什么叫新型城镇化？

　　目前社会上比较认可的新型城镇化，就是由以往的粗放式发展为主的城镇化向质量提升转型的城镇化；其主要内容应该包括：以人为本、四化同步、城乡统筹、合理布局、集约高效、绿色低碳。城镇化并不是只带来希望，也有可能带来各种各样的问题；城镇化既是机遇，同时也是挑战。所以，我们要遵循城镇化的客观规律，借鉴有关国家、地区和城市的成功经验，积极稳妥地推进城镇化，走新型的城镇化道路。

　　我就房地产业与城镇化的协调发展问题谈几个观点。

　　第一，坚持新型四化同步、城乡统筹发展的城镇化，使城镇化发展与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。这里重要的是，城镇化的推进一定要有产业带动，实现二、三产业的协调发展；一定要坚持城乡统筹发展；还要使房地产业的发展与城镇化的进程相适应，与相关产业发展相协调。

　　我国2012年的城镇化率为52.6%，按照户籍人口只有35%、36%左右，离发达国家70%、80%还有很大距离。正因为这样，城镇化既能够创造投资需求，也能够带来消费需求，所以中央经济工作会议上说城镇化是我们国家现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。

　　我国前十年的城镇化，存在三个问题，第一个是土地的城镇化明显快于人口的城镇化；第二是一些地方在城镇化推进中，比较注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、对相关产业发展重视不够；第三，一些城市在推进城镇化过程中忽视了当地特色，造成了“千城一面”。这不仅会遇到资源、能源、环境的制约和“城市病”等问题；同时还遇到了外来人口包括农民工的就业问题、生活成本问题；及外来人口和农民工进入城市以后，基本公共服务如何实现全覆盖的问题。

　　毫无疑问，大量的外来人口和农民工进城后，对政府提供公共服务肯定也是挑战。所以讲城市化也好，城镇化也好，对我们的发展既是一个机遇，同时也是一个挑战。

　　要引导城镇化健康发展，就要按十八大报告的要求，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化发展道路，坚持新四化同步发展的理念，就是坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合，以工促农，以城带乡，实现城乡经济的协调发展。

　　在新型城镇化推进中，房地产扮演的角色就是一个先导型基础性的产业，是为相关产业提供配套服务的产业。房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调。滞后了，会影响相关产业的发展；过分超前了，造成了资源、能源的浪费，还会产生泡沫经济。住宅问题始终是主要的民生问题。

　　第二，坚持以人为本的城镇化，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务，努力提高人口城镇化的水平。房地产业要为百姓的住有所居创造条件。

　　房地产业是城镇化的重要物质载体，积极稳妥地推进城镇化也必须要求房地产业能平稳健康发展。但同时我们要考虑，农业人口的转移，对房地产业的期望是什么？十八大报告也好、中央经济工作会议也好， 都强调要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。因为农民工进城要考虑生活成本，可能多数农民工都要纳入到住房保障这个范围。

　　从去年年底住建部召开的建设工作会议，到前不久国务院常务会议通过的“国五条”，都强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入住房保障范围。即使是今后一个时期，由于城镇化在较快推进中，住房保障这块还会是加强的趋势；同时，要增加普通商品房、特别是中小套型的普通商品房的供应，这样才能满足需要。但各地的市场差异很大，必须要在调查研究的基础上，制定规划，并在土地供应等方面加以落实。

　　第三，坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，房地产业也必须要加强转型发展的力度。

　　这两年不少城市都遇到一个问题，一场大雨造成一些路段交通瘫痪，就是因为排水管道、地下管线的问题。还有去冬今春不少地区被雾霾笼罩的问题，加上交通拥堵、食品安全和水污染等问题，使“宜居”似乎近在眼前又似乎渐行渐远。

　　建设生态文明的新型城镇，需要社会各界的共同努力。就房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑和推广运用低碳技术当作我们行业转型发展的重要任务抓好。第一是要大力开发省地节能环保项目、大力推进住宅产业现代化；第二，积极推进住宅性能认定，与国家倡导的绿色建筑标准靠拢；第三，尽量减少毛坯房，扩大全装修房比例，推进主体结构与填充体基本分离，管线便于维修并延长寿命的建筑；第四，房地产企业加强与上下游企业强强联合，减少采购成本，提高工程质量。

　　第四，积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的发展。新型城镇化的推进必须要发展商业、旅游业等第三产业和相关产业，还必须要大力发展老龄服务事业和产业。

　　商业地产这些年发展很快，成绩不小，但是问题也不少。2012年9月国务院发布了《国内贸易发展“十二五”规划》，其中有一段话：“积极推进商业网点规划制定和实施。在城区，鼓励改造提升传统的商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心；支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展。在郊区，引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区，加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点用途管理。发展社区商业中心，提升社区综合服务功能”。

　　我国旅游资源丰富，发展旅游业也是扩大内需、促进消费的重要方面。现在旅游地产也很热，但旅游地产绝对不等于旅游地的地产，而我们现在不少开发商认为旅游地产是到旅游地区搞房地产开发与买卖，这跟旅游地产本意有很大差异。旅游地产严格地说应该是为旅游服务的地产。不仅仅是旅游地资源的开发，还涉及到旅游产品的开发、运营、管理和旅游服务体系的建设等一系列问题。

　　积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，是当前和今后较长一个时期我国面临的一项重要任务。对于开发商来说，主要是如何改善老人居家养老条件、社区养老环境，特别是大的新建小区要将养老服务设施纳入居住小区配套规划建设。有能力的企业也应积极参与机构养老设施的建设，有的还可以开发休闲、养生养老与度假相结合的产品，以满足不同老人的养老需求。

　　总之，城镇化是一个巨大的系统工程，需要在做好顶层设计和总体规划的前提下，积极稳妥地推进。

　　中国房地产业协会副会长　朱中一