记者 施晓义 

　　曹舟南现在算得上绿城集团最忙的人了。身为绿城房产建设管理有限公司的总经理，一个多月来他马不停蹄地走访了北京、武汉、海南、上海等10多个城市。

　　自绿城9月底在西子湖畔高调宣布将对外承接代建业务以来，省内外已有25家单位找上门来，其中政府代建项目1个，其余均为商业代建项目，协议金额逾500亿元。

　　在我国房地产调控丝毫没有放松迹象的情势下，绿城专门为开展代建业务成立一家公司，在国内率先开启房地产赢利新模式，被业界认为是“一次具有标志性的转身”。

　　这意味着，绿城将不仅是一家走传统“拿地——开发——销售——回款”赢利路线的开发商，依靠代建赚取“加工费”将成为其重要利润来源。

　　高调转身

　　绿城并不避讳转身。国庆节前，绿城在其旗下玫瑰园酒店隆重宣布成立“绿城房产建设管理有限公司”，专做政府及商业代建项目。

　　这意味着，绿城正式将房地产投资商和开发商的角色剥离开：向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务，为土地持有者设计规划楼盘、建房、销售甚至提供物业服务，赚取加工费和服务费。目前，代建的模式有“土地资源委托代建”、“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三种。

　　在绿城的构想中，房地产代建业务将成为绿城在自主投资收益之外的重要利润新生点。

　　业内人士认为，绿城此举有助于其在宏观环境多变及土地市场的竞争压力下“轻装上阵”。绿城将其引以为豪的品牌影响和专业能力推向市场，对其规避现金流和政策调控风险，可谓是一个“漂亮转身”。

　　不可否认的是，绿城的品牌号召力是其开展代建业务的利器。目前，绿城已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等产品系列，其精致细腻的产品在市场上颇有口碑。

　　但绿城为代建方提供的服务并不止于此。如果说代建项目是做硬件，那么绿城最近推出的物业升级服务——园区服务体系，则意在为客户提供更多的增值服务。省建设厅有关人士透露，绿城几年前就开始研发园区服务体系，并于2007年获得我国建筑行业唯一的“中国城市管理进步奖”。

　　据绿城园区服务总监虞沁文介绍，园区服务体系包括小区健康、文化教育及生活服务系统，使绿城从单一造房子的开发商，转变成为居住者提供园区系统服务的服务商。

　　在绿城园区服务体系示范点蓝庭项目，小区幼儿园、老年大学、图书馆、食堂、文体活动中心等一应俱全，甚至在老年康复中心还有专门从日本进口的多功能洗浴器，为小区居民提供周全的服务。

　　“双轮驱动”

　　其实，绿城早在几年前就开始悄悄转变开发商角色，慢慢地依靠为政府、商业合作伙伴做代建项目，培养新的利润增长点。这一次，绿城高调对外宣布成立专做代建的公司，对外界挑明了这个方向。

　　此前，绿城执行总经理陈顺华曾对本报记者表示，从5年前绿城参与杭州“城中村”改造算起来，绿城在全国已完工和在建的各类保障房总建筑面积已超过250万平方米。

　　代建，真的有钱赚吗？面对人们的疑惑，寿柏年算了一笔账。一个手里有地的投资者以代建的方式与绿城合作，绿城可以凭借自身的品牌和更优质的房产质量，使楼盘售价高出市场价20％至30％。这其中，绿城通常收取项目销售额的7％至10％作为代建费，对方仍可赚取超过一般房企的利润，可谓“双赢”。

　　一个项目销售额常常达10多亿、数十亿元，绿城可以理所当然地赚到一笔不菲的加工费。而这一切对绿城来说，付出的成本通常只是区区数千万元的项目资本金。据曹舟南估计，照此良好势头发展下去，两至三年内，绿城代建业务的开发量将会超过绿城房产现有的规模。

　　可以说，绿城转身并非全部出自资金链的考量。最大限度地整合社会资源，做大做强绿城，或许是其转身的真实意图。

　　当然，绿城并未放弃传统的开发模式。在上半年成功吃进10余幅土地后，绿城的最近一次拿地是今年7月以总价20.87亿元拿下江苏常州600多亩的住宅用地。