特色商业街　杭州新名片

　　从一次调控到二次调控再到三次调控，从“新国十条”到“新国五条”再到“新国八条”， 就在住宅市场因为出台“限购令”而深处“水深火热”之际，全国各大城市的商业地产却开始逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。

　　今年2月的最后一天，杭州“限购令”细则出台后，蛰伏已久的商业地产在春天的召唤下，又开始掀起新一轮的热潮，描画出一条媲美住宅的漂亮上扬曲线。

　　在众多商业地产名词里面，有一个名词显得特别耀眼——商业街。作为一个国际旅游都市，杭州市多年来一直致力于结合城市定位，提升城市内涵，尤其是在打造特色商业街这件事上，更是不遗余力。2001年，杭州首次提出打造商业街的构想，次年就将商业街列入城市建设十大工程范畴。目前，已有11条各具特色的商业街建成，其中清河坊历史文化特色街区已经成为中国著名商业街，还有5个街区被评为中国特色商业街，这些商业街包括了饮食、艺术休闲、服装、丝绸、茶文化等众多领域。用“每天都有新变化”来形容一点都不为过。杭州的特色商业街已经摆脱了传统的商业集群模式，而是在此基础上集合了餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、消费等多种功能。杭州的多条特色商业街，早已因为产品特点鲜明而被人们熟记于心。

　　十个投资客　六个问商铺

　　“现在许多投资客都已经开始转投商业地产了。”某投行的高管和笔者闲聊时说，现在投资住宅的风险非常大，原先的投资客又不愿意将钱转向其他行业，其中有相当一部分人就开始买商铺。

　　“温州民间资本组团掘金临街商铺，甚至出现大半条街都被一个投资组团买走的情况。”据在杭州从事房地产中介工作的温州人王先生透露，以前来杭州投资的温州人10个人中9个问的是住宅，只有1个问商铺，现在10个当中6个在问商铺。为此，前不久，王先生组织了一次温州投资人来杭州认购商铺的活动，“发现这次很多投资者将去年认购的住房出售，转投到商铺中，且体量比较大，刚开出的新盘商铺，有近7成都被他们认购了。”

　　正打算在近期投资商铺的陈女士对笔者坦言，“因为‘限购令’明确规定一户一套，因此让我们都觉得购买住宅的时候要慎之又慎，毕竟现在已经实行指标买房了。”也正是因为这样的考虑，她将投资的目标从住宅转向了商业街的商铺。“杭州的商业街发展已经成熟，所以投资风险比较低。”

　　热造商业街　谨防“热过头”

　　自南宋御街中华美食园4月8日试营业以来，杭州中山南路美食夜市一条街重新红火。同时，御街整治“趁热打铁”，十五奎巷等5条坊巷作为首批重点，预计10月1日前整治完工。

　　延安路，串起武林、湖滨和吴山三大商圈，堪称杭州最繁华商业老街。4月18日起，这条商业老街将进入道路整治施工阶段。根据《杭州市延安路繁华商业街概念规划》的方案预想，未来的延安路将变身“香榭丽舍大街”。

　　近期由浙江泽达创意产业投资管理有限公司和中国美院知名教授共同投资建设的“杭州国际艺术城”概念方案惹来质疑。方案中提到国际艺术休闲街区的建设。项目设计方解释，目前，一些本来是低价吸引艺术家长久入驻的艺术聚集区，随着商业地产热而引起商铺租金的不断上涨，高端时尚品牌甚至餐饮住宿品牌纷纷高价抢驻，迫使艺术家们不得不选择离开，艺术街逐渐变成了纯商业街。

　　稍具经济常识的人都知道，在一个城市的商业发展中，不能忽略的一个重要前提是，这种项目规划必须建立在市场的基础上。大力支持商业街建设是否就意味着大面积建设商业街？杭州城北某区去年提出要在区内扩张建设15条特色商业街。这些商业街，政府将投入大量的资金进行整改、美化，将品牌打出去，消费层次提高。这样的扩张是否合理？

　　有业内人士表示，商业地产项目开发不应“热过头”，商业街建设需要统筹规划，合理考量。

　　并非商业街　 都是“摇钱树”

　　晚上6时左右，胜利河美食街华灯初上，美食街上人来人往，手里拿着臭豆腐、飞饼等各色小吃的人们，慢慢踱着步聊着闲天，一串串的红灯笼在河中投下身影，安静的影像衬托着热闹的街区。运动会主题餐厅里，等位的长凳上坐满了人。整条街上，等号排队的现象几乎布满了所有餐厅。在胜利河美食街，“天下酒宴之繁盛，未有如杭城也”的繁华胜景几乎夜夜可见。

　　翻开杭州地图，像胜利街这样热闹非凡的特色商业街，已经从北到南，从东到西贯穿着整个杭州。而真正驻足于这些风格迥异的特色街时，你就会发现，虽然同处杭州，但他们所展示出来的都是别样风情，而不管是雅是俗、是静是动，是时尚还是传统，都会让人觉得“这就是杭州”。

　　“承南宋古韵，揽市井风情”的清河坊是杭州保存较完整的旧街区，是杭州悠久历史的一个缩影。它浓缩杭城古都历史文化，是彰显市井民俗文化景观的杭州老底子“活化石”。以清末民初的建筑风格和市井民俗文化氛围吸引了大量的中外游客，年接待游客1500万人次。“半壁西湖半壁绸”，丝绸是杭州传统产业，千年“丝绸之府”和新兴的时尚名城，在“展花团锦簇，扬丝绸文化”的丝绸特色街区找到了最佳的契合点，这是杭州又一张精美的名片。而武林路时尚女装街区个性化的女性服饰店集聚，街头鲜花簇拥，美女如云，构成一道独特的风景，成为杭城最为繁华的女性主题商业街区。位于黄金湖岸线的时尚新元素——湖滨旅游商贸特色街作为西湖的门厅，融“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”为一体，形成了沿湖旅游休闲观光带、国际名品街、休闲美食餐饮特色街区……

　　但是并不是所有的商业街都是“摇钱树”。杭州的美食街扩张之路就并非都一帆风顺，其中道路最坎坷的恐怕要数“信义坊”了。这条走了近10年的老牌美食街，人气却旺不过开张不到两年的胜利河美食街。

　　“数不清关了多少店铺，南街还好，北街没什么人。”郝先生在信义坊南街街口报刊亭卖了8年的报纸，他几乎是一个信义坊的守望者，看着商街的潮起潮落和商家的更替跌宕。当初，郝先生本以为这条街开出后，时尚、旅游杂志就好卖了，没想到还不如其他路上的报亭。2006年，信义坊出现了最萧条的景象，60%商铺关门，业主为了能把商铺租出去，早把什么定位抛到脑后了，诸如杂货、拉面馆、小吃店等各色业态都能进入这条饥不择食的商街，商家更替频繁。当时的租金最低降到了1.2元/平方米/天。如今“信义坊之痛”已经深深烙在人们的内心，三次“变脸”之后的信义坊急需借着胜利河美食街和大兜路的东风旺起来。

　　南越时期，钱镠规建杭州时建设了一条贯穿城市南北、作为城市中轴的路，这条路就是南宋御街的前身。800年前，这里是一轴定皇城的南宋天街；100年前，这里是百业俱兴的福地。这条承载着历朝历代的期许、辉煌与寥落，寄托着无数人旧日情怀和向往的“御街”，本以为在千年后褪去旧日颜色，会是一次华丽的转身。但与相邻的河坊街相比就多了几分清冷，街两边的商铺还没有全部开业，只有寥寥几家咖啡馆、饰品店、民俗店，人气一直不温不火。

　　投资商业地产

　　风险不可小觑

　　纵观杭州商业街的发展便可明白一个道理，那就是并不是“商铺就赚钱”。

　　那么如何选择商铺，什么样的商铺具有投资价值呢？

　　一条著名的商业街商铺肯定是既“经典”又兴旺，优越的商业氛围、稳定的客流量，决定此类商铺经营收益颇丰。投资此类商铺是值得的，但其租金或单位面积价格也是高不可攀的。

　　杭州市商业地产行业协会副会长徐海华提醒投资者，选择商铺需谨慎评估：“现在的商业地产市场鱼龙混杂，不考虑市场需求片面追求规模化，动辄几十万、上百万平方米，盲目国际化。其实商业地产投资门槛高等风险不可忽视。成熟的商业地产每平方米的价格比住宅高出好几倍，五成首付一般就已过百万，较成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受更大的风险，并不适合资金积累紧张的投资者。”

　　徐海华建议投资者“先看商，后买铺”。成功的商业地产必然需要“三力合一”，就是要政府主导、企业参与、市场运作，三者缺一不可。

　　他说：“如今的杭州商贸中心不仅仅局限于武林CBD，已经以这里为中心扩张出去形成了多个商贸圈，西有西城广场、北有新银泰综合体、东有新东站商贸中心、南有滨江星光大道。这些商圈周边的商铺生命力比较强，适合投资。杭州作为休闲旅游城市，应该建设高端商圈，越大的商业圈，品牌成功率越高。”

　　盛世太平投资管理有限公司总经理陈立民也认为：商业地产未必是房地产业的救命稻草。

　　他说：“随着购房人转向，开发商也相应地寻求新的兴奋点。这时候，商业地产仿佛房地产业的救命稻草，大家都伸手去抓，却未必保命。”

　　陈立民还对由纯住宅开发商转型到商业地产表示担忧。

　　第一，住宅做滚动开发，商业地产讲细水长流。开发商普遍习惯于住宅的资金快速回笼，很难静下心来天天浇水施肥等待收成。按目前开发商的资金情况看，能独力抚养商业地产的不多，大多仍抱着住宅式滚动开发模式不放，却往往卖到中途才发现无以为继，结果尾大不掉，甚至沦为烂尾。

　　第二，住宅讲房型，商业讲人流。住宅开发可以不断复制，商业却得因地制宜，务求汇聚人流，集中爆发。因此，商业地产的前期调研、定位、规划、设计比住宅复杂得多。住宅开发商缺乏这种消费者调查的耐力和操作经验，大多拍脑袋了事，造成大量死场，个别还无可救药，难逃拆卸命运。

　　第三，住宅卖不死，商业急不活。没有卖不掉的住宅，只有卖不出的价格。商业不同，只有大成大败，要么闪亮开场，要么半死不活，没有中间分子。抱着住宅营销模式来经营商业，结果多为半吊子产品，逐渐奔向死亡。

　　（仇欢）