华邦地产 王慧

　　刚刚闭幕的省第二十届房博会上，经适房交易冷清，催生了这样一个大大的问号：杭州的经济适用房上市交易，为何慢腾腾？

　　9月12日，杭州 “经济适用房”正式上市，不少经适房的持有者被人拍着肩膀恭贺摊上“天上掉馅饼”。然而据透明售房网成交数据统计，9月12日至今，经济适用房小区（部分小区包含商品房）的成交共计137套，全数统计占成交总量5%。而在经适房上市前，这部分小区的成交占比也达1.5%，经适房的市场增幅仅仅为寥寥3个百分点。

　　卖新经适房多要求净到手

　　杭州主城区共有经济适用房9万多套，其中满5年可以上市交易的房源约3.8万套。但是，真正“出锅销售”流入市场的经适房微不足道。从9月12日截至目前，共有300余套经适房挂牌销售，当中大部分卖家均为2004年9月之前的“老经适房持有者”。据华邦地产德信早城店资深经纪人说：“2004年以后的卖家当中，大部分没有办理经适房的完全产权手续。在挂牌时试探心理非常明显，净到手成为最能接受的交易条件。”

　　下沙铭和苑一套92平方米的待售物业，卖家刘先生预期可实际入手的售房款为95万元(净到手)。他认为心里预期并不高。他原计划将下沙的经适房置换到九堡略大些的商品房。从换房的角度来看，3000元/平方米的购房差价，是他愿意卖的最大尺度，并且他还牺牲了成熟的小区和投入的装修成本。“13000元的单价在九堡挑选余地并不大，所以少于1万的到手价格，换房毫无意义。”对于买家而言，其需承担包括办理完全产权在内的各种税费交易款16万元，而总价已经达到111万元。这样的条件在下沙又何须非得购买经适房呢？

　　老经适房办证不为卖房

　　对于2004年9月之前的经适房业主而言，他们当时购经适房与商品房的价差在300元/平方米左右。可以说“那一批能买起经济适用房的都是有钱人，他们完全可以自行贴补差价买商品房”。

　　这批老经适房补缴的各类税款基本在3-6万元左右，故而大部分房东都办理了完全产权登记。但这些业主的办证原因各不相同。有些房东为了以后更方便地处置自己的物业比如出售、租赁等；而有的业主只是为了能获得房屋的完全私有权，能住得更安心。

　　据统计，9月成交的物业里，无一例外全部为2004年前的“老经适房”。前来挂牌的大部分业主也是早早地就办好了完全手续。而这当中着急等着变现的仅为少数，突如其来的换房机会，让他们措手不及。对于他们而言，处置经适房是一种“资产优化”，而如果没有合宜的房产或投资项目，断然没有必要现在出手。而对于出售的价格，大部分的卖家还是抱着随行就市的心态。

　　经适房交易来日方长

　　经适房毕竟是为了解决中低收入人群的一项福利购房政策，大部分手头只有一套经适房的业主，断然不会为做卖家。因而，指望经适房在短期内增加市场供给本身就显得不那么实际。

　　对有改善意愿的经适房持有者而言，如果不是换大或者学区的考虑，没必要去换房。因为即使是换购同区域的新房，也得补贴起码单价2000元以上的差价，税费、装修、时间成本都是换房的净损失。相当多卖家抱着“卖出就很难再买进”的想法，选择先买再卖的方式进行换购。

　　而对于买家来说，经济适用房本身除了居住成熟度高外，其经适房标签并没有多少吸引力。要可以获得市场上主流消费群的关注，最终的落点还是在价格上，尤其是在新盘库存较多的下沙、九堡区域，大部分为新经适房，又有多少人愿意为几年的成新买单呢？而换购人群如若没有足够的动因和预算，换房也只是毫无节制的散漫计划。