后市：地产商促销力度更大

　　四点硬道理，加上大批滞后的新盘上市，杭州楼市供应量大增

　　僵持百日之后，地产商阵营首先松动了。杭州下沙保利·东湾、三墩金地·自在城等纷纷祭起优惠大旗……

　　更多的购房者在问，好不好出手了，房价会不会再降？

　　7月27日，省房协和浙江大学房地产研究中心联合发布《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》，种种迹象表明：下半年“开发商促销力度将会加大”；“从最近市场动态看，部分开发商和楼盘已经率先行动”。

　　上半年楼市“量缩价滞”

　　上半年国内一线城市和热点城市房地产成交量严重收缩。在这份报告里，杭州已经被列为一线城市了，在五个一线城市里面情况最为严重。杭州去年5月份成交超过10000套，今年1010套，只有去年的十分之一。 

　　统计数据显示，上半年全省商品房销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%。其中，住宅销售面积1531万平方米，同比下降19.6%。

　　报告人称，无论是一手房还是二手房，没有看到价格明显下降。他说，“现在也只是个别楼盘和项目有松动和下降的迹象。”

　　上半年，全省商品房成交均价8908元/平方米，高于去年同期7322元/平方米。1~3月份8200~8300元/平方米，4月份冲到9688元/平方米，5~6月份又稳定在9400元/平方米左右。也就是说，价格在冲高以后就处于停滞状态。杭州市量缩很严重，价格还有所上涨，只是上涨幅度已经不大了。 

　　市场“四方”都在观望

　　调查显示，购房者逐渐进入持币观望状态。从成交量来看，1~3月量价都比较稳，4月份上涨放量，5~6月份量缩得很厉害，价格保持高位上涨。从中可以解读出购房者在持币观望。报告人称，这也就是说政府坚决打击和遏制房价上涨过快的意图暂时达到了。

　　开发商同样在等待观望。开发商因为去年销售特别好，在年初的时候媒体还在讲开发商捂盘惜售。其实，开发商去年是卖光了，没有房子了。从杭州、宁波城市可售房源来看，基本上已经降到了很低的水平，没有房子可买。另一方面开发商资金又比较充足，所以就在等待观望。大部分楼盘推迟开盘，本来定在5月份开盘推迟到7月份、8月份，最近开盘的数量增加，虽然他们看不准，但是他们等得起，他们等等看。

　　银行也是被动地观望，特别是去年银行大量资金新增贷款都投放到房地产市场，尤其是从四月份“国四条”出台以后银行也受到了比较大的压力，所以它也是随着政策变化在走。

　　特别是中央政府的部门，省市和城市的政府，他们都是边走边看的态度，也是一个观望。就是说是需要调控的，房价过快上涨是不可以持续的，但是调控到什么力度，得先出一些措施看一下市场反映，再出一些措施看一下市场反映，走一步看一步。

　　促销力度将会加大

　　在去年可售房源销售一空和资金相对充足的情况下，上半年开发商纷纷推迟开盘进度。随着市场低迷局面的持续，开发商资金和经营压力逐步显示，加大市场促销力度的氛围正在形成。

　　目前我省地产商主要资金来源是定金及预售款和个人按揭贷款。上半年楼市宏观调控加大了开发商的资金压力：

　　销售滞缓资金回笼慢。交易量萎缩，直接导致开发商最为依赖的现金流龙头被拧住。

　　门槛提高股市融资难。首先，货币政策有所收紧，上半年人民银行三次提高存款准备金和重启三年期央票，银行放贷速度和规模受到控制，有的银行甚至已经停止发放贷款，非优质房企获得贷款越来越难。其次，上市房企再融资也受到全面限制，基本处于停顿状态。加之股票市场大幅下跌，多数上市房企的增发预案难以实施。

　　资金使用支出有刚性。首先，归还银行贷款压力。房地产企业资产负债率大多超过70%，随着银行信贷控制，归还贷款导致银行资金抽离。其次，土地款支付压力。去年开发商土地购置规模巨大，今年是支付地价款的高峰期。再次，工程款支付压力。一般房地产工程款支付集中在下半年。这三方面资金投入具有刚性，对房企造成巨大资金压力。

　　税收负担增加成压力。今年6月3日，国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，提出“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%”、“核定征收率不得低于5%”、“有针对性地选择3-5个定价过高涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象”等要求，加上今年政府税收收放受到房地产市场低迷的不利影响，开发商的税收负担可能会增加。

　　在上述因素作用下，加上大批楼盘将集中开盘，市场供应量会大幅增加，下半年开发商很可能结束等待而转向积极促销。从最近市场动态看，部分开发商和楼盘已经率先行动，促销力度逐步加大。

　　2010年7月，福州，一地产商打出最高优惠30万元的促销广告。　IC供图