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　　本报记者　秦正长

　　华家池地王角逐扣人心弦、“二手房20%个税”引爆交易、外来大鳄来袭、高库存和卖地千亿留下更多悬念……2013年，杭州房地产再度上演惊心动魄，改写这座城市的楼市格局。瞻前顾后，或许人们能够一窥2014杭州楼市前行的脉胳。

　　二手房20%个税：引爆交易 考验效力

　　年初出台的国五条细则中，有关二手房按全额20%征收个人所得税，着实让杭州买房人恐慌一段时间，二手房交易出现爆发式增长。3月杭州主城区二手房成交8492套，创历史新高。不过，早在2004年，杭州市已有相关政策，一直执行20%这个个税征收政策，能提供房产原值的按差额的20%征收，不能提供原值的按转让收入的1%征收。而今年市场恐慌之后出台的杭州细则，未再提及此政策，此后市场恢复平稳。3月急着卖房买房的，算是白忙了一场。

　　杭州杨董地产营销机构总经理 杨怀东：

　　这个政策原本是想控制房地产过于火爆的交易市场，但是市场反而更火爆了。

　　杭州“国五条”细则只做出发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，“切实做好出售住房个人所得税征管工作”这一规定，一方面有个缓冲时间，要看看其他城市的市场反应，同时便于考虑更完善。

　　外来大鳄：频频出击 洗牌杭城

　　2013年，外来大鳄强势入杭。绿地、恒大、招商、世茂、旭辉等在土地市场频频出击，成为焦点，其中不乏首度入杭的。特别在华家池地块和蓝孔雀地块的争夺中，霸气外露。全年20多家外来大鳄新进，掀起了入杭第二波。今后1~2年，杭州楼市将迎来地产业的寡头时代。

　　杭州明道管理咨询有限公司总经理 刘宏军：

　　外来大鳄在杭州拿地策略，一种是“孔雀地段”商圈型，另一种则是上百万平方米的大规模型。

　　外来大鳄各有优点，他们不在乎短期的利益，他们想深挖杭州市场。万科用8年时间打造的“好房子、好服务、好邻居”三好服务理念，深入人心。

　　华家池地块：高价成交 全国瞩目

　　9月5日，期望已久的浙大华家池地块竞拍，绿城、滨江、绿地、万科、融创、世茂、复地等本地及外地大鳄聚首。经多轮竞价，绿地、世茂和滨江成最后赢家，分食三宗地块，总价达136.7亿元。

　　汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春：

　　不论从地段、规模等各方面来看，华家池必是地王。开发高端产品未必最赚钱也未必风险最低，但是标杆的作用还是很明显的。从这个地块的热度来看，开发商不但图利，也图名。由于北京、上海等一线城市的城市化已经进入成熟阶段，土地资源无法再生，二线城市成了一线城市之后的最佳替代产品。天价地块体现的是其背后的奇特供需关系。

　　经适房上市：自住者多 交易量少

　　杭州 “经济适用房”于9月12日正式上市，被议为“天上掉馅饼”。统计数据显示，按此《意见》规定，杭州市共有38598套经适房可上市交易，其中，大约七成的经适房需补缴55%差价，12869套无需缴纳。9月15日，杭州市政府再次发布《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》，从9月12日起，符合条件的经济适用住房将可以根据相关政策上市交易或者回购。不过，上市交易的条件是经适房成交增值收益的55%，将归政府所有。对于未满5年的经适房流转，杭州市确立了回购制度。但是据成交数据统计，9月12日至10月23日，经济适用房小区（部分小区包含商品房）的成交共计137套，全数统计占二手房成交总量5%。而在经适房上市前，这部分小区的成交占比也达1.5%，经适房的市场增幅仅仅为寥寥3个百分点。

　　杭州同策研究发展总监 郑欢：

　　经济适用房的上市实际上释放了很大一部分的供应量，但影响不大，因为政策本身存在很多不确定因素，比如价格如何认定，55%的差价如何去补缴等等。如果能够执行下去，补缴也是一个问题，因为很多业主和客户宁愿不去交易，这样他们的物业价值会更高，收益会更好。

　　高库存：持续攀升 消化成压

　　截至12月11日杭州市区（含萧山、余杭）库存量已经突破了11万套。今年，杭城全年卖地突破千亿创下历史新高，这些供应量大多未来1-2年内进入市场，未来新房供应量将集中释放。

　　不断上涨的库存危机、屡创新高的土地量、限购限贷去化稍缓的市场，都让库存成为了杭城楼市不得不提的危机之一。

　　德信集团营销中心副总监 杜盛：

　　存量的增长，基本原因是市场供需存在结构性的差异。其次，开发商有一定压力的情况下，新的产品越来越好，竞争力更强，使得老产品进一步库存和积压。

　　卖地千亿：抢地盛年 纪录频破

　　截止12月22日主城区和萧山区的2013年土地市场都已收官，而余杭区尚有几宗土地待嫁，目前杭城土地出让金额已达1340亿元，超过了2009年创造的1080亿元的纪录，成为近年来土地金最高的一年。

　　今年土地出让金破千亿创新高早有迹可循。上半年，旭辉、景瑞、首开、河北天成纷纷首次布局杭城，其中旭辉更是斥资47亿元在4天之内连下杭城三宗地块。下半年，随着萧山土地市场的全面爆发，杭城土地市场再度升温，华家池3宗地块出让一天贡献了136.7亿元，蓝孔雀多宗地块以74.19亿元成交，恒大与农工商在同一天进驻萧山卧城贡献40.75亿元的土地出让金……这些都让杭州成为今年继北京、上海之后又一个卖地破千亿的城市。

　　中原地产创始人 施永青：

　　投资的需求扭曲了市场信息，很多房子都落在投资者手里，因为有些资金没有出路，所以造成一些资源的错配，还有人去建这种类型的房子。

　　政府应该在这种情况下，通过政策释放一些市场信息，提醒社会注意，不要再在这方面做文章。其实中央也有很多政策提醒地方要留意别墅过多，一些边远地方的别墅现在很多没有使用，这会浪费国家资源。不应该再增加这方面的供应。

　　杭六条：意料之中 未出新意

　　11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。同日，人民银行杭州中心支行也发文称，自12月6日起杭州市区（含萧山区、余杭区）二套房首付提至70%；首套房继续执行首付最低30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套房贷款。

　　和上半年杭州新国五条细则的精炼相比，“杭六条”内容丰富一些，但调控方向并不令人意外，内容除涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等常规喊话之外，二套房首付提至70%也是继上海、武汉、广州之后的同样调控措施。这个政策也被指是为了完成今年房价调控目标的意思性举动。

　　翰博机构总经理 黄海波：

　　杭六条出台，未来可能加强高价房预售监管。政策中说到进一步加大中低价位住房用地供应，或许能改变刚需房源紧俏的局面。

　　当前杭州的库存量很大，很大一部分是中大户型的房源；提高二套房首付比例，对库存结构更加不利。中大户型销售雪上加霜，会不会展开年底大促销，有待观察。

　　二手房大年:增量三成　还原市场

　　今年杭州二手房投资性需求退出，刚需和改善型购房为主，市场平稳上升。截止12月22日，杭州市主城区二手房共成交30298套，与去年同期22920套相比，成交量上涨32.19%，成交均价在19437元/平方米，较去年同期18742元/平方米上涨3.71%，预计年成交总量，将超过2007年，仅次于2009年。

　　杭州我爱我家市场研究中心 马恒玲:

　　在全国经济“城乡一体化”形势之下，房地产行业“市场化”将全面加速，政府调控重点将转向：一方面增加土地供应，进而增加房源供应量；另一方面，进一步增加保障性住房供应量，通过商品住宅和保障性住宅供应量的增加，缓解目前因楼市严重的供不应求导致的房价的快速上涨。因此，随着供应的逐步增加，严重的供不应求的矛盾的缓解，预计明年的房价涨幅将逐步趋缓。