农村住房改造看浙江——余杭篇

　　城乡统筹

　　新农居住宅为美丽之洲点睛

　　农村住房改造看浙江

　　【题解】

　　有人说，余杭因文化而出彩，从良渚文化发祥出的文明曙光到杭嘉湖平原、京杭大运河繁衍出的鱼米富庶，住在余杭，便是住在了五千年的中华文明里，岁月更迭、文明传递，文化之镇，根深蒂固。

　　有人说，余杭因山水而迷人，江南三大探梅胜地之一的超山、佛教圣地径山、东明山森林公园、黄鹤山天都城……住在余杭，便是住进了山清水秀的自然画作里，赏花听禅，登山望远，云淡风轻。

　　如今，这样一个胜似天堂的“美丽之洲”，不仅是城里人的居住福地，更将成为勤劳朴实的农村人的温馨港湾。越来越多的品质化多高层农居，在这里为百姓的安居乐业而建，为城乡的统筹发展而造。天目诸山的灵秀之气，东南沿海的浩荡之风，透过新农居的新窗口，吹来了每一个余杭农民的幸福春天。

　　临平新城、塘栖新城、南湖新城、超山旅游综合体、运河余杭港区物流综合体……余杭将要诞生多少张新鲜的面孔，这里就有多少种人居环境的新内涵。伴随着“品质新城、美丽之洲”、“一副三组团”、“双铁时代”等重大战略机遇的来临，余杭将以生态优美、舒适和谐的现代都市形态，演绎更加幸福美好的小康生活。 

　　【专家点评】

　　【领导寄语】

　　【余杭·农村住房改造经验】

　　美丽之洲　品质之城

　　城市化是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程；其目的是改善人们的生活品质，促进人的全面发展，提高社会的整体发展水平，最终实现人与人、人与自然的和谐。然而，历史上，城乡发展的失衡，贫富差距的扩大，传统纽带的断裂，社会公平正义的缺失等等，致使城市化一方面是繁荣和文明的再现，另一方面却掺杂着许多不文明不和谐的音符。面对城市化过程中出现的带有普遍性和自身特殊性的问题，余杭区委、区政府以新农村建设为抓手，按照科学发展观的要求，审时度势，及时出台措施，统筹城乡建设，协调城乡发展。

　　余杭区的农村住房改造成为统筹城乡建设的一个范本。这几年，在符合农民意愿、带给农民实惠、得到农民拥护的基础上，余杭区的农居改造因地制宜，分类推进，取得了可喜可贺的成就。一幢幢高楼在乡村拔地而起，一个个花园成为乡村的点睛之笔，一片片古村落成为人们寻根访古的休闲地，一批批面朝黄土背朝天的传统农民住进了城市小区。人的思想、素质，人的生活品质，社会的结构，都发生了巨大的变化。在这样的大变迁中，余杭区鲜有现代化过程中的失序，反而呈现出一种和谐安居的景象,呈现在我们面前的是一幅典雅疏淡的江南美景。建设美丽之洲，打造品质之城，成为这几年余杭农村住房建设的真实写照，带给老百姓的是革命性的住宅变革。

　　住房改建，不是简单的拆旧楼盖新房，再建的是生态屏障，繁衍的是人文历史，演绎的是农居住房的经典童话。在这场亘古未有的大变迁中，余杭各级政府把它做成了一项民心工程、实事工程。“以民为本、让利于民”成为推动工作的基本原则，一切以人为本，一切围绕维护群众的利益来实施来推进。“系统工程，精工细作”成为推动工作的基本要求，因地制宜，把握节奏，注意细节，有条有序分类推进，不搞一刀切。“政府主导，社会参与”成为推动工作的基本思路，讲大局，讲担当，讲参与，讲协作，成为各方各级的共识。不可否认，我们的农村住房改造还存在一些遗憾，还有某些问题，但我们也应承认，余杭在这方面的探索实践，选择了一条可供借鉴或为成功提供了一套可供参考不可多得的样本。

　　——浙江省委办公厅　　田斌君

　　城乡统筹 住有宜居

　　大力推行农居多（高）层公寓

　　全区农村居民拆迁安置要按照规划的要求，全面实施农村居民多（高）层公寓建设，重大项目推进的区域、城市规划建设区域，都必须实施农村居民多（高）层公寓建设，除了个别确因地理等客观条件所限难以实施多高层公寓建设的偏远镇乡和零星安置点以外，其余地区一律不得再批建“两户一联”和“多层多联”形式的农居点。

　　推行农村居民多（高）层公寓，有利于全面实施城市化与工业化“两轮驱动”、“一化带四化”同步发展战略；有利于集约利用土地，减少重复拆迁，提高土地的使用效益；有利于加快全区新农村建设，统筹城乡发展，改善群众居住环境，改善人民生活；有利于增加村级集体经济来源。另外，推行农村居民多（高）层公寓建设将彻底改变农村居民思想观念和生活方式，在促进精神文明建设，增强市民意识，提高群众综合素质等方面也将起到有力的促进作用。

　　总结创新建设管理新模式

　　余杭区地域面积大，各区域经济发展不平衡，实施城市化和工业化的步伐也不一致，农村住房改造建设要坚持改革，勇于创新，各镇乡在农村多高层公寓建设管理模式上积极试行项目代建、项目总承包等管理模式，探索出了许多好经验、好做法。坚持把政府主导与市场运作相结合，鼓励多种机制、多种模式实践到住房改造建设中来。在建管中心宏观管理为主的基础上，积极推动货币化安置试点，探索委托代建式、拍卖回购式等多种市场化运作模式，形成“投资、建设、管理、使用”彼此分离的新机制，以系统的观点、多元化的观点、区域的观点，为推进城市化健康发展创造良好的环境。

　　余杭区建设局还针对城市化背景下农村土地资源紧缺、农村宅基地粗放利用等现状，将实践课题的着眼点放在着力破解农村居民住房问题（特别是无大项目带动的农村多高层公寓建设项目推进）上。此课题还成为余杭区20个第一批“三力提升”实践课题，把实践和工作实际紧密结合，积极探索和破解余杭区在推进农村住房改造中面临的各类新情况、新问题，提高引领和服务发展的能力。

　　科学政策合理引导

　　制定一套符合实际、群众实惠、公平合理的政策和规定，是农村居民多（高）层公寓建设工作成败的关键。在已制定实施农村住房改造建设一系列政策的基础上，不断优化完善，围绕群众住房安置面积和安置房价格等问题，又相继出台了《农村居民多层公寓建管中心设置和加强资金管理的若干意见》、《余杭区农村居民多（高）层公寓所有权证办理和上市交易实施意见》、《关于进一步做好农村居民多（高）层公寓安置资格审核和备案工作的通知》等多项政策，有效地保证了农居公寓建设的平稳开展。下一步，全区将在总结前阶段工作的基础上，按照“遵循法规依据、尊重群众意愿、符合实际情况”的原则进一步细化相关政策，对房产确权、选房安置、物业管理、余房处置等实际问题作出具体、明确的规定，做到维护农村居民的合法权益，实现国家、集体、个人“三赢”，同时要严格依法依规办事，统一补偿标准、统一征迁程序，统一安置政策，保证农村居民多（高）层公寓建设的平稳推进。

　　改造和保护并举

　　对于历史悠久的余杭而言，如何协调人文孑遗和城市化建设的关系，是农村住房改造的特点，也是难点。延续良渚文化、禅茶文化和运河文化的历史脉络，充分保护古镇余杭、良渚、闲林、瓶窑等区片的自然资源和人文资源。在这片人居佳地之上，余杭的农房改造项目合理融入人文和自然的元素，使农民新居充满了怡人气息。古镇塘栖，曾列江南十大名镇之首，现已有700多年的历史。随着塘栖新城列为杭州市20个新城之一，超山旅游综合体列为杭州市100个综合体之一，塘栖的发展迎来了历史性的大好机遇。它将住房改造与综合保护工作有机结合，扎实推进运河、超山两大综保工程，有效开展生态环境整治，稳步实施农居改造，真正实现了城乡住宅的革命，让老百姓享受到了品质生活。特别是塘栖镇申报杭州市风情小镇以后，积极实施以“塘栖古镇综合保护建设为核心，开拓发展塘栖枇杷休闲观光产业为一翼”的历史型和产业型相结合的“风情小镇”建设。

　　关键词一

　　农村住房改造建设是省委、省政府确定的一项“民心工程”、“实事工程”，对当前拉动投资、扩大农村市场需求、改善农村居民生活水平、加快新农村建设步伐，都具有十分重要的意义。

　　余杭三面拱卫杭州主城，是杭州接轨大上海、融入长三角的“桥头堡”，是杭州推进城乡区域统筹发展的前沿阵地，是杭州未来发展的新“蓝海”。近年来，我们始终坚持以城市化引领新农村发展，按照“促进人口、产业和生产要素集聚、集约、集群发展”的要求，积极引导农村居民集中进入品质优、配套好、环境美的多高层公寓居住，加快农村城市化、农民市民化进程，目前全区已兴建农民多高层公寓342万平方米，拆迁安置农户6943户，节约土地1300余亩，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。

　　实践证明，推进农村住房改造建设、加快农民市民化进程得民心、顺民意、惠百姓。我们将按照加快推进城市化、加强城乡区域统筹发展的要求，深入落实城市反哺农村的各项政策举措，进一步提高财政支农资金比例，确保新增财力主要用于民生事业，重点投向农村地区，推进基本公共服务均等化，促进城乡一体化融合发展，加快建设覆盖城乡、全民共享的“品质之城、美丽之洲”。

　　——杭州市委常委、余杭区委书记、余杭区人大常委会主任 朱金坤

　　关键词二

　　【余杭·农村住房改造纪实】

　　从双联再到多高层，

　　这是一场农居革命

　　2006年以前,对于住在危旧房的老百姓来说，能够搬到两户联体的新房子里，生活在干净整洁的新居住环境里，房子又新又符合原有的居住习惯，那真是人生中的一件大喜事。而两户联体的安置方式，因其建设周期短，资金需求量较少，技术难度低等特点，成了那时候余杭拆迁安置的主要方式。

　　随着城市规模和范围的不断扩张以及大量外地务工租房人员的涌入，使得原有的农居点逐渐成为“环境脏、乱、差，人员成分混杂”的新“城中村”，严重影响了城市化进程和质量。此外两户联体安置占地面积大、土地利用效率不高、基础设施配套不齐全、社区管理措施不到位等深层次矛盾也逐渐暴露。两户联体的安置方式已经面临淘汰。从2007年开始，余杭区进行了多高层公寓安置建设的探索试点，农民居住开始进小区。

　　塘栖镇作为区内首个农村居民多（高）层公寓建设的试点乡镇，早在2003年3月就开始推行，并于2006年12月交付使用。塘栖镇农民多高层公寓的建设得到了广大农户高度认可，对重点项目的推进起到了积极的促进作用。农村居民多（高）层公寓建设是对农村居民传统居住方式的一种革命。通过近几年的农居多高层公寓安置建设实践，全区的农村住房条件和人居环境得到了有效改善，城市化的速度得以加快，城市品位得到了很大的提升。

　　通过实践还发现，按照全区的农居多高层公寓安置标准，户均多高层公寓占地面积仅为0.25~0.35亩，而“两户联体”的占地面积起码要0.6~0.7亩，且基本没有商铺、会所、幼儿园等基础设施配套，也没有专业的物业管理队伍，与农居多高层公寓安置相比差距明显。因此，全区坚持把农居多高层公寓安置作为全区农村住房改造的主要方向。

　　以民为先，让利于民，

　　这是一项民心工程

　　农村住房改造，它不仅仅是拆旧房、建新房这么简单，而是一项真正为民造福的实事工程、民心工程。“以民为本、让利于民”是余杭区农村居民多（高）层公寓建设工作的首要原则。关心和维护最广大人民群众的利益始终是一切工作的出发点和落脚点。

　　在五常街道，最好的地段、最好的环境、最好的配套是要回馈给农户进行安置的。同时坚持高标准设计、高品质建设，以打造商品楼盘的要求来建设农居多高层公寓，彻底改变人们对安置住宅品质不高、档次低下的原有观念。在项目建设管理方面，五常街道七个开工建设的农居多高层公寓建设项目均采用代建制，分别委托中国联合、大华房产、赞成房产、杭州信达四家专业公司进行工程报批和建设管理，以优质大品牌为保证，确保农居品质。到目前为止各农居多高层公寓无一起质量、安全事故，西溪庭院A区块还获得杭州市“绿色工地”的荣誉称号。

　　农村居民多（高）层公寓建设，规划设计是龙头。余杭区在规划选址上充分考虑群众“就近、就城、就便”的意愿，注重强化规划引导，新建农居小区的建设要坚持统一规划、统一设计完善各类生活服务设施，改善农居交通条件，确保气、水、电等各项供给，搞好休闲娱乐和绿化景点建设，使新迁入的农村居民生活便利、心情舒畅。坚持以人为本、实用为先，精心规划综合环境，注重居住、休闲、服务相配套。充分照顾他们的生活习惯和经济承受能力，广泛征求村民意见，充分展现余杭江南水乡的城市个性。

　　在建好房的同时，如何把安置用房实实在在地转化为拆迁农户的财富？在目前房价高企的现状下，让安置房上市流通是一个最好的办法。农村居民多（高）层公寓房屋所有权登记发证，由区建设局，国土余杭分局按照房改房政策在竣工验收后6个月内予以办理，产权转让时涉及的土地出让金和各项税费按房改房转让政策办理。在上级部门的大力支持下，努力破解在安置房上市道路上的障碍，按照房改房的政策予以补缴土地出让金，即可上市流通交易，还能享受手续费优惠。

　　农居多（高）层公寓建设充分考虑保证农民的稳定的合法的收益来源。在保证农民居住的基础上，考虑一户多套，大套分割成小套，为农民提供可观的出租收入。同时在小区设计时，尽可能地建设配套三产用房，以发展村级集体经济，增加收入来源，并实现保值、增值，满足农民群众不断增长的物质文化发展需求。

　　农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负。所有涉及农村居民多（高）层公寓建设的相关审批手续应予简化，区内的行政事业性规费统一由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核确认后全部予以免缴。

　　在项目建设上充分考虑群众的承受能力，在拆迁、补偿、安置等政策制定上充分考虑群众的实际利益，合理合法地处置好集体资产和村民拆迁安置利益,解决好村民转变为城市居民后的生活、就业、教育、社会保险等问题,使村民成为农村居民多（高）层公寓建设的参与者和受益者。

　　项目带动、分类推进，

　　这是一项系统工程

　　农村居民多（高）层建设是一项民心工程，也是一项系统工程，事关社会政治稳定和余杭区城市化建设的成败，政策性强，涉及面广，工作量大，且情况复杂，任务繁重，要求高。

　　余杭区农村住房改造建设坚持与大项目推进、中心镇培育、中心村建设、“百村示范、千村整治”工程、历史文化名镇名村保护、“下山移民”工程、“强塘固房”工程、“风情小镇”创建、“农家乐”产业培育发展、农村社区建设、宅基地整理等工作紧密结合起来，加强政策整合与力量集合，加强资金整合与资源共享。按轻重缓急、分批分期的原则，稳步推进农村住房改造建设工作。

　　对于撤村建居区域、重大项目推进区域、近期规划建设区域内，坚决推行多高层公寓建设，停止农民自建房宅基地和建房审批。对于无房户和危房户及困难户，由属地政府通过农居多高层公寓、货币化安置等多种形式解决住房问题。

　　对于实行农村居民多高层公寓控制区域，但相对偏远地区以及近、中期建设规划区域内的农户，在农村住房改造过程中，鼓励、引导农户通过货币化、多高层公寓等安置方式进行安置。确有因近期改善居住条件、危旧房改造而需建房的情况，需根据农村住房建设布点规划的要求，统一规划、统一建造联立式集中农村集聚区，并按相关程序报有关部门审批。

　　对于农村多高层公寓控制区域外（范围包括黄湖、鸬鸟、百丈、径山[不含该四镇乡城镇规划建设区及重大项目推进地区]以及瓶窑、中泰等部分山区和良渚遗址保护区等规划控制区域），由于不适合居住或者不便于实施综合配套的分散农住地，要积极引导农户进行搬迁，鼓励农户按照农村社区建设标准进行统一规划、统一建造集中农村社区，严格控制建设独立式住宅，引导各零散的村庄相对集中和集聚发展。

　　关键词三

　　关键词四

　　【余杭·农村住房改造主要成效】

　　根据余杭区委十二届四次全体（扩大）会议精神，为统筹城乡经济社会发展，加快城市化进程。2008年初，区委、区政府在总结前期试点经验的基础上，就提出了全区农村居民拆迁安置要按照“鼓励高层、推行多层、限制双（多）联”的原则，全面实施农村居民多（高）层公寓建设的要求。余杭区围绕“融入大都市，建设新余杭”的战略目标，合力打造最适宜居住的“品质之城、美丽之洲”。坚持大项目带动，因地制宜、分类推进，总结经验，开拓创新，农村居民多（高）层公寓建设工作全面展开。

　　通过前阶段的试点引导和现阶段的政策推动，截至7月底，全区共有34个多（高）层公寓项目开工建设，总开工建筑面积342万平方米，其中2010年开工项目12个，总开工建筑面积100.26万平方米。其中塘栖镇水榭花都多层公寓安置房项目和崇贤港区农村居民多（高）层建设项目已建设完成并交付使用。五常街道西溪雅苑、西溪人家、西溪水岸、西溪庭院等也相继建成。

　　随着农村居民多（高）层公寓的不断推进，全区的土地资源得到了有效利用，减少了重复拆建，保证了农民稳定合法的收益来源，安置农民的生活水平得到了提高。实现了社会效益与经济效益的“双赢”。这是彻底转变农村居民思想观念和生活方式的大变革，也是统筹城乡发展，提升城市化品质，促进“五质”大提升的重大举措。

　　农村居民多（高）层公寓建设对于余杭的城市化品质提升，实现农村向城市、农民向市民、农村管理方式向城市社区管理模式的根本性转变；对于提高土地的集约利用率，缓解土地的供需矛盾；对于提高农户的生活质量和综合素质，改善和优化居住环境；对于完善基础设施和公共设施建设，推进城乡统筹，都具有十分现实和深远的意义。

　　撰稿：张晨 唐中笑 张王深　 图片：余杭区建设局多高层公寓建设办公室　 统筹：农村住房改造看浙江栏目组