照项目引进时设立的准入条件逐条验收，符合要求的才算达标，才能取得土地完整的使用权。未通过验收的，责令整改直至通过验收，仍未通过验收的，不仅会被解除土地出让（租赁）合同，而且将被没收履约保证金。

　　用地方式活，实行

　　“先租赁后出让”弹性供地

　　对创新型产业项目，杭州市国土资源局采用灵活的供地方式，试行“先租赁后出让”弹性供地。

　　杭州市规定了创新型产业用地“6+1”的租赁期，即第一阶段供地采用租赁的方式，租赁期为6年，通过达产验收的，剩余年限再一次性出让给企业，未通过达产验收的，给予最长1年的延长期，通过验收后才给予出让剩余年限，未通过达产验收的则解除土地出让（租赁）合同。租赁期相当于考验期，企业只有真正产生效益才能通过考验，保证产业用地的充分利用，遏制土地的闲置和浪费，最大程度发挥土地的经济和社会效益。

　　管理理念新，

　　探索差别化地价管理

　　创新型产业用地不同于传统工业用地，也不同于商服用地，如何在用地管理中体现这种不同？杭州市的做法是，对创新型产业用地实行差别化地价管理，即按工业用地地价的1.5倍修正后评估确定。同时，该文件还规定进一步提高工业用地地价，加大市场在资源配置中的调节作用，理顺工业用地、创新型产业用地和商服用地三者价格体系，在细化产业分类的基础上建立合理的价格梯度，形成三驾马车齐头并进的发展态势。杭州市国土资源局相关负责人说：“这一规定的最大好处是，既最大限度地支持和保护创新型产业发展空间，也相对减少了对原有商业用地和工业用地的影响，做到各取所需。”这些创新举措，也深刻体现了十八届三中全会在深化改革若干问题决定提出的使市场在资源配置中起决定性作用的精神，以及建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制的要求。

　　此外，杭州市还优化了创新型产业用地管理体制，明确实行市、区两级政府权责合理分工，采用“具体情况区级稳抓落实，宏观政策市级统一平衡”的管理架构。具体而言就是，市级政府部门负责政策指导、标准制定、土地出让等工作，区级政府负责项目的招商引资、做地、准入评估等前期工作以及达产验收、履约监管等后期管理工作。