农房“两改”

　　科学绘制蓝图，优化村庄布局，有效解决“建哪里”问题

　　为适应大城区发展要求，镇海以全面城市化来审视农村集中居住区（点）建设，以全面城市化来推进重点项目拆迁安置，以全面城市化来改善提升农民人居环境，打破村域界限，进行系统谋划、整体布局，先后编制实施了二轮《镇海区域村庄布局规划》方案，将区域村庄布局结构确定为“2016”形态，即在生态带内保留改造20个村民集居点，在城市规划建设用地及备用地上建设16个集中居住区。同时结合土地利用总体规划修编，深化和完善原有村庄建设性详规，做到“二规合一”，使规划落地，目前16个集中居住区，已有10个居住区完成建设性详规，其中8个居住区已开工建设；20个村民集居点，已完成布局前期研究工作，清水湖等5个集居点已完成建设性详规论证并进入实施阶段。

　　在编制实施区域村庄布局规划中，注重体现特色，营造亮点，一方面充分考虑农村环境和农民实际需要，另一方面充分考虑建筑形态的多样性以及周边环境的相融性。如九龙湖镇河头居住区（九龙新天地）结合九龙湖镇打造现代化旅游新城镇要求，在编制总体设计方案和详细规划过程中，充分体现假日风情旅游特色和自然山水环境特点。

　　因地选择模式，分类有序推进，有效解决“怎么建”问题

　　根据不同村的具体情况和特点，镇海在实践中摸索了几种不同模式。

　　一是整体拆建。对于城中村、园中村、城郊村和规划撤并拆迁村，主要实施拆旧建新，建设多层或高层住宅，实施社区化管理。如蛟川街道为适应舟山连岛大桥、宁波绕城高速公路等重点工程建设和城市化加快推进的需要，按照城市社区标准规划建设了总投资5.9亿元、建筑面积22.4万平方米的“银凤晓月”集中居住区项目，安置15个自然村1070余户拆迁户和住房困难户，节约用地122.66亩。

　　二是集中改建。针对居住比较分散、宅基地占地面积偏大、整理和开发具有一定潜力的规划保留村，主要是拆并整合空壳自然村、小型自然村，按照农村社区标准进行集中改建，鼓励建设多层住宅，因地制宜建设多户联排，严格控制单家独院，逐步实现人口集聚。如正在建设中的清水湖村民集居点，将村庄改造与宅基地整理相结合，探索成本价购新拆旧，实行集体土地住宅就地集中安置，把13个自然村逐步拆并整合为一个中心村，节约土地200亩。

　　三是特色创建。针对一些具有历史文化内涵的村庄，注重传承历史文脉，挖掘和开发乡村自然和人文特色，巧借田园风光，塑造山水美景，建设具有地域文化特征和个性风格的特色乡村。如澥浦镇十七房村按照郑氏十七房景区开发建设需要，注重保护文化遗存和生态环境，实施既有多户联排、又有多层住宅的集居区建设，较好地解决了郑氏十七房建设拆迁户和住房困难户的住房安置和村庄迁建等问题。

　　多方联动建设，集中连片开发，有效解决“谁来建”问题

　　在农村集中居住区（点）建设中，镇海建立了镇（街道）、村和社会等多方力量共同推进的开发建设体制。

　　一是以镇（街道）为主体实施开发建设。各镇（街道）均建立了农村新型居住区建设指导协调小组和办公室，负责本区域内农村集中居住区（点）建设，并成立农房集中建设投资公司，负责项目筹资、建设和管理。如九龙湖镇成立了宁波九龙新天地投资开发公司，负责河头村（九龙新天地）集中居住区项目开发建设，计划在2年内拆除勤山、河山、鸿岙桥3个自然村，拆迁安置农户877户，整理盘活宅基地239亩。

　　二是以行政村为主体实施开发建设。经区农村新型居住区建设指导协调小组办公室批准，也可由行政村为农村集中居住区（点）实施主体。如骆驼街道清水湖村作为村民集居点建设的试点村率先成立了清水湖农村住房发展有限公司，注册资金1000万元，独立开展集中居住点建设。

　　三是以社会力量为主体实施开发建设。为充分调动各方面的积极性，镇海重视吸引区内一些实力资金雄厚的企业参与农村集中居住区（点）建设。如庄市街道吸引镇海新城开发建设投资公司，开发建设建筑面积为36万平方米、总房数为2600套的锦绣曙光集中居住区，主要用于安置庄市区域内的农房集中改建拆迁户和新城各开发区块的拆迁户。

　　集约利用土地，拓展建设空间，有效解决“地哪来”问题

　　为切实保障农村集中居住区（点）建设用地的落地，镇海通过多种方式落实农房集中建设所需土地，不断提高土地利用率。

　　一是通过规划整合获得土地。在区域村庄布局规划调整和土地利用总体规划修编中，对集中居住区和村民集居点周边的零星土地进行合理归并和整合，为农房集中建设增加用地空间。如蛟川街道“古塘丽景”集中居住区通过整合周边农村宅基地和其他零星建设用地形成可开发土地480.5亩。

　　二是通过土地改性生成土地。根据城市化发展的需要，适时通过变更部分产业用地的土地利用性质，由工业用地调整为农村集中居住区用地，为农房集中建设用地拓展了空间。如蛟川街道“银凤晓月”集中居住区用地，原土地性质为镇海经济开发区的工业规划用地，通过城市功能区块的调整，将600多亩一类工业用地调整为城市居住建设用地，作为项目的启动用地，实施开发建设，较好地带动了该集中居住区的整体开发。

　　三是通过政策倾斜优先供地。对农房集中建设项目用地，在每年度的土地用地指标分配中优先予以保障，2009年全区新增建设用地1276亩，其中专项用于农村集中居住区（点）建设用地190.34亩，占到年度可用地的14.9%。

　　坚持多方投入，创新筹资模式，有效解决“钱哪来”问题

　　在农村集中居住区（点）建设中，采取多种渠道，解决开发建设资金的来源问题。

　　一是通过银行融资。引导区内外金融机构积极参与农村集中居住区（点）建设，积极搭建融资平台，鼓励镇（街道）和行政村农房集中建设投资公司，以项目资产收益或村集体资产收益为担保，向金融机构申请贷款进行开发建设。目前工行、国家开发银行、建行、农行等金融机构已发放建设贷款10亿多元。

　　二是通过BT代建。即由企业全额投资建设，政府在未来几年内分期分批回购，并支付一定额度的利息。目前镇海通过BT融资的农房“两改”资金已达10多亿元，蛟川街道的“古塘丽景”、“银凤晓月”、“丰颐家园”3个农民集中居住区全采用这种模式，全部建成后可安置农户4000多户、10000多人。

　　三是借助重点项目互动推进。结合区域内省市重点线型项目的征迁任务，利用省、市项目业主单位下拨的项目拆迁安置资金作为农房集中建设启动资金，通过借力实现农村集中居住区（点）建设项目快速启动。如骆驼街道“碧水莲晴”集中居住区，就是利用宁波绕城高速公路、50万伏高压线建设的6亿元拆迁安置费作为启动资金，启动开发建设的。

　　加大政策支持，确保健康运作，有效解决“咋平衡”问题

　　在农村集中居住区（点）的开发建设中，主要通过以下几个途径来解决项目资金的平衡问题，以确保农房集中建设的良性持续推进。

　　一是土地出让金返还。为支持农房集中建设工作的推进，区里出台政策，明确农村集中居住区（点）建设节约用地的土地拍卖出让金扣除有关规费后，全额返回给镇（街道）或村。目前全区已累计返还土地出让金2.59亿元。

　　二是土地复垦资金补助。区里明确，农村集中居住区（点）建设节余的土地实施复垦后，新增的建设用地指标由政府按市场价统一调剂，用于城镇规划区内建设用地的统筹，补助标准原则上不低于30万元/亩，主要用于农房集中建设项目的公建配套。如骆驼街道清水湖村完成村民集居点建设后，可复垦土地200亩，按30万元/亩标准进行补助，村可得补助收入6000万元。

　　三是物业资产收益弥补。农村集中居住区（点）项目配套建设的商业用房出让、出租等收入，可全部充实开发建设资金。

　　四是建设规费减免降本。对区内实施的农村集中居住区（点）建设项目，明确除房屋登记中的证书工本费以外，免收其他所有行政性收费，政府制定价格的经营服务收费也实行减半征收。

　　通过3年多的农村集中居住区（点）建设，镇海新农村建设和城乡一体化工作取得了较为显著的成效。一是农村环境面貌和农民居住条件有较大改善，群众建房难和居住环境差等问题得到初步解决。二是土地节约集约利用成效显现。全区农村集中居住区人均用地控制在50~60平方米，村民集居点人均用地控制在90~110平方米，“2016”工程全部建成后，可节约土地409公顷，较好解决了农村宅基地粗放式利用和农民居住点布局分散、规模较小的问题。三是公共服务条件提升。全区农村集中居住区一次规划，分期实施，建设标准参照城市居住小区标准，同时统筹考虑公共服务和社区管理工作，推进“一站式”基本公共服务，使农民过上“城里人”生活，农村新社区文明程度整体提高。四是农民的财产性收入大幅增长。农民拆建安置后，一套集体土地性质的旧房，可置换2~3套有完全产权的等面积新房，可增加财产100~200万元，使农户得到真正的实惠。

　　近年来，宁波市镇海区按照省委、省政府和宁波市委、市政府的统一部署，强化大城区建设理念，以城乡统筹发展为要求，以全面实现城市化为目标，创新体制机制，完善政策措施，全面推进农村集中居住区（点）建设。到今年7月底止，全区累计投入资金30亿元，先后启动了10个农村集中居住区建设，总建筑面积达110万平方米，已经竣工、交付的面积54万平方米，安置农户3500余户。