中国新一轮的房地产调控行动正在加速启动，而且力度较以往更大。

　　14日召开的国务院常务会议对贷款购房首付款比例、利率提出更加严格的要求，并提出新一轮房地产调控的目标和政策措施。

　　17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，针对房地产市场再出重拳。通知要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制定出台二套房标准。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　分析人士表示，政府正在对飞涨的房地产市场打出“组合拳”，相信近期相关部门还将推出一系列具体调控措施。

　　那么，房价拐点是否即将到来？

　　史上最严厉调控

　　对国务院3天之内两次发出的调控信号，房地产业内人士认为将对市场产生强烈影响。北京易居房地产研究所副所长牟增斌告诉记者：“这次政策很严厉，是近几年最严厉的调控政策，如果执行有力，将对市场产生很有效的作用。” 

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这几条政策，切中了高房价命脉，堪称史上最严厉的调控政策。

　　“税收政策、土地政策都不如货币政策当机立断。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受采访时认为，对于房地产市场来说，能让调控效果立竿见影的便是货币政策。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，这次是全方位的调控政策，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，“力度之大前所未有，对整个行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流”。 

　　实际上，早在2007年，房价同样经历了暴涨过程。2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，规定“对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。自此开始，楼市逐渐转入低迷，需求迅速下降，并直接导致了2008年初楼市进入寒冬，资金链紧绷的房地产开发商纷纷选择降价。

　　“‘9·27新政’的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率区别化对待。”业内人士表示，此次直接将二套房的首付比例提高到五成，2008年的一幕可能重现。

　　精准打击“炒房客”

　　对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”这一新规，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出，当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别是一线城市尤为明显。国务院发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。新规中的“商业银行可根据风险状况”是政府考虑商业银行是商业性机构，如果国家严格要求一分钱不能贷，有悖商业银行自主经营的原则。实际上，在具体执行中，监管机构可要求商业银行停贷，原则上不给3套以上购房贷款。

　　第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投资或投机，该政策非常准确地打击了投资投机购房。北京易居房地产研究所副所长牟增斌表示，不少人都是拿银行的钱在投机，现在切断了资金来源。如此严格的贷款政策前所未有，将严重打击投资投机性购房。

　　郭田勇认为，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，主要针对以投资投机为目的的外地人购房现象，针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”。这种现象在北京、上海等一线大城市很明显，现在正在向二三线城市波及。这条规定抑制了外地人在一线城市购买住房，同时也打消了他们在一线城市给孩子买学区房的念头。

　　中国社科院经济学博士付立春表示，这条规定的力度比较大，将有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房，虽然对存量房的影响不大，但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。

　　国务院通知还要求，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。陈云峰表示，这一措施主要是针对相当一部分全款大批买房的购房者，但给各地留有一定调整余地。

　　牟增斌则认为，地方政府在制定执行细则时需要详细调研，根据各地具体情况因地制宜，合理划线。此前，海南三亚政府部门为防止对房地产市场进行过度炒作提出，对于前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购五套房。但有开发商指出，炒房者如果要一人购置多套房产，只需要携带更多的身份证或者别人代劳，就可规避对外地人实施的数量限购政策。

　　高房价“刹车”

　　郭田勇认为，此次实行差别调控的措施，有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。国家在出台政策时难免投鼠忌器，既要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，又不能致使房地产市场产生崩盘危险。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后做出的选择。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次政策显著提高了贷款门槛和融资成本，市场会有立即反应，房价将加速出现由涨到跌的拐点，投资投机性需求将明显抑制。最近深圳、北京等城市都出现大单抛售的现象，但从整体看还是少数。杨红旭认为，“这个政策一出，抛盘将成风潮。”

　　“链家地产”副总裁林倩认为，当前房价的快速增长使得此次二套房首付再次提高的影响相对要大得多，很多二套房的投资人群将面临更大的投资风险。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟表示，“这些政策都预示楼市调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的高房价已经不可能持续。”北京中原三级市场研究部预测：北京等大城市房价将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%至30%的现象，将有60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例，楼市的成交量将出现30%以上的下降。

　　“伟嘉安捷”指出，新政在打击贷款炒房人群的同时，也将影响有强烈置业升级需求的自住人群，使这一人群暂缓购房。

　　住房消费税继后？

　　这次国务院通知明确要求，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　4月初，国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示，要研究适时开征物业税；4月6日，财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。

　　专家表示，随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。

　　“国务院的表态说明，税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。”长期参与研究房地产税收政策的财政部财科所所长贾康说，住房消费税实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征，而在管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则将先行实征。

　　楼市进入观望期

　　张大伟认为，在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，非常大地影响了很多购房者特别是投机者对市场的预期。

　　山东师范大学房地产系主任程道平教授分析政策时认为，政策出台后，各方会有一个观望期，观望政策的实际效果。

　　陈云峰认为，“随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。”新政将缩短市场观望期，加速房价下调的趋势出现，在一定观望期后，房价才会有所体现。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授对记者说，通常来说，宏观政策都有渐进特征，政策的力度可能会根据实际效果而有所加强或减弱，所以以后会有陆续政策出台也未可知，现在的做法会对人们的预期产生一定的调节，从而延长购房周期。

　　有媒体评论指出，这次房地产调控政策既精准打击，又避免扰民，是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。任何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累积的泡沫已经危及社会的稳定，坚决调控房价，我们没有任何退路和侥幸的选择，这是一场绝对不能输也输不起的战争，唯有破釜沉舟，方能峰回路转，迎来房价的真正拐点。