我国住宅平均寿命普遍不长，四月杭州峰会呼吁——

　　打造中国版“百年住宅”

　　本报记者　秦正长　

　　70年产权房寿命大约30年

　　真金白银买下来的住宅，说是70年产权，可其实际使用寿命是多少年呢，或者说真正能居住多少年呢？

　　70年？50年？还是40年？

　　也许你没有想到，在中国，70年产权房寿命大约在30年左右。 

　　3月29日至31日，“第六届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”在北京国际会议中心召开。据报道，住房和城乡建设部副部长仇保兴在会上发表重要讲话，称我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，但住房使用寿命只能持续25至30年。

　　此言一出，举世震惊。

　　4月24日上午，杭州，中国房地产协会会长、原建设部副部长刘志峰，亦持类似观点。他在一场名为“中日百年住宅建设高峰论坛”上说：“改革开放以来，随着城镇住房制度改革的不断深化和城市化进程的加快，我国住宅建设一直高速增长。但由于我国住宅生产方式粗放，加之规划、设计、建造、维护管理等方面的原因，导致住宅的平均寿命只有30年左右。前两年有机构专门做过调查，统计一万多栋楼，平均寿命大概27年到28年；这两年有所好转，30年左右。”

　　他感慨，这个30年左右不仅低于设计使用寿命，更大大低于发达国家的住宅使用寿命，是巨大的社会财力和资源、能源的浪费。

　　与会国内外专家、学者共同倡言，中国应该像日本那样建百年建筑。

　　那么，中国建筑寿命为何如此之短？打造中国的百年建筑为什么要向日本看齐呢？

　　短寿之谜

　　作为曾经的建设部主管，刘志峰对我国住宅使用寿命短的原因，洞若观火。

　　在他眼里，主要原因有五：

　　一、有相当数量的住宅建设用材耐久性偏低。在改革开放以前相当长的一段时间，由于我国经济基础弱，住宅需求大，加之先生产后生活的指导思想的影响，大量住宅使用廉价和低耐久性的建筑材料建造，有的甚至采用临时或简易的建造方式，导致房屋不能长久使用。改革开放之后，尽管住宅建设用材耐久性有了较大幅度提高，但在建筑体系用材方面仍与日本等发达国家有较大差距。

　　二、许多住宅因城市发展，规划调整，未达到设计使用寿命而被拆除。一些城市在快速发展的同时，过分强调功能分区重新定位，一味突出“以新带旧”，没有充分利用既有建筑，造成不该拆除的建筑提前拆除；一些城市规划设计的前瞻性、科学性不够（规划的严肃性也不够，这里也包括一些地方、一些城市领导的政绩观有问题），规划频繁，大拆大建，浪费惊人。

　　三、不少住宅设计使用功能不适应发展的要求。许多住宅在设计和功能配置上具有明显的时代局限性，不能适应经济社会快速发展和群众生活水平日益提高的要求，如50~60年代建设的筒子楼、简易楼等，这些住宅已完全不适应当今的居住要求，拆除或改建实属必然。

　　四、有些住宅施工质量低下，缩短了使用寿命。主要是粗放的生产方式和较低的技术管理水平，导致住房质量普遍较低。一些施工企业不严格执行标准规范，甚至偷工减料，质量监督管理不到位，致使一些住宅质量低劣，大大降低了安全性和耐久性。

　　五、大量住宅在保有和使用期间缺乏适当的、持续的保养维护。对住宅的保养维护是延长住宅使用寿命十分重要的一个环节。当住宅达到设计使用寿命时，不一定就到了使用寿命，经过安全和耐久性检测和合理的维修，仍可再使用几十年甚至上百年的时间，这也是英国的建筑平均使用寿命可以达到132年的原因。欧洲国家标准是50年，但实际使用寿命比较长，到了132年。因此，不是说到设计使用寿命就不能使用了，只要有一个完善的维护制度，及时搞好对住宅的维护完全可以超过设计使用寿命。

　　业内人士指出，住宅产业是大量消耗资源、能源的产业。当前我国住宅建设规模巨大，到2020年还要建280到300亿平方米的房子。因此，加快转变住宅生产方式，提高住宅综合质量，延长住宅使用寿命，是建设百年住宅或者百年建筑的当务之急。

　　中国应该像日本那样建

　　百年建筑 

　　打造中国百年建筑，业界首先将目光投向了日本。

　　日本早在上世纪80年代就提出了“百年住宅建设系统”，及认定标准和基本原则，其目标是在可持续提供舒适的居住生活的同时，确保其功能方面的耐久性。

　　据日本东京大学清水刚教授介绍，以前人们把水管、排水管都建在或者塞到钢筋混泥土墙体里面，那样不好维修也不好更改。现在按照百年住宅基本要求，有些地方管线不能建到墙体里面，要求全都独立出来，十年二十年后还很容易更改。

　　SI概念住宅，是上世纪90年代日本研发的一种住宅。SI住宅的骨架结构体要求保持耐用100年以上；上面部分包括设备、分隔墙、管线可能使用五年、十年、十五年，但是在100年的周期里，要求这种填充体经过若干年之后可以轻松更改。

　　记者注意到，即便是住宅排水管，在SI概念住宅里也是一项比较关键的技术。据介绍，那么多管子实际上就是为了像厨房、厕所排水，一直汇集到一个地方集中能排下去的比较特殊的研发产品。好处就是将来厕所位置要改变，按现在的情况就没办法进行配管工程，而按照百年住宅新技术要求，就可以专门把那边的管子掐掉而影响其他的管线。

　　住宅为什么寿命那么短，二三十年后就得拆，日本专门机构调查显示，提前拆掉很重要的原因不是它物理环境等原因或者是结构上的原因，而是其他方面的原因。房屋结构耐久性等等都非常到位，但是住宅如果使用不方便，也会导致住宅过早被拆。

　　日本早稻田大学教授田边新一指出，建造百年住宅，不仅要从硬件上来要求，还要从软件上来规划。百年住宅规划设计要适合人的居住，方便维护。

　　据悉，在日本，百年住宅是经过公认的制度。你可以为你的住宅申报属于国家的百年住宅；国家可以给你一个证，证明你的住宅是百年住宅。但国家给的证实际上是一个名称，是一个品牌，没有任何的优惠和政策支持。

　　在“百年住宅建设系统”的指引下，日本住宅有可持续约100年的使用期。日本的成功经验给了人们很大的启示。我们要借鉴日本30年建设长寿住宅的技术和经验，关注住宅的“长期持续地使用”和“住宅的资源价值”。

　　绿城的贡献

　　尽管国内尚未提出明确的百年住宅的概念，但是，其实，国内一线地产商不少已在进行百年建筑方面的努力。

　　绿城集团董事长宋卫平说过两段话：“我们的房产品与其把它们看成一个功能、建筑产品，不如把它们看成一个文化产品”；“房产品中的文明和艺术是我们这个行业的永恒主题，我们应着眼于产品的本质，寻求人们文化中那些永恒不变的东西在房产品中的展现和创造”。

　　其实绿城一直没有把自己当成一个商业化的房产公司，而是一直希望通过房地产产品的开发和建设，能够追寻建筑的永恒之道。房产品有几个属性，首先是科技产品，其次是文化产品，同时又是艺术产品和精神产品。现在人们更多地把房产品看作一个科技产品，绿城想做一个补充，认为它同时是富有文化、艺术和精神的产品。只有同时兼具了这样的一些特性的房产品，它才是符合百年之道或者是永恒之道的房产品。

　　无疑，绿城从自己的角度切入了“百年住宅”这个主题。 

　　而省内金都房产倡导科技住宅，也一直在努力逼近同一个目标。

　　采访中，众多地产界专家告诉记者，了解日本建立百年住宅体系的具体内容和评定方法，以及国内一线地产商在这方面的探索，可以为建立适合我国国情的百年建筑体系提供借鉴。　

　　目前，国内地产界已有权威专家为中国百年住宅勾勒出一个轮廓：

　　首先树立全寿命周期的住宅建设理念。以延长住宅使用寿命、降低资源、能源消耗和减轻环境负荷为基本出发点，在住宅的规划、设计、建造、使用、维护和拆除全寿命周期中，实施节能、节地、节水、节材和环境保护等措施，建设长寿命周期住宅。现在国内建筑拆除百分之百都是垃圾，日本、美国住宅拆除以后大致有50%以上的材料可以回收、加工再利用，特别是像轻钢结构的住宅，回收利用的更高。

　　其次，建立完善的百年住宅产业化技术体系。建设百年住宅的首要条件就是要推进住宅产业现代化，实现住宅设计的标准化，部品部件生产的工厂化，现场施工的装配化和土建装修的一体化。将住宅建设由“建造”粗放概念，转变为“制造”精细概念，最终完成住宅建设质的飞跃，实现住宅产业生产方式的革命。

　　最后，完善质量控制体系和住宅性能认定制度。百年建筑要从住宅的安全性、耐久性、适用性、经济性和环境性五个方面开展更加深入的研究，尽快制定中国百年住宅建设系统认定标准，引导我国住宅建设又快又好的发展。

　　日本“百年住宅建设系统”

　　日本1988年开始“百年住宅建设系统认定事业”，制定《百年住宅建设系统认定基准》，并一直持续至今。

　　100年住宅建设要点：一、延长住宅耐久性；二、资源循环利用；三、节能减排。　　

　　2007年5月份，日本发表了“200年住宅构想”，目的是形成超长期可持续循环利用的高品质住宅的社会资产。

　　百年住宅建设系统是大概100年，而最高级的性能表示是假定可实现3代人（75~90年）的长寿命。今后的目标是实现比这更长的超长期耐用年数。200年，只是住宅长寿命化的一个象征性的概念，而不是表示具体的耐用年数。

　　新闻链接

　　绿城·杭州蓝庭实景

　　中国房子寿命

　　为何“被缩短”

　　省建设厅总规划师 周日良

　　中国建筑寿命为何没有西方建筑寿命长？国情和文化的不同决定了中西方建筑的寿命不同。

　　首先，因为中西方气候不同，所以建筑用的材料也不同。中国地处亚热带地区，树木生长周期比较短，取材比较方便，自古以来建筑都是木结构为主，建设快也容易腐烂。西方地处温寒带，树木生长周期比较长，自古以来建筑都是以石头为材料，建设慢但是不容易腐烂。两者一比较，显然西方的建筑寿命要比中国的长了。其次，建筑在人的潜意识里的寿命也不同。西方人的文化和艺术是跟随建筑演变的，而在中国是建筑跟随文字和诗歌的发展演变的。所以建筑在西方人心目中有很高的地位，得以代代相传。而我们中国人的文化是习惯生孩子的时候种树，等孩子大了再砍树为孩子造房子。所以在国人的潜意识里建筑在艺术上占的地位很低，所以寿命也要少很多。

　　最近几年，很多人都出国了，眼界宽了，所以对延长建筑的寿命呼声也越来越大。不少人都建议，通过合理的有远见的规划来延长建筑的寿命。这证明我们的老百姓在不断进步。从技术上来讲，现在规划已经可以预测到100年以后的城市发展。但是从行政上来讲，还不允许。这也是我们中国规划师的悲哀。

　　改革开放30年，城市规划不到10年就要修编。这是不容置疑的事实。这些都和我们的特殊国情有关。西方的工业化是从18世纪末开始的，历时200多年，工业化和城市化同时进行，无形中也就延长了建筑的寿命。而我们国家城市化、工业化和交通摩托化都还只有30多年的历史，而且3者交叉同时进行，势必缩短了我们建筑的寿命。现在正在大力推进城市化，经济发展又处于高速增长的时期，城市常住人口和流动人口成倍增长，需要用地的地方越来越多，可是建委1980年对22城市调研得出的平均人均用地100平方米的指标却一直没有变。为了满足人民日益增长的精神文化需求，城市功能也趋于多样化，宾馆、学校、医院、写字楼、酒吧、文娱场所……这些也在迫使城市房屋增加。再加上汽车每年以15%的速度增长，道路拓宽，这些都要用地。可是人均100平方米的用地指标不能改，怎么办？那就只能在老城区进行功能更新，拆掉旧的矮房子，再造高房子。这也就决定我们的房子，很多还没到使用寿命，就面临拆迁的命运。

　　社会是不断发展的，政策也是不断变化的，经济规律和发展的内在矛盾，决定了城市更新速度加快。1950年的时候，规定只能造一层的房子，文革的时候规定造4层，到了1978年才被允许造五六层的房子。1980年以后普遍6层，但最高限制7层，因为7层以上要配电梯。一直到1995年以后才开始允许普及高层建筑。

　　最后不得不提的是，土地稀缺是我们的基本国情。现在市场经济，土地有偿使用，所以土地常常是被当成资产来运作。一旦人家把地卖了，那么买家拆除重建也很正常，所以就出现房子寿命“被缩短”。

　　人的认识是有过程的，仅仅靠规划来预测是不行的，还要政策允许才行。不过我们也看到，现在老百姓都有了延长建筑寿命的意识，相信不久的将来，通过规划来延长建筑的寿命也是可以实现的。

　　（本报记者　俞亦赟整理）

　　地产论语