八月楼市　假性回暖

　　年底下单好时机？

　　淡季亢奋

　　沉寂三月之久的看房车，又开始活跃了。

　　上周末，杭州。省城某媒体的看房车陆续开出。记者注意到，不少市民拼车打的而来，主办方不得不临时加车。

　　看房车重现江湖的背后，是杭州楼市自传统的淡季八月中下旬以来再度活跃。

　　8月中旬，杭州保利·东湾、金地·自在城、滨江·万家星城、万科·西溪蝶园等楼盘集中推房，而传出来的消息，无一例外爆棚。在万家星城售楼部，一批驾车前来的购房客正等待“捡漏”，看看有没有人退出乘机杀进。而在自在城想选中一套中意的房源，则不得不辗转关系人，伺机下单。

　　而来自中原地产的统计数据，进一步佐证了杭州楼市八月回暖。

　　杭州六城区今年1-8月的商品房成交1.7万套，是2009年的40.1%，同比大幅下降。可以说今年新政后对于成交量的制动作用非常明显，需求被抑制，成交量快速回落。尤其是5月和6月，月均成交仅1200套，陷入今年除2月以外的低谷。然而7月开始，成交量反弹，7月接近2400套的成交量比6月上升了69%，而8月3500套左右的成交量比7月也上升了44%。

　　杭州的楼市似乎忌谈“反弹”，太多的市民经历了太多的“反弹”，早已有点神经兮兮了。所以现在一有风吹草动，便似惊弓之鸟，生怕“反弹”再度不期而至。越来越多的购房者摒不牢，跃跃欲试了。

　　8月的行情，是否像有些人所说的那样，预示着杭州楼市真的回暖了呢？

　　真实的市场怎么样呢？地产商们是不是在偷着乐，在蕴酿提价呢？

　　真相并非如此，真相出人意外。

　　沈总的隐忧

　　沈是进杭某大型地产公司负责人，尽管他的项目在近期这轮回暖潮中颇为得益，但他坦率地说出了他的担忧。他担忧的是八月回暖，带给人们的只是一种假象；他担忧的是下半年，尤其是十月之后，杭州楼市会无何奈何地走向低谷。

　　他认为八月成交反弹来自两方面的因素。一是经过持续三个月政策压力，杭州开发商的价格战纷纷从“暗战”转向明争。

　　今年一个最明显的营销模式是，“存多少抵多少万”，一夜刮遍杭城。保利·东湾刚以“存5万抵25万”的存抵活动，在淡季中把一批房源卖得风生水起，即将推出200多套房源的德信早城，立马推出了最高“存5万抵30万”。另外复地连城国际也推出了“存1万抵10万”的活动，粗粗算来，现在推出存抵活动的楼盘已达10多个。明确的折扣大多以9字开头，而这些存抵活动随便一算折扣幅度，普遍都在85折左右。

　　这无疑刺激了购房者的神经，激起了市场的购房欲望。

　　二是经历长达三月之久的等待，许多购房者结束观望期，相继入市，尤其是“刚需”们。

　　沈把八月的热销称为“窗口期”，他担心“窗口期”一过，市场竞争很可能更为激烈，价格战可能向深度开打。

　　他的担心不无道理。

　　从价格方面来看，5月以来杭州六城区基本保持2万元/平方米的均价，其波动幅度有限，走势基本持平。部分区域，如下沙等片区的楼盘一度出现接近85折的优惠力度，市场需求随即放量，而市中心如钱江新城板块的高端楼盘，以合理的市场均价入市，同样获得需求的追捧。从目前的市场形势来看，10-15%的价格让利空间得到购房者的默认，无论是高端豪宅还是主流公寓，都获得了极高的销售率。

　　市场冷暖分明，打折力度较大的楼盘和品牌开发商的楼盘、几个豪宅销售表现抢眼，其他楼盘可以用“惨淡”二字形容。

　　很显然，很大程度上，是降价拉动了八月成交量。在目前市场走向尚不明朗的情况下，地产商轻易不敢在价格上另做文章。

　　中原地产资深专家盛毅分析，商品房一手市场由于供求双方主体类型的不对等，在所谓的价格博弈中，购房群体是没有集体意识和统一组织的，因此在供应并未充分放量的情况下，淡市热销并不是罕见的现象，因此，一手成交量的阶段性反弹不能完全视为市场调整趋势的终结。而且，从杭州8月单月3500套左右的成交量来看，市场只是从过度观望，恢复到了正常供求的状况，接下来，随着新增供应的放量，预计月均新增供应套数在4000套以上，杭州楼市的成交量能否随之上扬，才是判断后市趋势的关键。

　　近日潘石屹在接受采访时称，今年四月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，并不一定是住房价格上涨的先兆。

　　釜底抽薪

　　近日，一份《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见修改稿)在杭州众多开发商中掀起波澜。 

　　赞成·美树营销总监马佳的案头就有一份。

　　在这份由中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局联合下发的文件中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。

　　业内人士表示，对预售资金进行监管，无疑对购房者来说更加安全，而对于开发企业来说，将会使资金流动减慢，开发速度放缓。

　　所谓“商品房预售资金监管”，就是开发商根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地商业银行申请开立商品房预售资金专用存款账号。购房者按合同约定支付的预购房款(含商品房按揭贷款、住房公积金贷款)，将全部纳入该账户，由银行进行封闭式监管，开发商将不得挪用该笔资金。若开发商申请使用监管项目预售资金，需向监管银行提出申请，并提交监管项目监理单位出具的建设项目分部分项工程完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明。

　　而记者了解到，目前有不少地产商正紧锣密鼓地加快推盘速度，以便在10月1日前，尽快回笼资金。

　　马佳证实了此种传言。她说，杭州好几个品牌公司都计划这么做。

　　这样一来，无疑会骤增杭州九月的楼市供应量，一场近身肉搏在所难免。

　　业内人士分析，如果预售金监管办法实施，那么可以说将加速楼市价格的下跌。从目前来说，有助于降低商品房价格。如果开发商的预售款用于土地款被限，则对楼市影响更为深远。

　　二手房影像

　　如果反观商品房二手市场，也许更能看出点年底楼市的端倪。

　　杭州我爱我家市场研究中心注意到，虽然近期杭州二手房成交回暖、成交量反弹上升，但并不意味着二手房市场就此真正开始回暖。一方面，国家并未放松对楼市的调控，对未来楼市政策的调整预期仍不明朗，因而多数购房者选择继续观望。因此，近期二手房市场仅是刚性需求者在需求抑制一段时间后的小幅释放，市场并不具备成交量进一步大幅回升的条件。再接下来的几个月里，杭州二手房成交量受此影响，仍将处于现有水平。

　　另一方面，购房者最关心的房价问题仍处较高水平。从调控新政出台至今，虽然成交量已经大幅下滑，但二手房价格的调整幅度却较小，仍没有达到相当一部分消费者的心理预期。由于房价变化幅度较小，导致购房者的观望气氛仍然浓厚，入市愿望不强，尤其是改善性需求者。同时，在近期新房打折促销的影响下，特别是新房周边二手房价将受新房打折促销影响有所下降。

　　本报7月17日曾经引用省房协与浙江大学的研究成果指出，下半年开发商打折的力度会更大。楼市到底如何，什么时候下单最合算，我们共同关注，且走且看。