本报记者　秦正长

　　11月18日，杭州地铁1号线启动免费试乘活动，杭州将正式步入地铁时代。地铁等便捷的轨道交通的建设，使杭州楼市从原先“摊大饼”式的开发模式，进入了跳跃式发展阶段。

　　十年里，杭州房地产发生了很大的变化：市民购置小高层、高层住宅，住进高品质小区；钱江新城崛起，滨江、闲林、丁桥、银湖等各个住宅片区诞生；越来越多“过江龙”进入浙江，也有开发商慢慢退出了舞台……

　　一、版图扩张 新区崛起

　　版图上，十年来，杭州城市传统市区范围被打破，新区不断出现。翻开2004年和2008年的杭州楼市全景图作比较，如果说2004年的地图上，还只有不多的几个楼盘，地图显得还比较“干净”，那么2008年的地图，就显得杂乱多了：地铁、过江隧道、高速公路，道路阡陌纵横，已交付的、可售的、将售的楼盘随处都是，临安、富阳、千岛湖，划进杭州的区域越来越多。从“西湖时代”到“钱塘江时代”、“东部战略”、“沿江开发、跨江发展”……这几年，杭州从原先的一个中心，演变到现在的多个中心，热点区域也从原先的城西向钱江新城等区域转变。

　　二、交通延伸 城郊一体

　　交通上，正是由于郊区楼盘的大量出现，带动了杭州城市交通格局翻天覆地的变化。一方面，郊区与市中心之间的交通线路更多，路网更加密集，道路更加通畅。即将通车的杭州地铁，连接杭州市区与临平、下沙、湘湖，极大增加了市民对于杭州未来城市发展的预期。

　　三、大盘频频 人居质变

　　规模上，从建筑面积突破十万平方米到几十万平方米，再到近年来的百万平方米以上大盘，让杭州市民居住的社区规模在十年中有了质的飞跃。“以前的社区就是几幢楼的概念，而现在的大社区可以作为一座城来开发。” 甚至诸如“天都城”、“闲湖城”等等一座座以城命名的房地产项目拔起而起，很多总建面几十万平方米、上百万平方米大盘的开发企业，实际上已经逐渐担负起城市运营商的职责。

　　四、品质为王 新品迭现

　　品质上，十年前的筒子楼、70、80平方米等那些陈旧的概念早已湮灭。90平方米的豪宅、别墅式排屋、新墙门大宅、帕拉蒂奥风格的平层官邸、双主题社区、美国城市公寓、草原风情TOWNHOUSE……花样十足的房产品，足见新十年楼市丰富多彩。

　　与此同时，精装修开始大行其道，众多为特定人群打造的生活方式开始兴起，节能科技住宅异军突起，开发商不再仅仅关注房屋质量，而是贴心地照顾好业主入住后的生活……楼市涌现出一批之前所没有的，在各方面都有所升级的产品。

　　十年来，杭州楼市走过了一条解决基本需求——改善居住环境——追求居住品质的道路，这是一个不断发展、不断完善的过程。

　　五、综合体出 多核裂变

　　商业上，杭州100个城市综合体，引导浙江房地产方向。所谓城市综合体，就是有机组合3个以上城市功能空间，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空间尺度，有“通道树型”交通体系，有现代城市景观设计，也有高科技集成设施。它能够最大程度地利用土地资源，为人们提供最便捷的服务和最快速的效率。城市综合体建设，正以一种前所未有的速度生长。

　　近年来，杭州提出建设100个多功能城市综合体计划，共14万亩，可开发利用面积6200万平方米。据了解，目前规划中的综合体项目，已建成或开工建设一半以上。

　　地铁综合体、商业型综合体、产业综合体、旅游博览类综合体，正是由于这些综合体项目的大量上市，直接促进了杭州商圈从单核心到多核心的演变。

　　六、外地大鳄 进杭淘金

　　新十年杭州地产涌现众多新面孔。楼市规模的扩大，为开发商提供了更多发挥的余地，吸引了很多新面孔的加盟。最为突出的表现，是一批外来品牌开发商的进入。

　　种种迹象表明，这些外来开发商进入杭州楼市，并不单单是打一枪换一炮的短期行为，而是一种长期的布局。从体量上，无论是保利的东湾、上海世茂的江滨花园、远洋的拱墅区项目，还是复地的连城国际，都不是两三年能开发完成的项目。

　　这些新面孔的出现，为杭州楼市注入一股新鲜的空气。外来开发商带来的新的开发理念、生活方式和国际化视野，与杭州本地的文化互相交融，在两大阵营发生首次碰撞的2008年前后，浙江有了更多精彩。

　　七、洗牌不止 格局重写

　　十年杭州地产，在你来我往的争夺之间，也有战略调整退出者。少数“过江龙”房企在耕作几年后，在不继续看好房地产市场前景时，逐渐萌生了淡出之意，出现 “金盆洗手”的情形。曾经显赫一时的南都地产、华立地产、耀江地产等等，或销声匿迹，或黯然失色，或另立门户。

　　现在土地都被国企、央企或是大型上市公司拿走了。之前那种拿一块小地开发完了，再拿一块的简单的开发模式，已经不适应市场的发展。从长期来看，拿地企业个数会大大减少，资源会集中到少数大企业手里，遍地开花的小公司正慢慢淡出市场。

　　众多拥有雄厚资金实力的大型企业进入楼市，而一些拿不到地的公司，则逐渐淡出江湖，杭州楼市的竞争格局正在被改写。

　　八、保障住房 蔚为壮观

　　保障房方面，从早先的经济适用房，到公租房，从原先的星星之火，到当下的福泽百姓，渐成杭州楼市半边天。

　　住房为民生之要,是一项长期的民生工程，通过近些年的努力,杭州已经基本解决城市低收入家庭的住房困难,廉租房和经适房覆盖面以内的保障家庭比例呈逐年递减趋势。“十二五”期间保障性住房建设,除了继续保障新增低收入住房困难人群外,重点要发展公租房,建设以公租房为主体、多层次无缝隙广覆盖、规范运作的保障性住房体系,切实解决城市中等偏下收入住房困难群体、新就业大学生和在城镇稳定就业并居住一定年限的外来务工人员的住房问题。

　　九、止涨下跌 房价企稳

　　2002-2011年，杭州房价一路上涨，2003年、2004年和2010年涨幅甚至超过两位数，2012年上半年出现下跌。

　　国家统计局浙江调查总队统计数据显示，除2012年上半年住宅销售价格有所下跌外，全省2002-2011年各年度销售价格与上年比均出现不同程度的上涨。2002-2011年各年浙江新建住宅销售价格与上年比涨幅分别为8.4%、12.5%、16.4%、9.6%、3.1%、9.4%、9.3%、3.7%、15.3%、2.8%，2012年上半年同比下跌6.7%。

　　2003年以来，在一系列的房地产宏观调控政策下，2012年上半年浙江住宅销售价格出现明显下跌。但进入7月，杭州住宅销售价格出现反弹，未来房价走势增加了不确定性。

　　十、系列调控 确保稳健

　　房地产业在过去的十余年里，迅速发展的同时，也经历了多轮调控。

　　十年里，楼市经历了从中央到地方的一系列政策变化。从严格控制高房龄、小户型住房和商业用房贷款，到二手房交易征收个人所得税，从限购到限贷，每一次政策的变化都会对杭州楼市产生莫大的影响。

　　调控本身的目的是稳定市场，让楼市朝着健康、持续稳定的方向发展。因此，每当楼市出现动荡，出台相应的调控政策，便成为必然。多年的宏观调控，是让杭州楼市走向成熟的必然要素。

　　（乐居网供图）