地产新机遇

　　锵锵三人行

　　丁建刚　透明售房市场研究院院长

　　徐小卫　湖南浙江商会城建与地产分会会长

　　费忠敏　德信房产常务副总裁

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杭州是地产

一线城市吗？

　　丁建刚：我个人认为，除了北京、上海、广州、深圳一线城市，从房地产角度出发，杭州也算一线城市。因为满足了4个衡量标准：房价高、经济实力强、外来人口导入多、市场灵敏度高。二线城市的典型代表，是如南京、成都、合肥、青岛等诸多的省会城市，东部沿海的长三角、珠三角的一些城市和沿海的计划单列市，以及沿海的大中城市，和中西部的大城市。

　　徐小卫：对中国房地产一线、二线、三线城市的划分，其实并没有官方的标准，北上广深划为一线城市，剩下的包括杭州在内，属于二线城市。后来，最早进入中国的跨国公司，根据中国经济的发达程度，从东北到西南划了一条区域线。东北延至北京之外，西南到达四川一带。夜晚在太空上拍的照片，往东一带灯光比较亮、经济较为活跃，西边光线较暗、经济发展相对滞后。所以跨国公司将投资的重点放在这条线以东的中东部。

　　费忠敏：杭州的城市规模，暂时还达不到一线城市，但是从房地产这个角度来看，其市场敏感度和城市价值确实也是在全国前列的。跟南京等其他省会城市相比，杭州有自己的优势，其中最突出的一点，是其城市的宜居性。另外，作为浙江省会城市，依托全省相对发达的经济基础，杭州对资源和人口的集聚效应也是较高的。

　　过去十年，经历多场楼市调控之后，全国楼市发生显著变化。在多数业界人士眼中：“地产的白银时代开始了。”紧随而来的下一个地产十年，企业该如何布局，以期挖掘房地产的市场潜力。

　　为了碰撞出更多思想的火花，本报邀请了三位活跃在地产界的专业人士，他们从不同的角度，就“国五条”、城镇化等大背景下房地产市场全新的趋势，进行深度剖析，共同找寻房地产发展的创新思路。

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当下一二三线地产商机嬗变

　　丁建刚：经过十年的发展，各个城市的房地产市场已经呈现出巨大的差距。一线城市普遍需求强劲，房价较高。二线城市也普遍供需两旺。我考察过很多城市，如青岛、天津、济南、合肥、南京等。二线城市虽然经济水平低于一线，但市场的活跃度也比较高，移民也较多，对本省的中小型城市或周边城市的人口，有较强的吸纳能力。如成都就能吸引四川省内、陕西南部，甚至西藏、甘肃南部等地的购买人群。其次，价格有优势。二三线城市之间的价格梯度，明显小于一二线城市的价格梯度。其三，这些城市有较好的商业、文化、教育、医疗、体育等公共的城市资源。其四，虽然开发商的利润低于一线城市，但市场起落的幅度、成交量和价格、波形的振幅较一线城市小很多。

　　部分三四线城市，有一定的风险。尤其是北方一些资源枯竭的中小城市，没有经济产业的支撑，是人口净流出的城市，而城市本身没有魅力，无论是气候和城市资源，都远弱于附近的二线城市。正是如此，多数政府十分缺钱，城市土地供应量非常大。

　　徐小卫：过去的开发格局，是地区之间的经济不平衡带来的巨大商机。沿海比较发达，房价地价高，二线三线，相对地价低。走出去的浙商，在当地发展赢得了一定的先机，获得了一定的盈利空间。

　　随着沿海经济产业的转型，大量制造业内迁，并产生新的产业功能。如富士康在河南郑州有很大的基地，因此很多在沿海城市打工的人，回家乡就业。他们有相对稳定的收入，会产生住房等方面的需求。因此，中西部地区一方面土地供应相对过量，另一方面刚性需求增长，所以，我认为机会和风险并存。由于对土地供应缺乏长期观念，很多地方出现存量过大的现象，对企业来说是一种压力。尤其在三四线城市。

　　从宏观面来讲，我相信中国的经济，通过剪平区域之间的剪刀差，实现区域之间的均衡发展。因此，作为中西部城市，仍有一定的市场机会。

　　费忠敏：随着城镇化进程的推进，一二线城市的人口将不断集中，住宅的刚性需求量很大，但这些城市土地的供应量相对不足。根据这样的趋势变化，我们德信的产品定位也基本以刚需和首改为主，并且形成快速的开发管控模式。

　　从我们的体会而言，以前去三四线城市投资，通过土地储备，还可以获得升值空间。如今，由于市场大环境的变化、土地储备时间的限制、竞争模式的转变，开发商在三四线城市储备土地的积极性会受一定的影响。

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“高铁概念”或成地产投资新思路

　　丁建刚：从理论上来说，商机无处不在。关键是看企业自身的能力，包括资金实力、操盘能力、市场判断力、以及能否找到别人还没有触及到的板块、项目、产品。

　　我非常认同国务院发展研究中心副所长任兴洲的理论：一线缺房，三四线过剩。我认为，对于整个中国的房地产市场来说，未来一线城市仍未饱和，甚至绝对短缺。

　　2月20日出台的“国五条”指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房，是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。所谓热点城市和中心城市，我认为大致可以分为，热点城市是一线城市，中心城市是二线城市，短期内，一二线城市需求仍然旺盛。

　　而部分有“高铁概念”的三线城市，也有较大的潜力。如省内的嘉兴、湖州、绍兴等地，紧邻核心城市，并有高铁串联，距离上海、南京、杭州20分钟左右车程，但是房价仅为杭州的三分之一或四分之一，也有较广阔的发展空间。浙江作为一个比较特殊的省份，经济富裕，人口几乎都是尽流入，虽然有一些县有很多在外地的经商队伍，但是他们落叶归根的文化还在，因此需求仍然旺盛。

　　徐小卫：我相信未来中国，首先可以选择那些高铁枢纽中心城市。“十二五”规划中提出中国会形成三纵三横的高铁干网，这些高铁网络形成后，会形成高铁枢纽城市，在这些枢纽城市以及周边，我认为发展机会是比较强劲的。

　　高铁网络形成后，中国网络从东部到西部，从南到北，差不多可以实现朝发夕至，如此一来，过去是以省域为中心，未来可能转变为以高铁枢纽城市为中心，像美国的很多城市一样，形成新的城市空间、都市圈。

　　过去5年的经济发展，使得中西部地区的地价大幅度上涨，同时，拆迁和开发成本也大幅上涨。从某种程度来说，土地与房价的竞争优势正在慢慢失去。所以我认为，企业可以聚焦一些细分领域，对于做住宅、商业、办公，还是做刚需或高端，做出一些权衡和选择，之后再做投资的决策会比较合适一些。所以在公司的定位方面，要找准自己的方向。

　　费忠敏：其实，没有任何一个城市的优势或劣势会特别明显。关键是要综合考虑，根据企业自身的特点，形成适度聚焦。入杭7年，我们德信跨越了50亿大关。经过几轮调控之后，在区域布局方面，我们德信不会把鸡蛋放在同个篮子里，而是把拿地资金的三分之二放在像杭州这样的一二线城市；而另外三分之一也不是“有地就拿”，而是聚焦在其他某一个地方，放在三四线城市，但总体开发量与在杭州市场基本持平。

　　一二线城市政策敏感度很高，受政策影响比较大，一旦遇上调控，市场的波动会比较大。但三四线城市有滞后期，政策敏感性不强，本身的波动较小。房地产始终是一个周期性行业，我们德信拿地的策略和时机也会根据市场的变化做相应的调整。市场没有好坏，关键是看能否适应。

　　从宏观的趋势而言，未来的房地产发展格局逐步趋于理性。从原来的土地升值，转变为靠开发企业自身的内功以及操盘能力，诸如对产品的定位能力、对客户需求的把握能力以及对成本的控制能力等等。公司各自的战略不同，也会决定各自的区域布局和发展思路。有些开发企业可能更熟悉三四线城市的市场，在那个区域口碑很好，自身操盘能力也强，相对就适应那里的市场。个人认为，只有在一个城市聚焦深耕后，对市场的熟悉程度加深，公司的品牌优势，资源整合优势，成本优势才会体现出来。

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城镇化倒逼房企转型

　　丁建刚：中国未来城镇化的道路，短期内，实现均衡发展可能过于理想化。人口向大城市、热点城市、中心城市涌入的趋势还不能改变，尤其是一些高校毕业生。可能是以长三角、珠三角、京津为龙头，从北上广深等核心城市出发，由高铁串起来的周边城市群。以长三角为例，从上海出发，往南京方向，苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南京，往杭州方向，嘉兴、湖州、绍兴直至宁波，这些城市群，一定是城镇化的领头羊。

　　徐小卫：国家提出的城镇化战略，一开始就被媒体和专家呼吁“防止形成新一轮圈地运动”。这样的警示的正面效应是，让政府、企业和公众从一开始就抱持谨慎的态度，因为假借城镇化之机搞纯地产开发会被诟病。对中西部地区的一二线城市及沿海地区的三四线城市来说，完全可以抓住城镇化的战略机会从事综合性的城镇化开发。将过去单纯的关注“买地——售房”模式，转变为关注“城市基础设施建设、公共服务设施投资、保障房建设、商业配套设施的综合经营”等综合性的开发模式。城镇化对企业尤其是中小企业来说，大有可为。

　　费忠敏：城镇化与房地产业有关联，但是城镇化并不是房地产化。城镇化是国家未来的一个发展方向，实际上城镇化也是一种生活方式的问题。老百姓的日常生活离不开周边的教育、交通、医疗等配套，实体的产业支撑也必不可少，这是真正城镇化发展的核心。但是这些配套的完善以及实体产业的发展，在三四线城市都需要一个比较长的过程。所以个人认为，一二线城市的集聚效应会越来越强，从效率的角度而言，短期内，教育、交通、医疗等资源依然会集中在大中城市。