将2011年1000万套保障房建设目标分拆来看，经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、150万套、250万套、400万套，预计实际需投入资金1．25万亿元。这笔资金可以通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本，并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入，形成一个保障房融资平台；若政策空间适当打开，社保投资基金、保险资金等其他社会资金的参与规模也可明显加大；此外，土地出让金收益、国开行贷款都可以成为其资金来源。总体上看，资金压力不太可能成为保障房建设的主要障碍因素。

　　1000万套各类保障房用地需求约为3万公顷左右，基本可以得到解决。因为，从制度角度看，保障房用地指标单列，可避免地方政府为获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障房用地形成挤压；并且国土资源部规定，2011年“招拍挂”每一宗土地的10%必须配建保障房。从土地供给角度看，2011年实际需要的新增用地将主要为廉租房和公租房用地，合计约6300多公顷，2010获批但未形成实际供给的约3.3万公顷土地将成为2011年的土地来源。虽然2011 年土地供给总量缺口不大，但从各省市的不同情况来看，北京、上海、天津、海南与浙江等地的供地压力相对较大，中西部省份压力相对较小。

　　据部分省市保障房开工进度的调研情况，第三季度将会是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口，保障房对经济增长的对冲、对消费的拉动效应将在第三季度集中体现。根据保障房对房地产投资对冲能力的压力测试结果显示，若1.25万亿全部完成，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%，其中一线城市投资全部消失，30个大中城市下滑超过60%；另一种合理的测试假设，即商品住宅投资同比增长10%、商业地产投资维持10年增速、保障房投资完成率60%，那么2011年的房地产投资同比增速仍可维持30%左右，仍是推动经济增长的重要力量。

　　保障房对冲功能的争议之处在于，对投资而言，由于不存在预售机制，保障房可能不具有杠杆效应；对消费而言，由于不具有财富效应，保障房家庭无法利用融资杠杆，也无法扩大其汽车等耐用品消费；对于当期的居住成本而言，配套完善的保障房社区可能意味着租金、物业管理费用的提高，这部分人群不太可能因为进入保障房而降低储蓄、增加消费。因此，无论是对上游产业的投资拉动还是对下游产业的消费带动，保障房的对冲功能基本上都是一次性的。

　　1000万套保障房对商品房市场的潜在冲击效应，从住宅结构看，保障房存量的增长从总体上会放大房地产供应，并促进房地产市场供求关系的变化，主要影响那些与保障性住房定位接近的中低端房地产项目；从行业层面上看，真正的冲击来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。

　　（作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长）