模式变迁

　　从底商到社区商业MALL

　　谢成龙商业地产顾问机构

　　随着房产发展越来越成熟，不少开发商开始重视社区商业的打造，尤其对于大盘住宅来说，社区商业的成功打造不仅能使商铺价值提升，同时可以使整个楼盘的价值得到进一步提升。根据谢成龙商业地产顾问机构多年来操作项目的经验总结，目前代表性的社区商业模式有以下几种：

　　一、传统型（底商、商业街等）

　　业态：业态以传统小超市、餐饮、理发、洗衣等为主。基本上没有什么主力店，而且各商家也以个体户为主。

　　辐射范围：服务范围较小，一般以本小区和周边几个小区为主，半径1公里左右。

　　主要特点：

　　1.基本上无规划定位。

　　2.传统社区商业一般商铺的产权都是属于个人。开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主。

　　3.传统型社区商业主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店。“街边式”、“楼下便利店式”是典型的传统社区商业。

　　4.以满足本社区居民日常消费为主，主要购买人群就是社区内的住户。

　　5.商业业态单一，商业物业价值难以提升。

　　6.服务质量和购物环境较差。

　　二、邻里中心（苏州邻里中心）

　　规划定位：有前期的统一的规划、明确的定位及服务范围，定位于“服务于社区的商业”，不是“社区内的商业”。

　　业态组成：商街规划有近百项必备功能，银行、超市、邮政、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所等现代化服务设施。除此之外，还有文化休闲和培训功能。

　　辐射范围：服务范围为方圆1公里8000户居民，商业总量1万~2万平方米。

　　主要特点：

　　1.建筑形式上由体量较大的单幢或多幢建筑组成，通过规划形成商业内街。摒弃了沿街为市的粗放型商业形态。

　　2.商业业态以日常生活服务类业态为主，有12项必备业态：超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所；经营多采取连锁形式。同时辅以一些餐饮和休闲类业态。

　　3.服务主体为周边几个社区内的居民，辐射能力不强。

　　4.政府统一规划。

　　三、全功能社区商业中心（万科杭州项目）

　　全功能社区商业中心在目前杭州万科钱江湾花园和良渚文化村两个小区试行。其主要模式是前期以“十全十美”超市为基础，而吸引其他商家进入。

　　四、社区生活园区服务体系（绿城蓝庭商业项目）

　　规划定位：“绿城生活园区服务体系”是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合全面的服务体系。

　　体系组成：“绿城生活园区服务体系”涵盖健康、教育、生活三大服务内容。

　　辐射范围：主要服务于开发商自己小区内的居民。

　　主要特点：

　　1.体系的建立充分为社区居民考虑，除了满足基本社区居民商业购物的需求外，更重要的是可以满足居民生活相关的各项服务。

　　2.必须要有专业的团队与强大的实力支撑，是一个整合行业产业链甚至很多不同行业的系统工程。

　　3.该体系在一定程度上是绿城物业的一次质的提升，更侧重人文关怀、为业主服务角度，而不是商业角度。

　　4.现阶段试点的小区对老年人养老和儿童的吸引力较大。

　　5.更加侧重于服务的软件系统的构建。

　　五、社区商业MALL（北京事达广场）

　　规划定位：集时尚、休闲、运动、娱乐于一身的大型综合商业航母。

　　业态组成：“购物+餐饮+休闲+娱乐”。引入最具规模的大型超市、精品百货、银行储蓄、品牌餐饮、国际速食、健身中心、儿童娱乐等业态，经营商品达 2 万余种。 

　　辐射范围：辐射周边的几个大型社区。

　　主要特点：

　　1.建筑形式以商业大厦+商业街+休闲购物广场为主。

　　2.一般商铺都以开发公司自己持有、统一打造为主。

　　3.综合性强，包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式。在业态上，超市、百货、餐饮、休闲娱乐、文艺演出等各类业态。

　　4.以“便利消费进社区，便民消费进家庭”为主题，以家庭消费为主线，以业态互动为目标，让消费者体验购物中心消费的齐全、便利和实惠。

　　5.周边至少有一个超大型的住宅社区。立足于邻近社区。 

　　以上是谢成龙商业地产顾问机构在操作社区商业过程中所总结的几种操作模式。在这个创新的时代里，社区商业的发展同样也面临着新的挑战和机遇，开发商们只要结合自身的特点，找出适合自己的发展模式，社区商业不但能够使整个楼盘的价值得到进一步提升，同时也能达到开发商、经营者、投资客、消费者的共赢。

　　2010中国（浙江）十大领袖商业地产　浙商500强加速器

　　浙商财富中心：

　　在这里，杭州如此动人

　　“有些建筑以城市而骄傲！而有些建筑让城市为之而骄傲！”美籍华人建筑师贝聿铭如是说。

　　因为有了屹立在巴黎凯旋门、香榭丽舍大道中轴线上的拉德芳斯，巴黎显得更加动人；因为有了洛克菲勒中心，纽约的心脏才跳动得更有力；而六本木新城，这个活力缤纷的梦境之地，使东京显得更加魅力四射。

　　在杭州城西，古墩路与天目山路的交汇地，也将有一座体量约13万平方米的地标性城市综合体拔地而起——浙商财富中心——它是浙大科技园二期、和谐杭州示范区、杭州市的重点工程。相信不久的将来，因为有了浙商财富中心，杭州会显得更加动人。

　　依托天宝物华、地灵人杰的城西珍脉，浙商财富中心以一座地标性城市综合体的姿态,镌刻人间天堂与西溪恒久的尊贵印记，精汇生态写字楼、精品艺术酒店、时尚商业走廊、高档餐饮集群于一体，集合先进完善的设施、专业全面的物管服务，为浙商的财富版图扩张提供能量聚合的优质平台。

　　哈佛博士吴越1000多稿心血打磨，为这座城市的风采立命。高低错落的建筑模块，构成形态各异而又有机统一的整体。独一无二的纱网创意立面，让整组建筑雕塑般挺立，构成了地标性建筑的独特气场。遵循杭州城亘古不变的亲水脉络，数千方超大面积的中央水景，让运筹帷幄的商业世界里有了值得回味的禅意。大面积屋顶绿化形成独特的空中花园，与地面绿化共同组成高低错落的绿色景观，构造属于浙商财富中心的新鲜视野。

　　这里的生态、互动、弹性的办公空间，助推企业执掌智富密码，统御商界风云；这里的时尚商业走廊，令您阅读世界万千斑斓；这里的高档餐饮集群，鼎级美食荟萃，是真正杭州的味道；这里的艺术精品酒店，令您带着世界旅行，而在这里流连——这里熔炼杭州的精彩，致敬恒久的浙商精神。

　　作为浙江蓝顿置业有限公司倾力打造杭州商业舞台的领袖之作，浙商财富中心立志以品质卓绝的地标性城市综合体，为浙商财富升级、城西的商业繁荣贡献力量，必将成为城西的经典，杭州的亮点！

　　12月15日浙商财富中心将举行经济学家峰会，赵晓、钟伟、左小蕾到场，一场纯粹高端的经济思想盛宴，敬请关注！