“瀑布”断流，“湖底”朝天；一潭死水，杂物飘零……

　　近日记者踩点杭州部分高档楼盘发现，曾经作为卖点的小区水景，多数早已变了模样—— 

　　杭州高档楼盘水景几成摆设

　　记者　顾志鹏　倪冰　

　　〉〉〉新闻现场

　　“小区刚交付时水景经常开的，到后来水景越开越少，最后就成了现在这个模样。”

　　1月7日，本报《乐活人居》向读者抛出话题“你家小区是否美丽依旧”，杭州现代雅苑的业主王先生首先报料：“到我们小区来看看吧！”

　　飞泉、叠瀑、水声，这是当年王先生看中现代雅苑的一个重要原因，而今又是怎样一番景象呢？

　　1月15日上午，记者走进现代雅苑的大门，正对大门的是一处瀑布水景设计，只是不见一滴水影，仅留几块干巴巴的大石头。记者往小区里面走，见到一处叫“明湖”的园林水景设计，假山依旧，不闻水声，“明湖”只剩下池底一汪浅浅的死水。一路走去，发现现代雅苑有多处水景布局，但多是池底朝天，淤泥斑驳，有一处塑像美人空举着水罐做倒水状。

　　记者在小区的最北边发现了一处更大的水池，站在桥上看，除了西边还有一滩水迹外，大部分地方的鹅卵石都在晒太阳。住在湖边21幢的一对老业主告诉记者，因为池底漏水一直没修好，池子已经干了一年了。他们又指着不远处的一个水景装置说，自2003年住进来后，那个装置一直没有用过。

　　记者随后又暗访了杭州市中心的天水苑，看到小区门口的水景同样成了摆设。水池已经底朝天，里面积满了厚厚的灰尘，有些角落里甚至出现了淤泥。“小区刚交付时水景经常开的，到后来水景越开越少，最后就成了现在这个模样。”一位50多岁的老业主对此颇感惋惜。作为1998年就交付的高档小区，天水苑历经十多年风吹日晒，略显陈旧过时，记者很难想像当时是作为豪宅销售的。

　　根据读者的报料，记者又连续踩点，发现在杭州的一些有水景布局的小区中，水景几乎成了摆设，哪怕在春江花月、世贸丽晶城这些高档楼盘，水景也仅在双休日和节假日开放。而其中的一些水景甚至成了小区景观中的败笔。

　　“水”和“树”，曾为杭州楼盘景观中最被看重的两大元素

　　水景，曾是杭州众多楼盘的一大卖点。据有心人统计，杭州楼盘至少三分之一以上的名字直接跟水有关。比方说，金色海岸、金水岸、水景城、湖滨花园、水印城、竹林水韵、春江时代、春江花月等。可能是受了西湖山水的熏陶，在今天的杭州楼市，似乎没有水，就称不上有楼盘景观。一片小小的“湖”、一个浅浅的塘，都能让看房者心动。“水”和“树”成为杭州楼盘景观中最被看重的两大元素。

　　小区水景就是现代雅苑当年预售时的一大卖点，这让崇尚小区环境的潘先生在2001年毫不犹豫下了单。据潘先生回忆，当时开发商描述未来的小区：小区有“翠湖”“景湖”两个景观湖，“沁春园”“满庭芳”“蕙兰居”三个主题中庭花园，及“都市之星”“会所广场”“缤纷广场”三大广庭围绕，让人感受到现代与古朴、喧嚣与宁静的天然融合。

　　据中原地产品牌总监荆海燕介绍，高端消费群体对小区景观要求比较高，总价200万元以上的房子就属于这一类房源。以春江花月小区为例，有景观、无景观的房源，价格档次拉得比较开，一般价差在5000-10000元/平方米之间；紧挨水景的房子可以卖到3.5万元/平方米，看不到水景的房子只能卖到2万多元/平方米。

　　〉〉〉新闻闪回

　　水景虽美，无奈维护成本太高

　　曾经给小区带来许多美感和活力、引得买房者纷纷下单的水景，为何纷纷成了摆设？

　　绿城物业的工作人员告诉记者，春江花月的物业费每平方米1.80元，包含了电梯能耗和水景等维护费用。小区内的水景设施只在双休日和节假日开启。当记者问路边一处鹅卵石铺就的水景为何也不见水流，工作人员说天冷怕冰冻影响了行人的安全。

　　而大部分小区的水景维护费用是在物业费之外另算的。记者从野风物业了解道，现代雅苑的物业管理费每平方米0.70元；电梯能耗、水景维护等费用每平方米0.50元，多退少补。仙林苑小区也是如此，商品房的物业费为每平方米0.80元，电梯能耗、水景维护费用另算。

　　而水景设施的质量不过关，意味着维护成本将直线上升。

　　2009年10月刚进驻天水苑小区的越泰物业工作人员指着干涸的水景，告诉记者：“由于前面的物业没有告诉我们实际情况，我们检测时才发现水池已经漏水，为此还白白地流掉了一百多吨水。”

　　现代雅苑小区北边的翠湖也是因为池底漏水而被迫关闭，“不关的话，流走的都是业主的钱啊！”物管处一位工作人员说。据野风物业主管孙小姐介绍，原先翠湖注满水需1000多元水费，早晚还放喷泉，水景挺美的。后来由于漏水，3天就要加一次水而被迫关闭；如果做局部维修则需要14万元。

　　“开”与“不开”很纠结

　　小区水景要不要开？业主说法不一。住在春江花月的李女士告诉记者，反正物业费是一脚踢，多开当然好了。不过作为早出晚归的上班族，平时也没有工夫去在意哪里有水，哪里断流，只要水面保持清洁就可以了。

　　住仙林苑小区的陈先生则表示，小区中心花园的水池已许久看不见水了。“有了水景，这里的房子可以卖得更贵！”据记者了解，该小区位置好的二手房单价已经爬上3万元。

　　记者从野风物业了解到，就小区北边的翠湖漏水问题，物业已经向业委会递交了修缮报告，现在在等业委会的答复。记者就此事向现代雅苑业委会的叶先生求证，他表示修缮报告的事他不是很清楚，但业委会确实讨论过，由于工程比较大，目前仍未有统一意见。他说，其实业委会对此事并不是太在意。当记者追问业委会更关心什么事情时，他以正在与物业协商为由，拒绝透露。他含蓄地表示，当物业与业主发生矛盾冲突时，可以协商的应尽量协商解决。

　　〉〉〉律师说法

　　维护水景，依据是物业服务合同的约定

　　浙江禾泰律师事务所律师、浙江财经学院法学院教师邵培樟提醒小区业主，如果开发商（出卖人）在订约过程中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所（例如景观园林、瀑布等）作出过具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使后来未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当向业主承担违约责任。对于侵犯小区业主合法权益的行为，业主应该理性地运用法律武器维权，具体方式可以采取协商、诉讼等方式。

　　同时，邵律师认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理活动中业主与物业服务企业之间的关系属于服务合同法律关系。在这种服务合同法律关系中，由业主组成的业主大会有选聘、监督物业服务企业的权利，并由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　当然，作为服务合同法律关系一方当事人的业主也应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。对于物业服务企业而言，它应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并对物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施有维护的义务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　可见，业主与物业服务企业之间的权利义务关系主要依据物业服务合同的约定，因此，物业服务合同的签订及其内容的确定，对于避免或预防业主与物业服务企业之间的纠纷至关重要。

　　〉〉〉新闻纵深

　　我们需要

　　怎样的

　　小区景观

　　记者 李奇 

　　为了让快节奏工作了一天的心灵，在进入居住区的那一刻起就能得到些许的放松，我们总会在选房、购房时充分考虑它的景观设计。那么，到底该在五花八门的景观宣传中怎样做一个有效长远的考量呢？ 

　　为此，本报特别邀请到了曾主持设计杭州西溪国家湿地公园的汉嘉设计集团园林设计院院长陈斌，为广大读者解读。陈院长表示，抛开已有的建筑风格和质量，我们在考量一处房产是否宜居时，至少还应该注意以下三个方面的内容：

　　第一，“飞瀑”、“树阵”式的气派并非长远耐久。

　　现在一些小区动辄以人工“飞瀑”、“气派”广场、对称“树阵”为卖点，其实，这类景观并不实用。原因有二：首先，居住者不易与此类景观亲近。你不会跳到水池里去吧，你不会拿条凳子坐在树阵下乘凉吧，比起在冷冰冰的广场上，你更喜欢在树林里、草地上漫步吧？其次，有些硬质景观刚完工时，看着很气派漂亮，但其实是处在不断的贬值过程中，折旧、残破、衰败是它必然的结果。这类景观不像绿色植物那样具有生命力，能陪着业主一起成长、变化。这类景观构成的环境难具有可持续性。繁花可以影响你的心情，落叶会带来惆怅，花草树木虽普通，却能运用四季的颜色转换你的心灵带，具有可持续性。

　　所以，我们在选择一个小区的时候，可以将环境是否具有可成长性和可持续性发展作为评价它的一个重要因素。

　　第二，小区的公共绿地是每个家的公共客厅，是家的延续。

　　当你站在自家的露台向下看时，首先映入眼帘的是小区的公共绿地。当你走出单元门向前迈步时，双脚首先触及的也是公共景观。所以，它是每个家客厅的一部分，是家的延续。它不是做给人看的，而是用来享受的。穿过藤缠蔓绕的拱门入口进入小区，缓缓踱步到小道长椅处，草木幽香，一念清静，污染自落，不远处茂树修竹下又隐现二石凳。好的设计处处能体现出“用心”的温暖和 “贴心”的细致，让业主身处小区的每一个地方都觉赏心悦目。

　　第三，能与城市色彩、气质相吻合的景观才是大气之作。

　　陈院长认为，再好的小区景观也要跟城市的整体风格相协调，否则只能成小家弃大家。同理，如果我们脱离了杭州的城市基色、城市气质，恐怕也难成大气之作。比如根据色彩规划，杭州的主色调是“灰色系”，新建筑物在设计阶段，都应与所在地区的色谱相应。一个建造得再美的小区，如果在色调上和周边格格不入，也不会是一处和谐与美观的大作。

　　（何奇 徐小翔对本文亦有贡献

　　本版照片均由吴国方拍摄）

　　人物名片 

　　陈斌，国家注册城市规划师，汉嘉设计集团副总裁，汉嘉设计集团园林设计院院长。