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f0002版:浙商的力量

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地产新机遇
锵锵三人行

  地产新机遇

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  丁建刚 透明售房市场研究院院长

  徐小卫 湖南浙江商会城建与地产分会会长

  费忠敏 德信房产常务副总裁

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  A

杭州是地产

一线城市吗?

  丁建刚:我个人认为,除了北京、上海、广州、深圳一线城市,从房地产角度出发,杭州也算一线城市。因为满足了4个衡量标准:房价高、经济实力强、外来人口导入多、市场灵敏度高。二线城市的典型代表,是如南京、成都、合肥、青岛等诸多的省会城市,东部沿海的长三角、珠三角的一些城市和沿海的计划单列市,以及沿海的大中城市,和中西部的大城市。

  徐小卫:对中国房地产一线、二线、三线城市的划分,其实并没有官方的标准,北上广深划为一线城市,剩下的包括杭州在内,属于二线城市。后来,最早进入中国的跨国公司,根据中国经济的发达程度,从东北到西南划了一条区域线。东北延至北京之外,西南到达四川一带。夜晚在太空上拍的照片,往东一带灯光比较亮、经济较为活跃,西边光线较暗、经济发展相对滞后。所以跨国公司将投资的重点放在这条线以东的中东部。

  费忠敏:杭州的城市规模,暂时还达不到一线城市,但是从房地产这个角度来看,其市场敏感度和城市价值确实也是在全国前列的。跟南京等其他省会城市相比,杭州有自己的优势,其中最突出的一点,是其城市的宜居性。另外,作为浙江省会城市,依托全省相对发达的经济基础,杭州对资源和人口的集聚效应也是较高的。

  过去十年,经历多场楼市调控之后,全国楼市发生显著变化。在多数业界人士眼中:“地产的白银时代开始了。”紧随而来的下一个地产十年,企业该如何布局,以期挖掘房地产的市场潜力。

  为了碰撞出更多思想的火花,本报邀请了三位活跃在地产界的专业人士,他们从不同的角度,就“国五条”、城镇化等大背景下房地产市场全新的趋势,进行深度剖析,共同找寻房地产发展的创新思路。

  B

当下一二三线地产商机嬗变

  丁建刚:经过十年的发展,各个城市的房地产市场已经呈现出巨大的差距。一线城市普遍需求强劲,房价较高。二线城市也普遍供需两旺。我考察过很多城市,如青岛、天津、济南、合肥、南京等。二线城市虽然经济水平低于一线,但市场的活跃度也比较高,移民也较多,对本省的中小型城市或周边城市的人口,有较强的吸纳能力。如成都就能吸引四川省内、陕西南部,甚至西藏、甘肃南部等地的购买人群。其次,价格有优势。二三线城市之间的价格梯度,明显小于一二线城市的价格梯度。其三,这些城市有较好的商业、文化、教育、医疗、体育等公共的城市资源。其四,虽然开发商的利润低于一线城市,但市场起落的幅度、成交量和价格、波形的振幅较一线城市小很多。

  部分三四线城市,有一定的风险。尤其是北方一些资源枯竭的中小城市,没有经济产业的支撑,是人口净流出的城市,而城市本身没有魅力,无论是气候和城市资源,都远弱于附近的二线城市。正是如此,多数政府十分缺钱,城市土地供应量非常大。

  徐小卫:过去的开发格局,是地区之间的经济不平衡带来的巨大商机。沿海比较发达,房价地价高,二线三线,相对地价低。走出去的浙商,在当地发展赢得了一定的先机,获得了一定的盈利空间。

  随着沿海经济产业的转型,大量制造业内迁,并产生新的产业功能。如富士康在河南郑州有很大的基地,因此很多在沿海城市打工的人,回家乡就业。他们有相对稳定的收入,会产生住房等方面的需求。因此,中西部地区一方面土地供应相对过量,另一方面刚性需求增长,所以,我认为机会和风险并存。由于对土地供应缺乏长期观念,很多地方出现存量过大的现象,对企业来说是一种压力。尤其在三四线城市。

  从宏观面来讲,我相信中国的经济,通过剪平区域之间的剪刀差,实现区域之间的均衡发展。因此,作为中西部城市,仍有一定的市场机会。

  费忠敏:随着城镇化进程的推进,一二线城市的人口将不断集中,住宅的刚性需求量很大,但这些城市土地的供应量相对不足。根据这样的趋势变化,我们德信的产品定位也基本以刚需和首改为主,并且形成快速的开发管控模式。

  从我们的体会而言,以前去三四线城市投资,通过土地储备,还可以获得升值空间。如今,由于市场大环境的变化、土地储备时间的限制、竞争模式的转变,开发商在三四线城市储备土地的积极性会受一定的影响。

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  C

“高铁概念”或成地产投资新思路

  丁建刚:从理论上来说,商机无处不在。关键是看企业自身的能力,包括资金实力、操盘能力、市场判断力、以及能否找到别人还没有触及到的板块、项目、产品。

  我非常认同国务院发展研究中心副所长任兴洲的理论:一线缺房,三四线过剩。我认为,对于整个中国的房地产市场来说,未来一线城市仍未饱和,甚至绝对短缺。

  2月20日出台的“国五条”指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房,是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。所谓热点城市和中心城市,我认为大致可以分为,热点城市是一线城市,中心城市是二线城市,短期内,一二线城市需求仍然旺盛。

  而部分有“高铁概念”的三线城市,也有较大的潜力。如省内的嘉兴、湖州、绍兴等地,紧邻核心城市,并有高铁串联,距离上海、南京、杭州20分钟左右车程,但是房价仅为杭州的三分之一或四分之一,也有较广阔的发展空间。浙江作为一个比较特殊的省份,经济富裕,人口几乎都是尽流入,虽然有一些县有很多在外地的经商队伍,但是他们落叶归根的文化还在,因此需求仍然旺盛。

  徐小卫:我相信未来中国,首先可以选择那些高铁枢纽中心城市。“十二五”规划中提出中国会形成三纵三横的高铁干网,这些高铁网络形成后,会形成高铁枢纽城市,在这些枢纽城市以及周边,我认为发展机会是比较强劲的。

  高铁网络形成后,中国网络从东部到西部,从南到北,差不多可以实现朝发夕至,如此一来,过去是以省域为中心,未来可能转变为以高铁枢纽城市为中心,像美国的很多城市一样,形成新的城市空间、都市圈。

  过去5年的经济发展,使得中西部地区的地价大幅度上涨,同时,拆迁和开发成本也大幅上涨。从某种程度来说,土地与房价的竞争优势正在慢慢失去。所以我认为,企业可以聚焦一些细分领域,对于做住宅、商业、办公,还是做刚需或高端,做出一些权衡和选择,之后再做投资的决策会比较合适一些。所以在公司的定位方面,要找准自己的方向。

  费忠敏:其实,没有任何一个城市的优势或劣势会特别明显。关键是要综合考虑,根据企业自身的特点,形成适度聚焦。入杭7年,我们德信跨越了50亿大关。经过几轮调控之后,在区域布局方面,我们德信不会把鸡蛋放在同个篮子里,而是把拿地资金的三分之二放在像杭州这样的一二线城市;而另外三分之一也不是“有地就拿”,而是聚焦在其他某一个地方,放在三四线城市,但总体开发量与在杭州市场基本持平。

  一二线城市政策敏感度很高,受政策影响比较大,一旦遇上调控,市场的波动会比较大。但三四线城市有滞后期,政策敏感性不强,本身的波动较小。房地产始终是一个周期性行业,我们德信拿地的策略和时机也会根据市场的变化做相应的调整。市场没有好坏,关键是看能否适应。

  从宏观的趋势而言,未来的房地产发展格局逐步趋于理性。从原来的土地升值,转变为靠开发企业自身的内功以及操盘能力,诸如对产品的定位能力、对客户需求的把握能力以及对成本的控制能力等等。公司各自的战略不同,也会决定各自的区域布局和发展思路。有些开发企业可能更熟悉三四线城市的市场,在那个区域口碑很好,自身操盘能力也强,相对就适应那里的市场。个人认为,只有在一个城市聚焦深耕后,对市场的熟悉程度加深,公司的品牌优势,资源整合优势,成本优势才会体现出来。

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城镇化倒逼房企转型

  丁建刚:中国未来城镇化的道路,短期内,实现均衡发展可能过于理想化。人口向大城市、热点城市、中心城市涌入的趋势还不能改变,尤其是一些高校毕业生。可能是以长三角、珠三角、京津为龙头,从北上广深等核心城市出发,由高铁串起来的周边城市群。以长三角为例,从上海出发,往南京方向,苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南京,往杭州方向,嘉兴、湖州、绍兴直至宁波,这些城市群,一定是城镇化的领头羊。

  徐小卫:国家提出的城镇化战略,一开始就被媒体和专家呼吁“防止形成新一轮圈地运动”。这样的警示的正面效应是,让政府、企业和公众从一开始就抱持谨慎的态度,因为假借城镇化之机搞纯地产开发会被诟病。对中西部地区的一二线城市及沿海地区的三四线城市来说,完全可以抓住城镇化的战略机会从事综合性的城镇化开发。将过去单纯的关注“买地——售房”模式,转变为关注“城市基础设施建设、公共服务设施投资、保障房建设、商业配套设施的综合经营”等综合性的开发模式。城镇化对企业尤其是中小企业来说,大有可为。

  费忠敏:城镇化与房地产业有关联,但是城镇化并不是房地产化。城镇化是国家未来的一个发展方向,实际上城镇化也是一种生活方式的问题。老百姓的日常生活离不开周边的教育、交通、医疗等配套,实体的产业支撑也必不可少,这是真正城镇化发展的核心。但是这些配套的完善以及实体产业的发展,在三四线城市都需要一个比较长的过程。所以个人认为,一二线城市的集聚效应会越来越强,从效率的角度而言,短期内,教育、交通、医疗等资源依然会集中在大中城市。


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2013-04-25 浙江日报2013-04-2500008;浙江日报2013-04-2500009;浙江日报2013-04-2500010;浙江日报2013-04-2500012;浙江日报2013-04-2500013 2 2013年04月25日 星期四