首批首付五成地块开闸

　　杭汽发149亩成试金石

　　今天下午，杭州主城区出让5宗地块。最受关注的是1号和2号住宅综合地块，其前身是原杭州汽车发动机铸造车间。3、4号地块位于申花板块的庆隆区块，均为商业用地。另外1宗商业用地则位于下沙。

　　杭汽发车间地块：优势多多

　　杭汽发车间这两宗地虽然混合了部分商业用地，但主要部分还是住宅用地。另外，这两宗地块面积最大，1宗78.6亩，一宗69.8亩，具有规模优势。

　　这两块地的位置与在售的滨江万家星城相近，都位于石祥路以南，皋亭河以北。但这两块地，更靠近西边，紧邻浙江大学城市学院，附近大中专学校众多，是以前的城北高校集中区，有一定的人文积淀。而1号地块南边是皋亭河，西边是蔡马河，有双河景优势。在这两块地的更北边，就是丁桥、华丰，乃至和睦、田园等新兴人居板块。

　　目前，万家星城售价在2.1万元/平方米左右，杭汽发车间地块位置略优于万家星城地块。参照这两块地的优势和2009年已成交地块，公众对该地块的心理预期约为1.4-1.5万元/平方米；对比万家星城2.1万元左右的售价，这个价位对各方来说都比较适中。但土地市场有其特殊性，由于是拍卖制度，一方面它是勇敢者的游戏，另一方面在非常热的行情下也可能发生“检漏”的现象（如金瑞桥西地块），因此还要看最终的竞拍者以及具体的情况。

　　另据了解，杭氧杭锅地块还将建设一个顶级旅游项目，由西溪天堂的班底打造，档次比西溪天堂更高，这将成为未来该区域发展的一个引擎。虽然万家星城和杭汽发车间的两块地的位置与该项目还有一定的距离，但已经是该项目周边最近的新上市的住宅项目之一。由此可见，未来该项目周边的土地价值可能更高。

　　庆隆地块：拥“天时”，缺“地利”

　　3、4号庆隆地块位于申花板块。其中3号地块48.2亩，容积率4，建筑面积有13万平方米；4号地块26.9亩，容积率3，建筑面积5.4万平方米。

　　申花板块此时出让商业用地，具有“天时”优势。申花最重要的两个商业项目沃尔玛和银泰，已分别在近期开业和动工，意味着该板块的商业氛围逐渐成形，乃至成熟，申花商业热继续升温。目前的隐忧是，城西的交通体系是否支撑如此大规模的商业综合体。

　　申花板块在2009年12月成交一块商业地块（杭政储2009【97】号地块），楼面价为7200元/平方米，由于时间和区域的接近，具有很高的参照价值。参考该地块价格和目前的市场行情，庆隆地块的价位极有可能与该地块接近，预计楼面价约在6000-8000元/平方米之间。

　　下沙地块：金沙湖板块的坐标

　　杭政储出5号地块【2010】3号地块也是商业用地，位于下沙金沙湖板块。出让面积13353平方米，容积率为4，起价17119万元，楼面起价3205元/平方米。

　　由于金沙湖板块将成为下沙未来的行政中心，同时规划大型人工湖等等的政策利好，以及轨道交通即将开通，导致该区域价值直线上升。但下沙也是2010年的供地热点区域之一，同时下沙又存在着大量的村级留用地项目，未来的商业项目竞争度相对激烈。

　　市场对此区域地价的预期心理价格在4000~5000元/平方米之间，如果拍卖价落在这个区间，还属于较为理性的范围。

　　整体来说，这几块地都位于比较成熟的板块，周边的住宅单价都已经接近2万元甚至是两万元以上，有着比较明确的利好。由于2009年火热的土地市场也是由申花板块的宅地开篇的，不免让人联想政府2010年宅地首拍如此安排的用意，城北和申花这两个区域的土地“卖点”十足。

　　同时还要考虑政策对于市场的影响。50%的土地首付款系列政策对这次拿地会有一定影响，会让开发商更加谨慎。但影响土地市场的最主要的还是当时当地的房地产行情。因此，判断大势，还要看目前的行情以及多数开发商对市场的预判。虽然目前中央地产利空政策频出，但从杭州的“新24条”可以看出，地方政府支持房地产业的意图还是存在的。元旦后杭州成交量明显下降，但传统的淡季也已到来，同时新增量有限，存量仍在低位徘徊。另外，信贷收紧、土地付款要求提高，但开发商的资金还相对充裕……可见目前地产市场还是多方力量博弈的一个矛盾体。正是由于多方力量的介入，不太可能出现“一边倒”的情形。因此，相对2009年来说，2010年的土地市场在繁华之后，会略显理性一些。

　　汉嘉地产顾问土木咨询

　　陈焕春 董颖