万家花城二手房成交暴跌的背后

　　该楼盘今年1~2月成交量剧降至16套，环比降幅90%。有套二手房去年210万元不肯卖，今年200万元卖不掉

　　记者 顾志鹏 

　　成交量环比降幅90%，行情遭遇冰火两重天

　　热潮退去，今年以来杭州主城区二手房成交明显放慢了脚步。据21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心统计，2010年2月杭州市主城区二手房成交10套以上小区共有8个，共成交108套，占总成交量的14.3%。上榜小区均为成熟的老小区，套均面积主要在40-70平方米之间。可见目前购房消费主要以首次置业为主。

　　与其他次新小区惨淡的成交相比，万家花城算是交出了不错的成绩单。但事实上，就是这个明星楼盘，其今年1-2月成交量与之前2009年11-12月的行情不可同日而语。21世纪不动产杭州区域分部研究人员孙爱国告诉记者，该楼盘去年11-12月共成交171套，今年1-2月仅成交16套，成交量环比大降90.64%，成交急转直下可见一斑。

　　成交如此清淡令不少房东始料未及。二十一世纪不动产杭州西城年华店店长王海洋告诉记者，其中一套房源他印象特别深刻。该房源位于6幢，正对花园，面积89.86平方米、南北通风，位于20楼/25楼，“去年底210万元不肯卖，今年200万元房东诚心卖却卖不掉。”据王海洋测算，该房源仅税费就要10万元左右。

　　单价从8千元涨到2万元，只花了两年半时间

　　在成交大幅萎缩的同时，万家花城成交价格徘徊不前。该楼盘去年最后两个月成交均价为19085元/平方米，套均面积104.1平方米；成交均价与今年一月的19273元/平方米相仿，量缩价滞，购房者开始谨慎观望。

　　通常来说，刚交付的楼盘一年内交易比较火爆。王海洋告诉记者，万家花城一期已于去年8月交付，由于交付距办证时间间隔3个月，11月开始陆续进入成交。“其实许多房东刚交付就拿出来卖，90天后办证，成交集中体现在11、12月。”

　　当初万家花城2007年5月一期开盘单价在8000元左右，经过去年牛市行情的洗礼，单价一路飙升至2万元，部分位置好的房源成交价轻松突破2万元。短短两年半时间，该楼盘单价上涨150%，涨幅惊人。据王海洋介绍，该楼盘二手房挂牌房源较多，虽然春节前行情清淡，但仍有70-80套二手房在西城年华店挂牌，其中不沿马路的房源挂牌价高达2.3-2.4万元/平方米。

　　租售比之高，令人大跌眼镜

　　房子不太好卖，但许多房东心态很好，并没有急于降价促销的打算。王海洋分析认为，万家花城一共29幢房子，户型以90平方米以内的中小户型为主，房子新，品质不错，比较适合自住、改善型需求。

　　但该楼盘周边生活配套目前很不成熟，要么刚开工，要么还停留在图纸上，配套成熟至少需要3-5年时间。就是去刚开业的沃尔玛超市，步行需20分钟。记者在现场看到，小区里面园景很美，小区外面仍属城乡接合部，离理想中的品质生活差距甚远。

　　记者了解到，由于配套不成熟，该楼盘目前租赁价格并不高。以近90方的中小户型为例，毛坯房月租金在1400-1500元之间，简单装修月租金在2200-2300元之间。记者测算了一下，总价200万元的主力户型，若年租金2.5万元，年回报率仅1.25%，租售比竟高达1比80，超过70年的土地使用年限，显然毫无投资价值。

　　楼市价格体系“3-2-1”

　　2万元房不该位于城乡接合部

　　“万家花城价格已被炒高。”中原地产文苑分行房产中介姚金印直言，就目前配套而言，万家花城根本不值现在这个价；单价2万元的房子不该位于城乡接合部。据悉，购买该楼盘的人群以外地客户为主，有些是台州人、温州人，他们大多开办家族企业，购买力很强。

　　去年行情火爆时，曾有业内人士乐观地认为，杭州楼市新的价格体系将是“3-2-1”：即公寓市中心每平方米3万元、近郊每平方米2万元、远郊每平方米1万元。但也有业内人士表达了不同的看法：去年行情异常火爆，很大程度上是宽松的刺激政策造成的，部分透支了未来两三年的购买力，行情不具有可持续性；不排除杭州局部过热地区的楼盘成交价出现回归。

　　相对来说，姚金印更看好三墩板块的潜力。该板块周边生活配套成熟，大部分小区步行10分钟就能解决日常问题。次新房方面，亲亲家园可选房源很多，90多平方米2室2厅2卫、117平方米3室2厅2卫两种户型经济实用；现单价在1.2-1.5万元之间，一旦地铁2号线开工，将对其构成实质性利好。

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　　2月杭州主城区二手房成交量下滑66.3%

　　根据21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心监测数据显示，2010年2月杭州市主城区二手房共成交756套，同比减少66.3%，环比减少40.7%；成交均价18231元/平方米，同比上涨47.1%，环比下降2.2%。

　　2月成交占比上升幅度最大的是90-140平方米，比1月份上升近4个百分点。140平方米以上成交27套，仅占总成交量的4.23%，为2007年以来最低。