“捂盘惜售”

　　为何屡禁不止

　　随着近期楼市回暖，捂盘惜售现象又开始抬头，这引起人们的高度关注。 

　　什么叫捂盘惜售？通俗地说，就是开发商捂住楼盘不卖，或者分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。 

　　其实，捂盘惜售并不是一个新问题，打击捂盘惜售也不是一天两天了。 

　　早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。

　　多年打击，捂盘惜售为何屡禁不止？为什么到现在还是房市一回暖就冒头，老是“春风吹又生”呢？ 

　　除了法规上的捂盘惜售界定困难之外，开发商的具体操作手段很“灵活”，也是重要原因。 

　　最常见的就是“晚领、分批领预售许可证”。许多城市都规定，开发商在获得预售许可证以后，必须在规定的时间内开盘销售，否则视为违规。有的开发商为了应付这一规定，在项目封顶后，尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证。这种方法不仅可以应付规定，还可以将一个项目中品质较差的房源先变现，实现分批快速涨价。 

　　第二种手段是大幅提高开盘售价。一些开发商拿了预售许可证以后，为了拉长销售周期，故意大幅提高开盘价格，导致无人问津，变相实现捂盘。 

　　第三种手段，一些开发商私下以略低于开盘价的折扣价销售给一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他们再以高于开盘价卖出，与开发商分摊“炒新”收益。我国实行了一系列二手房交易税费减免政策，也为这种变相捂盘行为创造了更大的利益空间。 

　　此外，还有许多楼盘对外宣称售罄，欺骗购房者等常见的捂盘手段。 

　　近年，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市纷纷采取措施，打击包括捂房惜售在内的扰乱市场秩序的行为。这些措施能取得两方面的效果，一方面是监管措施本身对增加市场供应起到明显效果。开发商迫于严厉的监管措施会逐渐恢复理性，用合理的价格、正常的销售手段增加供应、加快销售。另一方面，稳定了市场预期。许多购房者从此前频繁涨价的恐慌中走出来，逐渐恢复理性。当市场恐慌情绪逐渐减弱的时候，开发商各种捂盘惜售、哄抬房价的行为也会逐渐失去作用。 

　　但是，这些政策要真正起到上述效果，地方政府必须“动真格”。其实，北京、上海等地为打击捂盘惜售等行为，近几年不止一次出台过政策，近期出台的措施大部分也是对原有措施的重申和强调。类似现象之所以反复出现，说明监管方式还不够具体，处罚措施也不够严厉。 

　　另一方面，除了监管手段以外，应该通过法律法规的形式，尽快界定具体的违规行为和处罚行为。比如明确界定哪些行为可以构成“捂盘惜售”。这些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果连什么是捂盘惜售都不能明确，监管的效果自然会大打折扣。