中原地产 战略投资部

　　杭州土地出让于12月1日以一宗住宅用地延迟出让，一宗商业用地直接成交，画上句号。2011年杭州主城区（不包括余杭、萧山）收得土地出让金316.7081亿元，同比去年下降36%（2010年杭州主城区卖地额为493.4亿），创下了三年来土地出让收入最低。

　　土地成交量方面，2011年杭州主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗。总成交面积1470391平方米，同比2010年下降了32%，不到2009年的一半。

　　从主城区土地市场成交情况来看，全年整体呈现低开高走的格局。

　　一季度，主城区只有几块商业用地成交。二季度，住宅用地出让启用新规则，设合理价格上限，并要求配建保障房。“限价，配建”，打了开发商一个措手不及，大牌房企隐退，中小企业谨慎入市。三季度，本土开发商淡出，形成资本真空，外地资本趁势进入。四季度，政府为缓解财政紧张，推出大量“宝地”，国资及外地实业资本逢低吸入，土地价格回归。

　　宅地新规受阻夭折

　　杭州主城住宅用地因为出让规则的调整，暂停供应了5个月。3月份，杭州国土资源局才公开挂出了2宗商住综合用地。出让规则与之前不同，地块出让价格设合理上限价格，在竞拍价达到或超过合理上限价格后，直接转入竞投配建保障性住宅房面积程序，地块出让条件中设有最低需配建的保障性住房面积指标，并规定了保障性住房的装修标准要求。政府希望通过这一方式解决中央10%的保障性住房的要求。

　　通过商品房用地配建保障房，一方面能够减轻政府在保障房建设上的投入压力，如果竞价过程激烈，价格超过合理上限，就能突破10%的最低要求，获得很多的保障房；另一方面还能解决一直激烈争论的保障房比商品房位置配套差的矛盾。从这两方面来说，政府的出发点是好的。但保障房在项目中如何设置，是否会影响项目的销售价格，未来项目交付后将面临哪些问题该如何应对，这些在杭州都没有可借鉴的先例，在目前看来都是未知数。因此对于新的规则，开发企业与资本方都表现出谨慎的态度。在11宗需要配建保障房的住宅用地中，仅有两宗地块在现场竞价的过程中，触及了最高合理价格上限，进入保障房竞标程序。

　　今年楼市成交乏力，尤其是“金九银十”活生生地被演绎为“铜九铁十”之后，开发企业对于市场前景的判断更陷入极度的迷茫之中，保存实力度过严冬，拿地意愿急剧下降。面对这种市场情况，政府只能被迫终止住宅用地的保障房配建规则。

　　商业用地成为主角

　　今年政策调控的对象是住宅，投资需求转向了商业性质的物业市场。今年1-11月杭州主城区商品房成交套数与金额前十位的项目中，商业性质的物业占据了半壁江山。这一变化也影响了资本市场的动向，在杭州今年成交的土地中，商业用地超过了住宅用地成为市场的主角。2011年杭州成交总价最高的是杭政储出[2011]43号下城区武林广场04号地块，是一宗14.9万平方米的地铁上盖商业地块。由杭州市地铁置业有限公司以底价加价100万元获得，成交总价为268185万元，楼面价18007元/平方米。杭州主城区成交楼面价最高的地块是杭政储出[2011]35号拱墅区米市巷单元FG03-C2-03地块，楼面价20567元/平方米。该地块可建面积为2.1万平方米，由杭州苏宁电器有限公司以4.32亿元竞得，是一宗商业金融业用地。

　　高铁与地铁的开通，杭州城东新城与地铁沿线商业的价值凸显。2011年杭州城东新城的商业用地价格一度高于钱江新城，新杭州东站这一长三角高铁枢纽交付使用后对城市商业价值的正面影响，余杭地铁沿线地块在余杭土地市场的逆势崛起，都很好说明了市场对地铁带来的前景充满了信心。2011年，杭州与“双铁”相关的土地不仅受到了杭州本土的国企青睐，许多商业经营企业也全情投入，如10月入市的华润万家(香港)有限公司等。寒冬之中，地产之外的新资本的介入，也许能为杭州的商业地产注入更多生机，苏宁、华润万家等企业拿地的初衷更多的是看好杭州未来的商业价值，但从长远来说，无论对政府还是企业都是有利而无弊的双赢结果。

　　国企笑对调控

　　7月杭州城东新城成交了两宗无须配建保障房的住宅用地，一块由汇元房地产开发有限公司竞得，另一块由浙信房产和广宇房产联合竞得，两宗地块的溢价率分别为21.33%和28.95%。其中汇元房产为杭钢子公司紫元房产和汇华房产合作成立的项目公司，而浙信房产是浙江省国际信托投资公司的全资子公司。

　　8月浙江城建房地产集团股份有限公司竞得两宗商业住宅用地，一块位于江干区长睦单元，另一块位于拱墅区祥符单元。

　　10月杭州市地铁置业有限公司拿下了杭州2011年成交总价最高的武林商业地块，中烟集团旗下的中维地产股份有限公司大手笔地在之江度假区斥资23亿买下3宗土地。

　　11月杭州城建开发有限公司与杭州新天地集团有限公司为政府贡献了32.6亿的土地出让金。

　　从年初“新国八条”、“一房一价”、“国五条”、限购蔓延至二三线城市等等，到房贷首付和利率上升、信贷紧缩，伴随着深度调控的是杭州楼市的全年低迷，自身资金链紧张使得土地市场上，不管外来还是本土的房地产大鳄基本都不见了踪迹，除了远洋、广宇、凯德外，剩下几乎都是清一色的中小开发商和拥有雄厚财力的国企，到四季度，在中小企业也后继乏力的情况下，国企适时适度地挽救了杭州的土地价格。当然淡季入市也为其自身赢得了不少经济利益。