中国人民大学土地管理系主任、教授叶剑平　

　　中国现行的土地出让制度中，遵循“价高者得”的单一准则，其竞价方式逻辑上能够实现效用的最大化。然而，土地的特殊性使得这种单一的准则至少不完全适用于土地资源的配置。

　　首先，土地作为生产要素所产生的部分产品（如地标性建筑），具有一定的外部性，对建筑物周围的居民影响较大。在建筑物周边居民不参与土地出让谈判的情况下，市场难以对这种外部性进行准确合理的估值，进而反映到土地的成交价格中。在这种情况下，这种正的（或负的）外部性可能使土地成交价格与实际价值出现偏差，土地市场容易出现“市场失灵”的情况。

　　其次，由于政府在土地一级市场上处于垄断地位，“价高者得”使得政府土地出让收益最大化。在地方政府具有较大财政压力的情况下，容易形成对土地的依赖。而如今，我国地方政府“土地财政”问题越来越明显，土地出让收入与地方财政收入比甚至超过70%。

　　此外，此种竞价方式，一定程度上推动了土地价格的快速上涨，直接提高了住宅开发成本，提高了购房成本。现行的土地出让制度推高地价，是造成“高房价”的原因之一。

　　最后，现行的土地出让制度影响了地方经济发展。土地出让收入的快速增长，使得出让土地在短时间内超过发展地方产业，成为获取地方财政收入的主要方式。“土地财政”，使得地方政府投放更多的精力到土地交易中，而影响了地方产业的发展。这一点，对于地方的影响将是重大而又长远的。

　　而且地价高企，或多或少带动了房地产价格快速上涨，使得大量的实体经济资金流入房地产领域，不利于实体经济的长远发展。

　　从根本上看，现行的土地出让制度，产生了以上种种问题。现行的土地出让制度在实际运行过程中存在过于强调单一的、价高者得的衡量标准的倾向，而土地由于承载了社会、经济多方面的职能，使得单一的衡量标准，无法覆盖土地配置在各个职能上的效率。因此，土地出让制度未来的出路，或许是转而采取多元化的衡量标准。这样一来，政府在土地资源的配置中能够更多地考虑经济、社会多方面因素，使得土地各项职能能在配置过程中体现得更加均衡。

　　（作者在杭州世界华人不动产学会2001年会上的演讲摘要，不代表本报观点）