自4月17日房产调控“新政”开始，至今已过五月。楼市交易量无论是新楼盘还是存量房市场均缓缓走出低谷。由于新楼开盘数量在九月增多，在开发商较为诚意的售价和各类营销方式的推动下，消费者也迸发出一丝入市的热情。

　　杭州二手房存量市场也是如此，日成交量由最低时的30余套已经上升到最近一周日均80余套的水平。这个日均交易量已经超过2009年2月份水平。据名楼不动产市场部统计的最新数据显示，上周（9.20~9.26）杭城全市二手房成交594套，环比前一周（613套）下降3%，是9月前三周持续上涨后的首次回落。日均交易量由前一周的88套下降至84套，整体表现稳定。“目前需求客户增量略增，中秋节三天小长假，交易量与往年相比有增加。门店上门客户出乎意料的多，原定店里6个人值班，临时增加了4个员工。”裕兴集团旗下名楼不动产桃花河弄店店长安萍说。

　　由于二手存量房市场代表更多的主动选择性购买人群，因此我们以二手存量房市场交易数据来一窥杭州二手房市场的真相。

　　交易量确实有点回升了，那么到底是什么需求类型在支撑呢？人们担心投机之风重新抬头。不过根据数据统计发现一个有趣的现象：即在调控后所有存量房交易中，90平方米以下区段面积的交易量占到整个交易量的70%以上。9月的第四周，面积60平方米以下的二手房主城区共成交242套，占总成交量的41%，环比减少4个百分点；60~90方区段的成交215套，占总量的36%，环比增加5个百分点；90~120方区段的上周成交63套，占总成交量的11%，与前一周持平；120方以上的成交74套，占总量的12%，环比减少1个百分点。

　　从长期的观念认知来看，90平米以下的物业基本上是属于初次置业人群购买的最主要面积区段。因此从上述数字可以看出，支撑交易恢复的仍然是最基础的“刚需”群体。相比较而言我们找出2010年四月第三周（调控新政出台前）的数据：当周90~120方区段的成交67套，占总成交量的13%，环比增加2个百分点；120方以上的成交99套，占总量的18%，环比增加3个百分点。与当前的市场相比而言，四月份时，90平米以上的改善需求交易足足多了8个百分比。

　　这个现象也证明调控确实起到了一定的效果，最主要是通过信贷政策（尤以二套房政策）控制了一些购买多套房的数量。事实上，杭州也是二套房政策执行力度比较大的一个城市。因此很明显地，市场与火爆时相比，所消失的成交量大部分为二套以上的购买者、外地赴杭购房不符合条件者、部分投资者以及投机者。

　　杭州金融机构执行二套房政策比较严格，交易的规范度和纳税系统完善度均走在全国前列，因此市场整体波动诚如上述，波澜不惊。十月到来，新一届房地产博览会即将开幕，预计会有更多的新房源充实市场，消费者的选择余地会更大。裕兴不动产预计，随着新开楼盘增加，会增加市场改善住房需求者置换住宅的关注，慢慢也会带动二手存量房的流通交易量。而二手可售房源的增加，也会直接提升“刚需”们置业的可行性。

　　（裕兴不动产　张云帆）