汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春　

　　随着7月14日的土地出让，杭州城东新城地价再创新高，在人们分析土地市场理性与否的同时，60万平方米的超级大盘滨江金色黎明即将开售，而万科草庄也展开新轮销售。城东新城板块进入一个新的节点，何去何从，值得期待。

板块发展三部曲　　　演绎螺旋上升线

　　其实，纵观城东新城的开发过程，可以发现这个板块有着鲜明的特点，第一阶段：沉默中孕育，第二阶段：激情中未发先热，第三阶段：沉着的竞争。

　　早在浅草名苑开发销售的时候，还没有城东新城现在的规划，这个楼盘也很可怜地被归到九堡板块，成为一个孤军作战的价格洼地。之后这个板块一直鲜有楼盘开发，因此这个位置不错交通也不错的板块，因为未大规模开发和缺乏配套的问题，板块价值没有被认可。这就是城东新城沉默中孕育阶段。这个阶段持续的时间很长，直到2009年，一方面新的规划得到更多人的认可和重视，另一方面城东新城的土地市场开始风起云涌。

　　2009年的城东新城在土地市场上备受青睐。一方面是被万科和滨江两家实力企业看重，另一方面则是楼面地价每平方米直接接近和超过万元，该板块进入了未发先热的阶段。这个阶段可以说是激情涌动，因为2009年的房产市场和土地市场都是充满激情的。城东新城在大规模推地之初就打上了激情的烙印。笕桥单元、天城路板块、机场路板块等，这些曾经被割裂的小板块在“东站枢纽”的光环下，逐渐整合成一个地价每平方米超过万元、物业类型丰富、前景足以与武林商圈、钱江新城相比的主城区黄金板块。城东新城的价值已被大众清晰认识。这个阶段持续到2010年。在大规模供应开始之前，市场对这个板块未来的预期堪比西溪板块，也就是说精装修价格预期超过3万元/平方米。万科草庄一期开盘的价格印证了这个预期。在这个期间，这个板块内还有一个在售楼盘原筑壹号，属于板块第一阶段与第二阶段夹缝中的产品，由于2009年的初期售价仅仅略高于板块楼面地价，也成就了热销。该楼盘住宅2009年售罄时，最高一期的均价仅在18000元/平方米左右。

　　2011年，随着调控的深入，该板块的价格体系开始受到关注，其直接原因就是滨江的金色黎明，以“城东最后一个价格洼地”的形象横空出世，还未开盘销售就引发极大关注。根据目前了解的信息，金色黎明的价格可能仅仅比原筑壹号略高一些。这着实让很多人困惑，尤其是习惯了坐地起价、习惯了按照板块价格思考的人。接下来这个板块的价格体系又会如何走向呢？

　　分析城东新城板块，首先要理解市场细分的概念。

细分市场明显　　　　造就价格体系

　　要理解细分市场的概念，最主要是理解同一个板块内可以有着很多不同的细分市场，尤其是一些价值较高的板块。板块内的价格分化其实是正常的事情。“坐地起价”的板块定价方式，在细分市场充分发展的今天该是个被摒弃的概念了。

　　万科草庄和金色黎明完全是两个细分市场的产品，草庄完全是针对再次改善这个细分市场的特定产品，如果不是有90平方米以下的比例限制，就很有可能整个楼盘就是一种户型。目前其户型也不多，仅有两种，而且其90平方米的房子也不是一般的两房或三房，而是只有一个房间，因此并不是主流刚需的产品。而金色黎明则是一个针对市场主流需求的大盘，面积针对主流，户型也多样，首期房源针对的是区域内的首次置业、首次改善型客户。因此即便是在市场非常火爆的时候，同样折算成毛坯价，两个楼盘也必然存在不小的价差。再者，在调控的大背景下，当市场形势严峻，主流产品可以价换量，是基于其定位的客户群比较宽泛，尤其对于刚需来说，价格敏感性较高，低开或调价会有非常显著的积极意义；而定位精准的楼盘则不完全适用这一原则的，因为有的时候降价可能意味着客群的改变；改变了的客群与产品就不一定能对位，尤其是针对价值敏感型的客户，做减法则更与定位初衷相背离。

　　细分市场的不同和调控之中不同类产品的营销策略差异，就是目前城东新城价格体系相差的主要原因。当然这些原因的成立还需要一个前提，就是板块整体的市场基础。一般的郊区板块从开发到成熟的过程之中，客群的演变有一定规律。最开始是价格低洼一些的被动外溢，以价格最为敏感的首次置业为主，后面随着认同度提高，开始出现首次改善客户，当区域的接受度足够高的时候，才会出现再次改善类的产品。九堡这个板块的发展就是这样，目前也还是首次改善和首次置业为主。而城东新城的起点显然是更高的。由于九堡、下沙板块先行开发的衬托，城东新城的市场基础非常好。在板块大规模开发之初就具备了较高的认同，能够支撑这样的细分市场存在。另一方面，杭州的老城东在供应方面一直是不足的，大量的居住人口积累了大量的改善型需求。因此如果不是调控的影响，如果不是对于购买资格的限制，该板块市场前景还是不错的。

　　可以说，城东新城是物业类型颇为丰富的一个板块，由于具备细分市场的发育条件，这里有高端改善类型的产品，也有刚需小三房，还有颇受投资客欢迎的酒店式公寓。如果说万科·草庄只是决定了城东新城板块价值的高度，而滨江集团才是真正决定板块未来走势的大庄家。板块内的体量王——滨江·金色黎明的销售均价有着全局意义，其60万平方米的超大体量也使其成为整个板块内的市场风向标，关系到同区域其他楼盘定价以及板块价格体系的关键问题。从整体看目前城东新城板块供需不平衡，供应量不大，且板块较新。相信随着建设的推进，尤其是板块进入价值兑现期，价格体系会更加丰富而且稳定。

地价稳中有升　　　　未来供应量大

　　近日天城单元20号宅地拍出13247元/平方米的楼面价，创造了城东新城板块的新高。事实上，城东新城地价从2009年来一直稳中有升。今年出让的天城单元19、20号地块与去年出让的彭埠单元R21-24地块非常接近，去年的楼面价就已经达到了12860元/平方米。而2009年的土地市场上，7月出让的黎明村两块地的楼面地价每平方米为9770元和9966元，9月的草庄地块最高则超过了11000元。2010年，在调控的影响下，草庄地块楼面价8566元/平方米，算是出现了一个小的回落，但幅度是不大的。因此该板块的楼面地价相对比较稳定的。

　　3年来稳定的楼面地价说明，在不同时期内，不同开发商对于板块未来的预期趋同。尤其是滨江、万科等众多知名开发商，奠定了这一板块的江湖地位。

　　城东新城在发展上仍属于有战略意义的板块，未来几年内这里拥有上百万平方米的开发量，众多开放商会盯住不放，这里将成为大牌开发商的“演练场”。

前景螺旋上升　　　　未来光明可期

　　城东新城几乎是市中心最后一片稀缺地。规划建设总建筑面积达100万平方米的东站枢纽东西广场综合体，不但有相应的教育、医疗的优化配套，同时也将板块接轨上海，打造上海-杭州40分钟工作圈、生活圈、经济圈。作为市政府重点打造的新城，其未来非常值得期待。

　　该板块还处于开发初期，区域内大型商业配套尚未落成，外来人口较多，缺少自然资源，宜居氛围，这说明虽然未来很美丽，但现实与理想之间的差距还是很大。这样的板块一般在市场上的表现是，遇到牛市则透支，而遇到淡市有竞争激烈的话，就很可能出现价格调整。目前的城东新城，正在检讨着2009年以来地价上的某些透支。有一句话曾经用来形容2008年到2009年的九堡板块，“蹲下去，是为了跳得更高”，其价格形成机制类似。城东新城板块有着高于九堡的板块间相对地位，可能不会蹲得太低，未来可能跳得高。

　　由此可以看出，城东新城的发展是典型的螺旋式矛盾运动，目前处在淡市消化之前透支阶段，整体是个向上的过程。