农村住房改造看浙江——江干篇

　　从“城中村”走向新天地 

　　【题解】

　　东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。如今，这浩然大气的钱塘江又将奔涌出一个崭新的时代。江干于此，吹响这时代先锋的号角，借着钱江新城、东站枢纽等一个个品质符号的惊艳亮相，向着“城市新门户、都市新中心”大步迈进。

　　“新门户、新中心”的夺目之光，让这曾经的“城市菜园子”灿若星河。如果说城中村是“都市生活”落差最大的一块短板，那么现在杭州就是要接长这块短板。通过对“城中村”的改造，从而让生活在城市边缘的农民们，更好地融入城市，享受品质生活的美好，也提升了杭州的整体水平。

　　钱塘江畔、大运河边、地铁站旁，那里正在日夜赶工的，是为这城市化进程牺牲小我的村民们的新住所。环境优美典雅的小区、农居公寓于此华丽绽放。更具规模的道路、绿化，更加便利的超市、商场、医院、学校、影院，各类丰富多彩的生活配套，将借新城建设之势，陆续完善。在江干这片土地上，农村变城市、城郊变中心、农民变市民的设想，正逐步变为现实。

　　城市化，让城中村农民生活更美好！江干的城中村改造，是农村住房改造的形式之一，也是一个让城中村农民开心得利的契机。它改变的不仅是不宜人居的旧环境，更是老百姓固步自封的旧思想。融入大城市，享受品质人居，是江干区的老百姓们，在城市化大发展的时代浪潮中，步入的新生活。

　　农村住房改造看浙江

　　【专家点评】

　　和谐改造　 华丽转型

　　【领导寄语】

　　城中村改造是农房建设中的一个特例，是在城市化加速推进地区，统筹城乡建设的一个重点和难点。曾经的城郊村，如今的城中村，这一特殊的地理位置、特殊的社会群体和特殊的变革时期，决定了城中村改造工程的艰巨性和复杂性。城中村的整体改造，既是城市化建设的客观需要，也是让城中村农民完整融入城市、享受品质生活的必要步骤。但是曾几何时，见诸报端的城中村拆迁改造经常为人们所诟病，有的甚至成为野蛮拆迁、损害农民利益的反面典型。

　　今天，杭州市江干区城中村改造，呈现的是另一种和美景象。这几年，江干区城中村改造涉及到的区域面积特别大、居住密度特别高、农户数量特别多，改造工程的难度可想而知。可喜的是，这项工程量、工作量巨大的系统工程进展得相当顺利，让人刮目相看。在这片土地上，昔日杂乱无章的老农居转变成了配套齐全的公寓区，原先尴尬生存的城中村转变成了繁华似锦的新城区，曾经习惯于务农种菜的传统农民转变成了享受品质生活的现代市民，这种景象被人们誉为城中村改造的“江干现象”。我们深入地观察分析发现，这种现象的出现，源于江干区党委政府对城中村改造指导思想和工作方法的创新和转变。其中，最重要的是将城中村改造的目标从偏重于拓展城市发展空间和改善城市破旧面貌转变为把城中村人民享受城市品质生活放在首要位置，把城中村改造当做一项富民、惠民、安民的系统工程来建设；同时，通过科学化的规划建设、公平化的政策措施、透明化的规范程序、人性化的群众工作化解了城中村建设中的种种矛盾、利益纠葛，实现城市建设有序推进与城中村农民普遍享受品质生活的双赢目标，真正实现了和谐改造、华丽转型，为我们提供了一个以人为本的城市化发展和城中村改造的精彩样本！

　　——省政府咨询委委员、浙江大学中国农村发展研究院教授 顾益康

　　随着杭州“城市东扩”、“决战东部”战略的深入实施，作为杭州与长三角沟通交流的重要区域和杭州接轨大上海、融入长三角“桥头堡”的江干，已经成为杭州新一轮发展轴心的主战场，各类优质要素资源集聚，江干迎来了史无前例的发展机遇。全力推进城市化，通过城市空间拓展和功能升级，进一步破除城乡二元结构，努力实现城郊区向大都市中心区的转变，已成为江干区委、区政府当前的首要任务。2007年以来，我区共拆迁住户15586户，拆迁总面积788.27万平方米，年均拆迁4000户以上，创造了令人惊叹的“江干速度”。这个速度，也是江干广大普通的村（居）民识大体、顾大局，舍小家、为大家，积极配合拆迁工作，所共同创造。

　　为了回报、善待这么多淳朴、善良的村（居）民，我们把农居安置房建设作为区委、区政府的头等大事，作为重中之重的民心工程，出台各项管理办法、保障措施，确保广大拆迁户能够得到更好、更优、更舒适的生产生活条件。在项目谋划前期，拿出最好的地块优先考虑建设安置房，并将安置房建设项目与主体项目“捆绑”报批、同步建设，尽力缩短拆迁户在外过渡时间；在建设过程中，按照中高档商品房的标准进行设计、建造，并保留住原汁原味的乡村文化记忆，同时，创新思路，委托品牌房地产代建，提升农居安置房建设质量；在规划编制中，做到相关配套设施同步规划、同步设计、同步建设、同步交付，确保安置房周边道路、供水、供电、供气、电信、排污、环卫等设施同步达到验收标准和入住要求，满足住户基本生活需要。可以说，政府已经细心周到地帮助拆迁户考虑了一切应该考虑的问题。

　　实践证明，江干的老百姓为杭州发展所作出的牺牲和贡献没有被人遗忘，并且已经取得了丰硕的回报。这种回报不仅体现在江干这个城郊区向“城市新门户、都市新中心”的转变上，更体现在数十万江干人生活品质和人居环境的提升上。城市化的成果正惠及每一位江干人民和新江干人。

　　——中共江干区委书记、区人大常委会主任 徐立毅

　　【江干农村住房改造主要成效】

　　随着经济发展和城市化推进，1998年，杭州开始了撤村建居试点工作，江干区走在了试点工作的前列。当杭州向着“钱塘江时代”高歌猛进，一个“城市东扩”的战略，又一次让江干站到了时代潮头、历史拐点。在“城市新门户、都市新中心”的强大呼声中，江干农民的安居之地也被编进了钱江新城、东站枢纽、九堡和丁桥大型居住区这些城市的新乐章。从此他们与城市化大推进结下了不解之缘。

　　江干区原有57个行政村，现有43个为撤村建居社区，6个被列为城中村改造试点（章家坝、新塘、彭埠、皋塘、范家和闸弄口）。2003年开始启动“城中村”改造工作以来，已有30个社区启动农居安置房建设工作，累计立项793.33万平方米，累计开工640.65万平方米,竣工249.64万平方米；已安置农户6214户，安置人口2.17余万人。其中，市级指挥部实施项目累计开工387.34万平方米，累计竣工89.41万平方米；区自行实施项目累计开工253.31万平方米，累计竣工160.23万平方米。

　　从低层联体变为多层农居到高层公寓，从简单的几幢楼房，变为一个一个拥有成熟配套的小区。江干区不断强化领导、优化规划、健全体制、完善政策、创新方法，拆迁安置房的建设有效改善了居住环境，提升了城区品位，农居多层公寓和“城中村”改造工作取得了显著成效。

　　改天换地，

　　收获品质农居

　　带来的幸福喜悦

　　对于拆迁户来说，最关心的问题就是新房子的质量好不好，朝向是不是满意，小区周边的配套有没有落实，这些是江干区几千拆迁户心里所想的，也是区里工作的重点。而当笔者走进位于城东新城核心区的彭埠家园时，不禁为这极具品质感的设计和优美怡人的环境所触动。那时可真希望自己也是其中的安置户，要知道这样的房子，与商品房根本无异。“偏僻、不配套、不宜居”的安置房“老观念”被彻底地颠覆。等老百姓住进去的时候，学校、医院、商店，该有的都有了，就跟拎包入住差不多。

　　在江干区这一大建设中，“创新”两字始终被规划者、建设者、管理者放在心中。多年来，全区不断创新观念，以建设高品质、精品农居为目标，树立农居多层公寓品牌意识。按照《江干区农转居公寓建设参照标准》的要求，明确了住宅的层高、朝向、选用的建材等拆迁户最关心的问题。同时也明确了配套公建的建设标准和造价标准，为各建设主体建设安置房时提供了依据。该标准也是开放式的标准，规划设计单位可以根据项目的特点，规划设计不同的建筑风格，避免拆迁安置房千篇一律。切实提升农居建设品质。

　　最初，农居形式开始向低层联体和多层农居发展，较为普遍的形式是低层联体农居点，典型的为三里亭、三叉村和丁桥农居等。这种形式充分考虑了农民原有的生活习惯：一是独门独院，上下一体；二是空间较大，适合放置农作器具。但2003年以来，基本趋向开始向小高层和高层发展，建筑风格新颖，大理石外墙，还有玻璃装饰，建筑面积有达120平方米以上的三居室；周边配套设施日益完善，市政配套、园林绿化等也相继落实到位。这种形式有效地利用了土地和空间，使原本散乱的农居点规划整齐。

　　此外，为了丰富居民的生活，江干区还邀请一批长期扎根基层，熟悉江干乡土人情的民间文人组成课题小组，着手编撰《江干区文化农居建设指南》，为文化农居建设提供指导性资料，并按照《江干区文化农居建设指南》，在建筑设计时融入文化元素，传承历史文脉。江干区建管中心相关负责人介绍，为了让群众能住得舒心，住得满意，设计人员们动了不少脑筋。

　　关键词一　　　　以人为本，惠民利民

　　城中村改造中，归属感的缺失和实际利益的考虑，改建利益分配是否公平公正，以及将来入住回迁房是否习惯，都是村民们所担心顾虑的。江干区领导们坚持把城中村改造，当做一项惠民工程来抓。保障村民们有自己产权的新住房，有可以分红的集体新经济，有就业增收的新渠道。

　　针对城市化推进过程中部分群众利益追求片面化、思想观念转变慢等难题，江干区全力介入集体资产股份制改革、征迁安置补偿等方案制定，深化计生利益导向机制，全面落实独生子女安置补偿、集体分红、宅基地划分等村级优惠待遇。在征迁政策把握上，实行区域平衡。在坚持征地拆迁现有的大政策基础上，对各个项目采取的不同优惠、奖励措施进行统盘考虑，严格把关，使项目与项目之间、镇与镇之间、村社与村社之间补偿额度相对平衡，公开评估补偿和奖励补贴，特别是对实施时间跨度较长的同一项目，力求做到前后政策连续性，充分考虑政策平衡性，切实体现政策的严肃性。百姓利益不因改造而有任何损失。

　　关键词二　　 “联网成片、整村拆迁”

　　前些年，江干的安置房建设以“零敲碎打”、“小打小闹”的模式为主，以范家二期2.2万平方米、新塘西区一期3万平方米为例，由于建设规模小，配套设施等难以到位，后续管理也是困难重重，给安置房推进遗留了诸多问题。近年来，江干区及时调整工作思路，安置房建设尝试整村推进，积极推行联网成片、规模开发和跨村镇安置，避免“零敲碎打”的局面，实现农居公寓建设的集约化，确保土地、资金、配套的高效利用。在安置方式上逐渐改变原来以村为单位的安置模式，打破村界、打破社会结构，在基础设施相对完善、交通便捷、地段好的区块建规模较大的农居安置点，将临近的拆迁户进行集中安置，甚至是跨村安置，不仅给安置工作带来操作上的方便，也更有效地节约了土地和资金。

　　关键词三　　　“代建制度”

　　更快更好地推进拆迁安置房建设，有效提升拆迁安置房品质，按照政府主导、市场化运作的要求，从2006年开始，江干区农居建设管理中心开始引进代建制，从在杭房地产公司中挑选有实力、有口碑的开发公司作为代建单位。目前已在彭埠、范家两社区农居公寓以及建华、红五月、兴隆、牛田四社区地铁安置房源项目中落实了代建制，引进了绿城集团等品牌化、专业化的房产开发公司进行代建，代建总面积约45万平方米，逐步形成了较完整、规范的代建操作模式，并制定了代建管理相关制度。通过品牌公司的代建，树立了农居多层公寓品牌意识，使得建设档次和建设质量有了保障，从一定程度上促进了征地拆迁和安置工作，提升了农居公寓建设的综合效益。

　　关键词四　　　 “联席会议制度”

　　“规划设计论证制度”

　　近几年，江干区城市化推进明显加快，拆迁安置房点多、面广，如何全面掌握各大项目的建设进度非常重要。今年年初，江干区拿出了自己的法宝——建立了“拆迁安置房建设项目推进联席会议制度和规划设计论证制度”。每月一次召开会议，畅通业务和信息渠道，加强政策、业务的统筹和管理，全面提升区域内范围内安置房建设的协调力度。近半年来，联席会议办公室积极贯彻执行方案设计论证制度，强化全区拆迁安置房建设项目的方案设计统筹管理，严把设计关口，先后对多个农居建设项目进行了方案设计的论证，总建筑面积达70余万平方米。

　　这些方案论证都邀请相关专家、职能部门和镇、社区代表参加，主要论证内容大到该房屋是否符合安置房建设的总体要求，建设标准有否达到《江干区农转居公寓建设参考标准》，建筑面积和套数等能否满足社区拆迁户安置需要，小至小区周边大市政配套同步落实情况等。

　　关键词五　　 “高层安置”

　　城中村改造是江干区农居改造的主要特点，如何集约、节约土地，提高土地综合利用效益，营造优美居住环境，是最要考虑的问题。为此，江干区大力鼓励和推广农转居多层公寓中高层和小高层住宅建设。凡入住高层或小高层住宅的，给予在原多层公寓安置指标基础上增加10%面积指标。农转非居民可按建安价购买人均建筑面积44平方米高层或小高层，另外11平方米按成本价购买。购买价格上，江干区制定了农居多高层公寓安置价格标准，在市政府出台文件的基础上有了进一步的优惠。另外，按照杭政办［2004］5号《关于继续深入开展撤村建居和城中村改造的实施意见》规定，入住城中村改造中多层公寓的，对超出人均50平方米的原农居合法批准面积，经审核批准后可增加安置面积指标，并按人均50平方米的安置面积标准，给予办理房产证，增加安置面积的部分只予发放使用证。

　　【江干农村住房改造纪实】

　　【江干农村住房改造经验】

　　观念转型，

　　城市化让我们的生活更美好

　　江干区作为杭州城市化进程的主战场，撤村建居和城中村改造势在必行。相比过去一味的大拆大建大发展，如何解决“城中村”村民搬迁后的民生问题，成了江干区更加费心费力的工作重点。唯有人民得利，才能真正体现城中村改造的核心价值。这里没有野蛮拆迁，因为群众利益无小事；这里没有抗拒执行，因为百姓是改造成果的优先享受者。

　　为了保障被拆迁群众安居乐业，江干区对拆迁社区的安置房优先定点，优先设计，优先供地，优先开工，优先配套。这也就是说，在安置房开工建设的同时，交通、生活配套、基础设施配套、商业形态等全方位的配套都同时进行规划开发。全区以人为本，关注民生，努力为村民们创造一个“生活行动方便、服务覆盖全面、活动内容充实、社会稳定和谐”的良好环境。

　　政府的观念在转型，老百姓的思想也在与时俱进。“品质新农居，品质新江干”，很多老百姓在最开始是无法全面充分地领悟到这些的。它们都是导致在改建工作中各种问题纠结在一起的核心，也是工作人员一次又一次、耐心反复地上门做群众疏导工作的重点。然而随着一座座高层安置房的拔地而起，品质新江干的蓝图日益清晰，新旧环境的明显对比，让城中村的老百姓们越加期待城市化带来的美好生活。

　　村民王吕炳家里一层租给别人开超市和浴室，还有不少房间出租。一年的租金有十几万元：“这房子是2006年7月修缮好的，8月15日才租出去。一开始心里真是想不通，真的心疼。当时花了70万元，算算5年就能赚回来本钱。现在要拆，亏大了。但转念一想，不能光算眼前的账。要从长远考虑。以后这里交通发达了，零距离换乘，地铁、高铁都有，会更热闹繁华，小区里有公园，有配套设施，环境好了，房子租金会更高。”王吕炳对于搬迁后的生活，信心满满。

　　自从2003年启动“城中村”改造以来，江干区安置房区块的道路建设、园林绿化、供热、供气、供水等基础设施都在紧密跟上，加上靠近市中心的优越区位，这里无疑将成为全市置业的热点，发展潜力无限。“小区里面干净得很，楼下的小公园可以锻炼身体，外面的路修得又宽又平，跟我们现在的居住环境一比，那真的是好太多了。”一些实地考察过的拆迁户由衷地说道。

　　&

　　以人为本，

　　让城中村改造真正惠及民生福祉

　　在彭埠镇新风社区，这里的村民一般每年都有10万元以上的租房收入，最高的一户年租金收入达48万元。而靠近火车东站和浙江汽配城的董家桥，一般村民租房年收入都有二三十万元。笕桥镇弄口社区，周边企业聚集，村民的租房也很抢手，收入也十分可观。在城中村改造之前，农房出租是这些村民的主要经济来源。而随着城中村改造的进行，如何帮助他们落实新的经济来源，解决他们的就业问题，成了城中村百姓融入城市的重要环节。

　　为促进这批农民的就业工作，江干区首先从提高他们的综合素质上着手，培训机构在继续开办原有计算机、收银员、插花员等十余个培训工种的基础上，新开设营养配菜员、中式面点师、计算机维修工、美甲师等工种，为被征地农民能够掌握市场需求较多的就业技能提供服务。对于想自主创业的村民，江干区组织开展了SYB培训（即十步教育法），共举办四期创业培训，计104人，提升学员的创业能力，为他们自主创业（就业）提供条件。

　　根据杭州市相关政策规定，政府为了保障村集体经济组织，特别是村级的售后保障，在土地征收的时候，按照征收总量10%用于发展三产，通过三产的收入来保障村民的收入。在城中村改造中，不少村就是利用留用地建设了产权归属集体的商业设施，只租不售，使拆迁户有事干、有钱赚，每户每年可增加近万元的收入。江干区留用地题量大，是改善民生、保障民安，推进城市化建设的重要工作。在留用地开发时，力求实现规划集中、产业集中、产权集中。搭建筑巢引凤的新平台，使留用地集聚发展，更好地为村民增收服务。

　　江干区各村（社区）在资产处置上，实现了集体资产“人人有份”，明确了按股分红、股份可以内部转让、继承等，进一步明晰了村（社区）集体资产产权；在权益保护上，维护了村（居）民对股权的处置权，避免了城市化过程中集体资产被侵占、遭流失的现象，给群众吃下了定心丸；在资产管理上，实现了政社分开，明确了管理职能，从一定程度上解决了推进城乡一体化过程中面临的集体资产处置、农民权益保护、被征地农民生活保障等一系列社会问题。

　　而早在2006年，杭州市建委就对农转非居民拆迁安置房住宅上市交易的程序进行了简化，对部分补缴费用进行了明确和适当优惠，参照存量房交易的有关规定成功办理过户手续。随着杭州市撤村建居和城中村改造工作力度的不断加大，将会有更多的农转非居民拆迁安置房领取产权证，也会有更多的上市交易。农转非居民对自己的住宅有了更充分的处置权，使他们得到了真正的实惠。

　　撰稿：张晨 余丽丽 骆志坚　图片：江干区农居建设管理中心　统筹：农村住房改造看浙江栏目组