房产新政下的民资出路

　　继本月“新国四条”之后，国务院１７日又发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），进一步细化、完善新“国四条”，部署、遏制高房价，为市场退烧的决心跃然。

　　从“新国十条”打击的重点对象看，如果说在 “新国四条”里，打击的对象还不是很明确的话，则在“新国十条”里，差别化的信贷和税收政策则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为。也就是说，管理层认为，近期房价的逆势上涨的罪魁祸首是各种名义的炒房行为，政策的打击重点亦指向此种行为。

　　首先，信贷政策的严厉程度可谓空前，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。其次，对炒房行为发出国内的“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，授权地方可以采取任何“禁买”的行为。很显然，这是信贷上禁止温州、山西等民间炒房团的炒房行为。

　　这个被业界称作的“新国十条”，意在禁止异地炒房，剑指楼市投资客，挤压房地产泡沫，力度之大，前所未有。那么，“新国十条”能在多大程度上遏制四处游走的地产投资客，又能否真如坊间所言，终结“温州炒房团”呢？

　　此时此刻，“温州炒房团”的状况如何呢？也许把脉这些温州炒房客，更能真切地体察中国楼市的律动与走向。

　　房产新政下的投资心态

　　温州天浩置业老总王珍楠告诉记者，“新国十条”的影响是有的。温州人喜欢以有限的资金撬动更大的市场，支付首付，借银行的钱来炒房。原来首付30万能买三套，现在只能买一套了，影响是有的。限制买房套数，改变了市场预期，市场升值空间在变小。

　　但王珍楠分析，对于温州投资客来说，原来的利率水平就在40%，现在改成50%，也只提高了10个百分点，而且温州民间游资丰厚，对此并不会产生很大的影响。温州私人企业资金雄厚，房子空在那里也无所谓。“所以你看，这么多年下来，每次楼市波动，上海跌，杭州跌，深圳跌，但温州少有跌的”。

　　所以，目前车水马龙的温州街头，并没有出现二手房挂牌抛售现象。据其观察，目前高位购买的不卖，低价吃进的不抛。人们都在观察，这政策到底能不能把房地产打压下来。不少人坚信，房地产是推动国民经济发展的重要支柱，目前的调整只是暂时的，最多是使楼市平稳，不会跌得很惨。

　　一批曾经转战南北的炒房客们，近日每天晚上都在电话联系，观望、研究政策动向。他们注意到，现在国家把政策主动权交给了地方政府，十年最严厉房政成败在执行，这是关键。

　　吴先生，另一位炒房团领军人物。他快人快语：有影响，但目前没有实质性的影响；主要影响还是在心理上。他的依据是，目前国家房产新政是粗线条的，还没有具体落实措施，各个城市具体如何执行还是个问号。他觉得落实房产新政，考核问责地方政府，要有具体的措施，否则房产新政的效果很有可能被打折扣。“假如房产新政后面不能具体落实到位，炒房客心理暂时受到影响，观望一下，过一段时间，大家又一窝蜂地拥进市场，新一轮暴涨马上到来”。

　　“在这种情况下，手上有很多房子的人根本不急于马上出手；除非是急于用钱的人。”

　　吴先生的话似乎验证了目前温州楼市的现状。

　　二三线城市空间如何

　　与坊间传言“温州人炒房遭遇重创”不同的是，时下，温州炒房客摩拳擦掌，准备转战二三线城市。

　　“新国十条”一出，许多炒房“老手”立即嗅出其中新的机会。王先生正在联络一批炒家动身前往珠海。在他们的行程表上，下一站是福州、厦门。

　　王说，做投资，主要看一个城市的升值空间，目前看来，限购第三套房，主要是针对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张” 的地区，二三线城市不会有这种限制。城市化是一个大方向，二三线城市目前处于补涨阶段，受这一轮房产新政的影响，后面的升值空间值得期待。

　　有炒家告诉记者，新政策没有具体规定哪些城市限购第三套房，像二三线城市肯定不会有二套、三套的信贷限制。他肯定地说，那边城市百分百不会有这些控制。国家调整、引导房地产市场，只是希望房价不要涨得太高，中国土地资源紧张，长远看房价还是涨，楼市的空间还是有的。

　　记者注意到，温州人投资房地产不大考虑地缘因素，哪个地方有钱赚就到跑到哪里，包括国外。众炒客认为，即使是一线城市中央也没有说哪些城市限购第三套房，一些一线城市也还有投资空间。不过总体看来，现在二三线城市房产投资空间最为明显。

　　“炒房人绝大多数没有好的产业去做，没有更好的投资渠道。所以，就像老鼠一样，哪里有米就到哪里去；哪里有房，就到哪里去炒。”

　　采访中，有温商表示，二三线城市房价仍有上涨空间，收益能够抵消多出的利息。房贷政策收紧可能会抑制炒房团的活跃程度，也可能迫使他们转向房产总价尚不高的城市，不贷款直接购房。

　　新型投资者的新动态

　　不贷款直接购房，也就是一次性全额付款购房，是当下炒房新招术。

　　在杭州，记者遇到地产界业内人士，据其透露，即便是现在新政频出，他仍然在联络几位温州炒房客，物色投资项目。

　　他说：“你以为现在炒房的人难道真的都是小散户的？现在炒房的就是大客户，拿一幢、一层，多少钱，立马付清；按揭啊，太烦了。看准二三个月的一波行情，整幢买下来，再卖出。抵押贷款滚动投资，一年之内把钱套出来，OK。”

　　新型炒房，透露一个惊人的秘密。炒家避开房产新政“首付”几成的限制，根本不用首付，全额付款。拿到房子后，把房子抵押给银行，再用抵押贷款滚动炒房。

　　一次性付款，不仅避开了首付的限制，而且容易获得团购的优惠价格。试想，一个人一次性付款九八折也就不得了，但二三十人团购吃下一幢楼或一层楼，开发商谁不乐意优惠再优惠呢，开发商缺钱啊。这批投资客往往本身有雄厚的实力，特别是一些从实业转过来的炒房客，如果信用度比较好，抵押贷款能够获得银行优惠的利率。这样，一次性抵押贷款，不仅省去了办理按揭的麻烦，且有可能贷出比按揭贷款更高的额度，利率也可能比按揭贷款低。

　　至于银行嘛，这位业内人士说，“银行太愿意了。银行需要的是完全资产，全产权房抵押贷款怕什么？现在银行很难放贷，以房产抵押来贷款，巴不得呢。”

　　据悉，此前已有一些炒房大户通过此种方法炒房，甚至买仓库，炒工业用地。这些炒家不少来自温州，往往是企业的老总，或是集团的领导，与银行关系密切，深谙地产投资之道。他们坚信，人民币升值，钱放在房子里没有问题。

　　业内人士判断，随着国家限制收紧购房套数与首付，此种新型炒房模式很有可能悄悄盛行，值得地产界和有关部门的密切关注。

　　正如一位接受采访的炒房客所言：看接下来几个月中央政策的落实情况，如果讲到做到，那调控力度就很大；假如做不到，楼市马上会恢复到一个半月前的行情。对于炒房客来说，目前心理上有影响，但实际行动没受影响；如果房产新政没有具体落实措施，大家马上会杀回来。

　　创建学习型房地产企业

　　浙江省直房产党委书记、董事长　冯建德

　　创建学习型企业在房地产行业中也很重要，每个时代的命题，都是由平凡的个体合力完成的，无论是地产创新、地产转型，还是低碳建筑、科技住宅，落实到对每个建设者和参与者的关注上，才能转变为踏实稳健的前进脚步。

　　为什么要创建学习型企业？又如何不流于“走过场”？是每个企业和战略制定者必须首先考虑，并不断探索的命题。无论是抓品质还是创品牌，企业的任何行为，都通过“人”进行实施，人怎么做？靠思想；思想哪里来？靠学习。

　　创建学习型企业，是企业前瞻性的投资，这就需要领导者必须参透“舍得之道”，学习是有回报的。拿省直房产来说，我们创建学习型企业6年来，对外体现为一路上升的利润额：从2004年的800万，到2010年的20229万，增值25倍多；对内体现为省直房产每年通过进修获得高级职称的员工越来越多，以及愈加和谐的企业文化。

　　舍得投入，是创建学习型企业的前提。首先，对员工进修和学习的费用予以报销；其次，让进修取得专业职称的员工薪酬高于普通职工，职称越高薪水越高，形成系统的学习激励制度，让员工最先得到学习的回报和“甜头”。

　　制度保证，是创建学习型企业的关键。省直房产的学习制度，主要体现为5点：1、全员学习。每个人都自己的智慧，只是缺少自己表达的渠道，全员学习，能为每个员工开拓成长空间，活跃集体氛围。在省直房产，驾驶员都写出让人耳目一新的学习心得。2、强制学习：安排专业培训，发放自修学习资料，并制定年度学习主题。现在，省直房产每个员工都可以报名参加“房地产总裁研修班”。3、请进来，走出去：安排省委党校教授和行业专家走进公司为员工授课，同时每年前往深圳、重庆等地向优秀同行取经，就工程、造价、外售等方面进行多方考察。4、轮岗制度。让员工通过不同岗位的锻炼，提高看待问题的全面性、周到性，减少各个职能部门之间的推诿扯皮，提高工作效率。5、制定个性化学习方案：满足不同员工的学习需求，对其申报的学习课程的费用予以报销，全力帮助职工提高个人素质。

　　检查结果，是保证学习效率的必要措施。这是对制度的考察，是对投入价值的考量，也是改进学习方法的途径。政策落实，更能让员工长葆学习的积极性。省直房产推出奖励政策的同时，也推出了各项奖惩措施，学习态度不端正会受到以督促为目的罚款，甚至下岗的处分。（齐兰兰整理）